第十章　房地產(chǎn)估價(jià)程序

　　單項(xiàng)選擇題

　　1.下列估價(jià)業(yè)務(wù)中，估價(jià)機(jī)構(gòu)可以承接的是(　)。

　　A.超出了估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍的估價(jià)業(yè)務(wù)

　　B.估價(jià)機(jī)構(gòu)的專業(yè)能力難以勝任的估價(jià)業(yè)務(wù)

　　C.估價(jià)機(jī)構(gòu)的某些估價(jià)師與估價(jià)需求者有利害關(guān)系的估價(jià)業(yè)務(wù)

　　D.承接后出現(xiàn)很大執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的估價(jià)業(yè)務(wù)

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是不應(yīng)承接估價(jià)業(yè)務(wù)的情形。有利害關(guān)系回避，選派其他沒有利害關(guān)系的估價(jià)師進(jìn)行評估。參見教材P398。

　　2.下列估價(jià)業(yè)務(wù)中，屬于估價(jià)機(jī)構(gòu)不應(yīng)承接的業(yè)務(wù)的是(　)。

　　A.被動接受的估價(jià)業(yè)務(wù)

　　B.業(yè)主沒有提供明確估價(jià)目的的業(yè)務(wù)

　　C.估價(jià)項(xiàng)目所處區(qū)位環(huán)境復(fù)雜的業(yè)務(wù)

　　D.超越資質(zhì)等級的業(yè)務(wù)

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是不應(yīng)承接估價(jià)業(yè)務(wù)的情形。選項(xiàng)D屬于不應(yīng)承接的估價(jià)業(yè)務(wù)。參見教材P397～399。

　　3.在估價(jià)機(jī)構(gòu)多、競爭激烈的情況下，估價(jià)業(yè)務(wù)的主要來源通常是(　)。

　　A.主動爭取

　　B.主動接受

　　C.被動爭取

　　D.被動接受

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是估價(jià)業(yè)務(wù)來源渠道。在估價(jià)機(jī)構(gòu)多、競爭激烈的情況下，“主動爭取”是估價(jià)業(yè)務(wù)的主要來源。參見教材P397。

　　4.下列選項(xiàng)中，屬于按照估價(jià)目的劃分的業(yè)務(wù)來源的是(　)。

　　A.商業(yè)銀行委托的估價(jià)

　　B.稅收估價(jià)

　　C.商業(yè)用房估價(jià)

　　D.工業(yè)用房估價(jià)

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是估價(jià)業(yè)務(wù)來源渠道。選項(xiàng)A屬于按照不同類型的委托人或客戶為來源的估價(jià);選項(xiàng)CD屬于按照不同估價(jià)對象為來源的估價(jià)。參見教材P397。

　　5.暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，能承接的估價(jià)業(yè)務(wù)有(　)。

　　A.在建工程抵押估價(jià)業(yè)務(wù)

　　B.城市房屋征收補(bǔ)償估價(jià)業(yè)務(wù)

　　C.該機(jī)構(gòu)股東擁有的房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)

　　D.正在使用中的星級賓館抵押貸款評估業(yè)務(wù)

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是不應(yīng)承接估價(jià)業(yè)務(wù)的情形。選項(xiàng)AB超出了資質(zhì)范圍;選項(xiàng)C是具有利益關(guān)聯(lián)關(guān)系，需要回避，不能承接。暫定期內(nèi)三級資質(zhì)，五個(gè)不能做：公司上市，企業(yè)清算、司法鑒定、房屋征收、在建工程抵押。二級資質(zhì)，前兩不能做，三級資質(zhì)(三司)，前三不能做。參見教材P398。

　　6.房地產(chǎn)估價(jià)分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以(　)名義承攬估價(jià)業(yè)務(wù)。

　　A.承接業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)師

　　B.分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人

　　C.分支機(jī)構(gòu)

　　D.設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的估價(jià)機(jī)構(gòu)

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是估價(jià)業(yè)務(wù)接洽與承接。分支機(jī)構(gòu)應(yīng)以設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的估價(jià)機(jī)構(gòu)的名義承接估價(jià)業(yè)務(wù)。參見教材P400。

　　7.關(guān)于明確估價(jià)基本事項(xiàng)的說法，錯(cuò)誤的是(　)。

　　A.估價(jià)目的本質(zhì)上由委托人的估價(jià)需要決定

　　B.價(jià)值時(shí)點(diǎn)由估價(jià)目的決定

　　C.估價(jià)對象由委托人指定的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價(jià)目的依法具體確定

　　D.價(jià)值類型由估價(jià)師決定

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是確定估價(jià)基本事項(xiàng)。估價(jià)對象不能簡單地根據(jù)委托人的要求來確定，而應(yīng)在委托人初步指定及提供有關(guān)情況和資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)已確定的估價(jià)目的依法具體確定，并應(yīng)明確界定其范圍，不得遺漏或虛構(gòu)。價(jià)值類型與價(jià)值時(shí)點(diǎn)一樣，在本質(zhì)上既不是委托人決定的，也不是估價(jià)師決定的，而是由估價(jià)目的決定的。參見教材P402～407。

　　8.明確估價(jià)基本事項(xiàng)是估價(jià)的重要前提，不能明確估價(jià)基本事項(xiàng)的責(zé)任主要應(yīng)歸屬于(　)。

　　A.估價(jià)委托人

　　B.估價(jià)利害關(guān)系人

　　C.估價(jià)師

　　D.估價(jià)對象的權(quán)利人

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是估價(jià)基本事項(xiàng)概述。估價(jià)基本事項(xiàng)不能明確的責(zé)任主要在估價(jià)師。參見教材P402。

