第七章　成本法及其運(yùn)用

　　單項(xiàng)選擇題

　　1.下列選項(xiàng)中，最適合采用成本法估價(jià)的房地產(chǎn)是(　)。

　　A.商鋪

　　B.商品住宅

　　C.在建工程

　　D.酒店

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是成本法適用的估價(jià)對(duì)象。新近開(kāi)發(fā)建設(shè)完成的房地產(chǎn)(簡(jiǎn)稱(chēng)新開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn))、可以假設(shè)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)的現(xiàn)有房地產(chǎn)(簡(jiǎn)稱(chēng)舊的房地產(chǎn))、正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)(即在建工程)、計(jì)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)(如期房)，都可以采用成本法估價(jià)。選項(xiàng)AB適合比較法，或者收益法;選項(xiàng)D適合收益法。參見(jiàn)教材P286。

　　2.在成本法估價(jià)中，關(guān)于合理確定開(kāi)發(fā)用地取得途徑的說(shuō)法，正確的是(　)。

　　A.開(kāi)發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價(jià)對(duì)象土地的原始取得途徑

　　B.開(kāi)發(fā)用地取得途徑應(yīng)為價(jià)值時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域類(lèi)似土地的主要取得途徑

　　C.開(kāi)發(fā)用地取得途徑應(yīng)為價(jià)值時(shí)點(diǎn)收集的取得成本最高的土地取得途徑

　　D.開(kāi)發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價(jià)委托人提供的土地取得途徑

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是土地成本。目前取得土地的途徑主要有3個(gè)：市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)、征收集體土地、征收國(guó)有土地上房屋。在實(shí)際估價(jià)中，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地相似的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)取得土地的通常途徑，從上述三個(gè)途徑中恰當(dāng)選取其一來(lái)求取。參見(jiàn)教材P289。

　　3.某寫(xiě)字樓的土地成本8000萬(wàn)元，建設(shè)成本6000萬(wàn)元，管理費(fèi)用800萬(wàn)元，銷(xiāo)售費(fèi)用600萬(wàn)元，投資利息720萬(wàn)元，銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)的6%，銷(xiāo)售利潤(rùn)率為16%。該寫(xiě)字樓的價(jià)值為(　)萬(wàn)元。

　　A.17087.20

　　B.18699.20

　　C.19666.40

　　D.20666.67

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。8000+6000+800+600+720+X×6%+X×16%=X，X=20666.67萬(wàn)元。參見(jiàn)教材P289。

　　4.王某取得一宗面積為10000m2的住宅用地土地使用權(quán)，樓面地價(jià)為4000元/m2，容積率為3，受讓人需按照受讓價(jià)格的3%繳納契稅，則王某的土地成本為(　)萬(wàn)元。

　　A.4000

　　B.11640

　　C.12000

　　D.12360

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是土地成本。土地成本為：4000×3×10000×(1+3%)=12360(萬(wàn)元)。參見(jiàn)教材P289。

　　5.某成片荒地面積1km2，進(jìn)行“七通一平”的開(kāi)發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)�土地開(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為1年，上述費(fèi)用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%。該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計(jì)成本是(　)元/m2。

　　A.310.61

　　B.321.60

　　C.477.86

　　D.494.77

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是適用于新開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)的基本公式。土地開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用3億，投資利息=3×[(1+7.2%)0.5-1]=1061.23萬(wàn)元，總成本=31061.23萬(wàn)元，單位成本為310.61，可轉(zhuǎn)讓地塊單位成本=310.61/65%=477.86元/m2。參見(jiàn)教材P301。

　　6.某宗熟地的原生地取得費(fèi)為540元/m2，土地開(kāi)發(fā)期為2年，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)第一年和第二年分別為90元/m2和60元/m2，貸款年利率為8%。這塊地的面積是10000平方米。采用成本法求取該熟地的價(jià)值時(shí)，其中的投資利息為(　)元/m2。

　　A.55.20

　　B.103.22

　　C.109.63

　　D.114.82

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是投資利息。540×(1.082-1)+90×(1.081.5-1)+60×(1.080.5-1)=89.86+11.01+2.35=103.22元/m2。參見(jiàn)教材P294。

　　7.下列關(guān)于成本法中開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)的描述，錯(cuò)誤的是(　)。

　　A.直接成本利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)是土地成本與建設(shè)成本之和

　　B.投資利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)是土地成本、建設(shè)成本與管理費(fèi)用之和

　　C.成本利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)是土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和投資利息之和

　　D.銷(xiāo)售利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)包括開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，投資利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)為土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用與銷(xiāo)售費(fèi)用之和。參見(jiàn)教材P298。

　　8.對(duì)于同一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象而言，假設(shè)其利潤(rùn)為正值，則下列利潤(rùn)率最小的是(　)。

　　A.直接成本利潤(rùn)率

　　B.投資利潤(rùn)率

　　C.成本利潤(rùn)率

　　D.銷(xiāo)售利潤(rùn)率

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)越大，其數(shù)值越小。參見(jiàn)教材P298。

