答案部分

　　單項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是比較法的理論依據(jù)。比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理，即在同一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上相似的房地產(chǎn)有相近的價(jià)格。參見教材P175。

　　2、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是比較法適用的估價(jià)對(duì)象。選項(xiàng)D，需修正或調(diào)整的因素越多，說明可比實(shí)例的可比性越差，估價(jià)結(jié)果越不合理。參見教材P176。

　　3、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是比較法估價(jià)需要具備的條件。交易情況修正，即為將非正常價(jià)格修正為正常價(jià)格。參見教材P176～177。

　　4、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是選取可比實(shí)例�？杀葘�(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的區(qū)位相近，要求可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象應(yīng)在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的相似地區(qū)。參見教材P182。

　　5、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是選取可比實(shí)例。選項(xiàng)A，甲和估價(jià)對(duì)象不在一個(gè)供需圈;選項(xiàng)CD，丙丁的用途與估價(jià)對(duì)象不同。參見教材P182～183。

　　6、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是選取可比實(shí)例。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)用途應(yīng)相同。參見教材P182～183。

　　7、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是統(tǒng)一付款方式。90×70%/3=21(萬元)，90×30%+21/(1+12%)+21/(1+12%)2+21/(1+12%)3=77.44(萬元)。參見教材P185。

　　8、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是統(tǒng)一付款方式。統(tǒng)一付款方式，是將可比實(shí)例不是在成交日期一次性支付的價(jià)款，調(diào)整為在成交日期一次性付清的價(jià)格。正常成交價(jià)=[30+35/(1+6%)+35/(1+6%)2]+8/(1+6%)2=101.29(萬元)。參見教材P185。

　　9、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是統(tǒng)一付款方式。該可比實(shí)例在其成交日期一次性付清的價(jià)格：[120+80/(1+10%)0.5+40/(1+10%)]/100=23264.06(元/m2)。參見教材P185。

　　10、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。賣方繳納的稅費(fèi)，如增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、所得稅、土地增值稅;買方繳納的稅費(fèi)，如契稅、補(bǔ)繳出讓金;有的稅費(fèi)則買賣雙方都應(yīng)繳納或各負(fù)擔(dān)一部分，如印花稅。參見教材P186。

　　11、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。轉(zhuǎn)嫁給買方的話，站在買方視角分析。正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率)。參見教材P186～187。

　　12、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)，即買方稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給了賣方，賣方得到了2659元/平方米，設(shè)正常成交價(jià)格為X，X=2659-X×3.9%，X=2559(元/平方米);當(dāng)買方承擔(dān)賣家應(yīng)繳納的稅費(fèi)，則買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格肯定比實(shí)際成交價(jià)格2559小，買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格=2559-2559×6.8%=2385元/m2。參見教材P186～188。

　　13、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率)=2500/(1-5%)=2631.58(元/m2)。參見教材P187。

　　14、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。本題將兩種原因造成的交易情況修正混在一起考核，有一定難度。稅費(fèi)由買方承擔(dān)，則約定成交價(jià)格=賣方實(shí)得金額。(1)建立比較基礎(chǔ)。該宗交易正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率)，即該宗交易正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=約定成交價(jià)格/(1-5%);約定成交價(jià)格=該宗交易正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格×(1-5%);(2)交易情況修正。正常價(jià)格×(1-8%)=約定成交價(jià)格，即正常價(jià)格=該宗交易正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格×(1-5%)/(1-8%)=103.26%。參見教材P187。

　　15、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。如果先按照原幣種的價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整，則對(duì)進(jìn)行了市場(chǎng)狀況調(diào)整后的價(jià)格應(yīng)采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的匯率進(jìn)行換算。參見教材P188。