　　9.確定估價(jià)對象及其范圍和內(nèi)容時(shí)，應(yīng)根據(jù)已確定的(　)依法具體確定，并應(yīng)明確界定其范圍，不得遺漏或虛構(gòu)。

　　A.估價(jià)原則

　　B.估價(jià)目的

　　C.估價(jià)方法

　　D.估價(jià)程序

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是估價(jià)對象的確定。估價(jià)對象應(yīng)是估價(jià)師在委托人指定的基礎(chǔ)上，根據(jù)已確定的估價(jià)目的依法具體確定，并應(yīng)明確界定其范圍，不得遺漏或虛構(gòu)。參見教材P404。

　　10.房地產(chǎn)估價(jià)人員必須了解房地產(chǎn)的供求狀況以及影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素，并且應(yīng)該不斷提高自己的估價(jià)技能和豐富自己的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，必須遵循嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?　)。

　　A.估價(jià)目的

　　B.估價(jià)程序

　　C.價(jià)值時(shí)點(diǎn)

　　D.估價(jià)作業(yè)日期

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)程序的作用。估價(jià)師必須遵循科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、完整的估價(jià)程序。嚴(yán)格遵守估價(jià)程序，可以減少缺失差錯(cuò)，是對估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師的保護(hù)。參見教材P396。

　　11.未進(jìn)行實(shí)地查勘的估價(jià)對象內(nèi)部狀況，應(yīng)作為(　)在估價(jià)報(bào)告中說明。

　　A.未定事項(xiàng)假設(shè)

　　B.背離事實(shí)假設(shè)

　　C.不相一致假設(shè)

　　D.依據(jù)不足假設(shè)

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是估價(jià)假設(shè)和限制條件。因征收、司法拍賣等強(qiáng)制取得或強(qiáng)制轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，房地產(chǎn)占有人拒絕估價(jià)師進(jìn)入估價(jià)對象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘，或估價(jià)對象涉及國家秘密，估價(jià)師不得進(jìn)入其內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘的，對不掌握估價(jià)對象內(nèi)部狀況的說明以及對估價(jià)對象內(nèi)部狀況的合理假定。參見教材P419。

　　12.某估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象為寫字樓在建工程，采用假設(shè)開發(fā)法求取其價(jià)值時(shí)，開發(fā)完成后的價(jià)值同時(shí)采用了比較法和收益法求取;采用成本法求取其價(jià)值時(shí)，土地采用了基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取。該估價(jià)報(bào)告求取寫字樓在建工程的價(jià)值，實(shí)質(zhì)上采用了(　)。

　　A.假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法兩種方法

　　B.假設(shè)開發(fā)法和成本法兩種方法

　　C.假設(shè)開發(fā)法、比較法、收益法和成本法四種方法

　　D.假設(shè)開發(fā)法、比較法、收益法、成本法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法五種方法

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是選用估價(jià)方法進(jìn)行測算。本題采用的主要方法只有2種，假設(shè)開發(fā)法和成本法，其他的幾種方法屬于求取其中部分?jǐn)?shù)據(jù)時(shí)采用的技術(shù)手段，不屬于完整的方法。參見教材P413。

　　13.下列關(guān)于實(shí)地查勘估價(jià)對象的表述中，錯(cuò)誤的是(　)。

　　A.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對象現(xiàn)場，對估價(jià)對象的坐落、用途等情況進(jìn)行核對

　　B.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對象現(xiàn)場，拍攝反映估價(jià)對象外觀狀況的影像資料，內(nèi)部狀況可不拍攝

　　C.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對象現(xiàn)場，感受估價(jià)對象的位置、交通、環(huán)境景觀等的優(yōu)劣

　　D.估價(jià)對象為己經(jīng)消失的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)師也應(yīng)去估價(jià)對象原址進(jìn)行必要的調(diào)查了解

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是實(shí)地查勘估價(jià)對象。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，實(shí)地查勘估價(jià)對象的工作內(nèi)容之一是：拍攝能反映估價(jià)對象內(nèi)部狀況、外部狀況和周圍環(huán)境狀況的照片等影像資料。參見教材P412。

　　14.房屋征收評估中，若被征收人拒絕在估價(jià)師對估價(jià)對象的實(shí)地查勘記錄上簽字或蓋章的，應(yīng)當(dāng)有(　)見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中說明。

　　A.房屋征收部門、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和無利害關(guān)系的第三人

　　B.與房屋征收部門、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)無利害關(guān)系的第三人

　　C.公證機(jī)關(guān)和無利害關(guān)系的第三人

　　D.人民法院

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是實(shí)地查勘估價(jià)對象的實(shí)施和記錄。被征收人拒絕在估價(jià)師對估價(jià)對象的實(shí)地查勘記錄上簽字或蓋章的，應(yīng)當(dāng)有房屋征收部門、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明。參見教材P413。

　　15.估價(jià)結(jié)果報(bào)告通常包括委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)目的、估價(jià)對象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、估價(jià)原則、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果、其他需要說明的事項(xiàng)、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和(　)。

　　A.價(jià)值類型、估價(jià)作業(yè)期、估價(jià)的假設(shè)與限制條件

　　B.價(jià)值類型、估價(jià)對象分析、致估價(jià)委托人函

　　C.價(jià)值類型、估價(jià)的假設(shè)與限制條件、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的限制

　　D.價(jià)值類型、估價(jià)作業(yè)期、實(shí)地查勘期

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是估價(jià)結(jié)果報(bào)告。估價(jià)結(jié)果報(bào)告還包括價(jià)值類型、估價(jià)作業(yè)日期、實(shí)地查勘期。參見教材P420～421。