　　9.某商品住宅項(xiàng)目的土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅金分別為600萬(wàn)元、900萬(wàn)元、50萬(wàn)元、60萬(wàn)元、150萬(wàn)元、120萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率為20%，則成本利潤(rùn)率為(　)。

　　A.17.13%

　　B.18.30%

　　C.18.61%

　　D.21.47%

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=(土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用)×投資利潤(rùn)率=(600+900+50+60)×20%=322萬(wàn)元，成本利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/(土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用+投資利息)=322/(600+900+50+60+150)=18.3%。參見(jiàn)教材P298。

　　10.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一幢建筑面積10000m2的寫(xiě)字樓，開(kāi)發(fā)完成后銷(xiāo)售均價(jià)為3000元/m2，已知取得土地時(shí)樓面地價(jià)為1000元/m2，建設(shè)成本和管理費(fèi)用為1200元/m2，建設(shè)成本和管理費(fèi)用在開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入，開(kāi)發(fā)完成后即開(kāi)始銷(xiāo)售，銷(xiāo)售費(fèi)用為銷(xiāo)售價(jià)格的2%，銷(xiāo)售稅費(fèi)為銷(xiāo)售價(jià)格的5.5%，開(kāi)發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售利潤(rùn)率為(　)。

　　A.7.90%

　　B.11.08%

　　C.11.83%

　　D.13.73%

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。土地成本1000萬(wàn)，建設(shè)成本和管理費(fèi)用1200萬(wàn);投資利息1000×[(1+10%)1.5-1]+1200×[(1+10%)0.75-1]=242.62萬(wàn)，銷(xiāo)售費(fèi)用3000×2%=60萬(wàn)，銷(xiāo)售稅費(fèi)3000×5.5%=165萬(wàn)，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=3000-1000-1200-242.62-60-165=332.38萬(wàn)，銷(xiāo)售利潤(rùn)率=332.38/3000=11.08%。參見(jiàn)教材P298。

　　11.某企業(yè)開(kāi)發(fā)某土地，土地重置成本為1000元/m2，正常建設(shè)成本為1500元/m2，管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5%，投資利息占直接成本的5%，銷(xiāo)售費(fèi)用為100元/m2，直接成本利潤(rùn)率為6%，則開(kāi)發(fā)后的地價(jià)為(　)元/m2。

　　A.1840

　　B.2840

　　C.2966

　　D.3000

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=(土地成本+建設(shè)成本)×直接成本利潤(rùn)率=(1000+1500)×6%=150元/m2，土地價(jià)格=土地成本+土地建設(shè)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售費(fèi)用+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=1000+1500+(1000+1500)×5%+(1000+1500)×5%+100+150=3000元/m2。參見(jiàn)教材P298。

　　12.對(duì)于收益性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是(　)。

　　A.建筑物竣工日起到不能保證其安全使用日止的時(shí)間

　　B.在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間

　　C.由建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途與維護(hù)狀況等決定的時(shí)間

　　D.剩余經(jīng)濟(jì)壽命與實(shí)際年齡之和的時(shí)間

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是建筑物折舊的求取方法—年限法。經(jīng)濟(jì)壽命是竣工日起到對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再產(chǎn)生貢獻(xiàn)為止(也就是凈收益大于0)的持續(xù)時(shí)間。實(shí)際年齡是竣工日到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的時(shí)間;剩余經(jīng)濟(jì)壽命是價(jià)值時(shí)點(diǎn)到對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再產(chǎn)生貢獻(xiàn)為止的時(shí)間。參見(jiàn)教材P314。

　　13.關(guān)于建筑物重新購(gòu)建成本求取方法的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是(　)。

　　A.單位比較法需要將估價(jià)對(duì)象的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)修正為可比實(shí)例建筑物的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)

　　B.分部分項(xiàng)法應(yīng)結(jié)合各個(gè)構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的特點(diǎn)使用計(jì)量單位

　　C.工料測(cè)量法主要用于求取具有歷史價(jià)值的建筑物的重新購(gòu)建成本

　　D.指數(shù)調(diào)整法主要用于檢驗(yàn)其他方法的測(cè)算結(jié)果

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是建筑物重新購(gòu)建成本的求取方法。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，單位比較法是以建筑物為整體，選取與該類(lèi)建筑物的建筑安裝工程費(fèi)密切相關(guān)的某種計(jì)量單位(如單位建筑面積、單位體積、延長(zhǎng)米等)為比較單位，調(diào)查在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的近期建成的類(lèi)似建筑物的單位建筑安裝工程費(fèi)，對(duì)其進(jìn)行處理后得到建筑物建筑安裝工程費(fèi)的方法。參見(jiàn)教材P305。

　　14.某房地產(chǎn)重新購(gòu)建成本中，建安工程費(fèi)為4000萬(wàn)元，專(zhuān)業(yè)費(fèi)用為建安工程費(fèi)的10%，管理費(fèi)用為建安工程費(fèi)與專(zhuān)業(yè)費(fèi)用之和的3%，銷(xiāo)售費(fèi)用為重新購(gòu)建成本的4%，投資利息為240萬(wàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本利潤(rùn)率為20%，銷(xiāo)售稅費(fèi)為重新購(gòu)建成本的6%，該房地產(chǎn)的重置價(jià)值為(　)萬(wàn)元。

　　A.6419.73

　　B.6507.27

　　C.5680.95

　　D.5524.33

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查建筑物重新購(gòu)建成本的求取方法。V=4000×(1+10%)(1+3%)+V×4%+240+V×6%+[4000×(1+10%)(1+3%)+V×4%+240]×20%。V=6419.73萬(wàn)元。參見(jiàn)教材P305。

　　15.估算某舊酒店2013年的建筑物重置成本。房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)實(shí)地查勘、查閱有關(guān)圖紙等資料，得知該酒樓共15層，總建筑面積為12000平方米。已知建安工程費(fèi)為4000元/平方米，專(zhuān)業(yè)費(fèi)用為建安工程費(fèi)的6%，管理費(fèi)用為建安工程費(fèi)與專(zhuān)業(yè)費(fèi)用之和的3%，銷(xiāo)售費(fèi)用為售價(jià)的3%，投資利息經(jīng)分析，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為1年，年利率為8%，銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)的6%，投資利潤(rùn)率為20%。該房地產(chǎn)的建筑物重置成本總價(jià)為(　)萬(wàn)元。

　　A.5411.97　　　　B.5986.69

　　C.7193.34　　　　D.7314.56

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是建筑重新購(gòu)建成本的求取方法。建安工程費(fèi)+專(zhuān)業(yè)費(fèi)用+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用=4000(1+6%)(1+3%)+3%V=4367.2+3%V，投資利息=(4367.2+3%V)×[(1+8%)0.5-1]=171.33+0.00117V，銷(xiāo)售稅費(fèi)=6%V，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=(4367.2+3%V)×20%=873.44+0.006V。V=4367.2+3%V+171.33+0.00117V+6%V+873.44+0.006V，V=5994.45元/平方米，V總=5994.45×12000=7193.34萬(wàn)元。參見(jiàn)教材P305。

　　16.因技術(shù)革新、設(shè)計(jì)優(yōu)化等原因?qū)е陆ㄖ�物落伍陳舊，而引起的建筑物價(jià)值減損，屬于(　)。

　　A.自然折舊

　　B.物質(zhì)折舊

　　C.功能折舊

　　D.經(jīng)濟(jì)折舊

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。功能折舊也稱(chēng)為無(wú)形耗損，是指因建筑物功能不足或者過(guò)剩造成的建筑物價(jià)值減損。參見(jiàn)教材P312。

　　17.由于住宅內(nèi)沒(méi)有衛(wèi)生間、暖氣、燃?xì)�、電話線路、有線電視等原因，導(dǎo)致住宅在出租時(shí)，租金低于市場(chǎng)租金，此情況屬于(　)。

　　A.功能缺乏折舊

　　B.功能落后折舊

　　C.功能過(guò)剩折舊

　　D.外部折舊

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。功能缺乏折舊是因建筑物中某些部件、設(shè)施設(shè)備、功能等缺乏造成的建筑物價(jià)值減損。功能落后折舊是指因建筑物中某些部件、設(shè)施設(shè)備、功能等低于市場(chǎng)要求的標(biāo)準(zhǔn)造成的建筑物價(jià)值減損。參見(jiàn)教材P312。

　　18.某高級(jí)居住區(qū)的附近興建了一座工廠，使得該居住區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)值下降，此屬于(　)。

　　A.物質(zhì)折舊

　　B.功能永久折舊

　　C.外部暫時(shí)折舊

　　D.外部永久折舊

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。，一個(gè)高級(jí)居住區(qū)的附近興建了一座工廠，使得該居住區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)值下降，這也是一種外部折舊，且這種外部折舊一般是永久性的。參見(jiàn)教材P312。

　　19.某鋼混結(jié)構(gòu)廠房的耐用年限為60年，占地是10年前通過(guò)出讓方式取得的50年使用期的工業(yè)用地使用權(quán)，廠房建設(shè)期為2年。土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及地上建筑物由國(guó)家無(wú)償收回。采用直線法計(jì)算該廠房建筑物現(xiàn)在的成新率為(　)。

　　A.70.00%

　　B.83.33%

　　C.84.00%

　　D.86.67%

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是建筑物折舊的求取方法—直線法。剩余使用年限=40年，建筑物已經(jīng)使用年限=8年，成新率=40/48=83.33%。參見(jiàn)教材P318。

　　20.某建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為(　)。

　　A.43.2%　　　　　B.50%

　　C.56.8%　　　　　D.70%

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是建筑物折舊的求取方法—年限法。(1-4%)×22/(22+18)+4%=56.8%。參見(jiàn)教材P318。