21.甲、乙兩宗相鄰地塊，市場價值分別為100萬元和80萬元，若將兩宗土地合并則總價值為240萬元。如果甲地塊的使用權人擬購買乙地塊，則合理的要價應為(　)萬元。

　　A.80

　　B.107

　　C.113

　　D.140

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是造成成交價格偏離正常價格的因素。合理要價=80+60×80/180=106.67(萬元)。即增值部分60萬元，甲乙按照各自的價值比重分享，甲享有100/180，乙享有80/180。參見教材P192。

　　22.評估甲別墅的市場價值，選取乙別墅為可比實例，乙別墅的成交價格為10000元/平方米，裝修標準為1000元/平方米，(甲別墅的裝修標準為800元/平方米)，因乙別墅的位置比甲別墅好，在同等條件下，單價比甲別墅高10%，若不考慮其他因素，則通過乙別墅求取的比較價值為(　)元/平方米。

　　A.7020

　　B.8909

　　C.7380

　　D.8580

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是交易情況修正的方法。(10000-1000+800)/(1+10%)=8909(元/平方米)。參見教材P193。

　　23.某房地產(chǎn)在2016年3月的價格為2009元/m2，現(xiàn)要調(diào)整為2016年9月的價格。已知該類房地產(chǎn)2016年3月至9月的價格指數(shù)分別為：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上個月為基數(shù)100)，則該房地產(chǎn)2016年9月的價格為(　)元/m2。

　　A.2700.8

　　B.2800.1

　　C.2800.8

　　D.2817.7

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法。9月價格=3月價格×4月指數(shù)×5月指數(shù)×6月指數(shù)×7月指數(shù)×8月指數(shù)×9月指數(shù)=2009×(94.8/100)×(96.6/100)×(105.1/100)×(109.3/100)×(112.7/100)×(118.3/100)=2817.7元/m2。注意必須從下個月的指數(shù)開始乘起，不能乘3月(當月)的指數(shù)。參見教材P197。

　　24.利用比較法計算估價房地產(chǎn)市場價格，估價對象為2017年3月1日市場價格，選擇的可比實例成交日期為2016年6月1日，成交單價為10000元/m2。自2016年3月1日至2017年3月1日，當?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)平均每月比上月上漲0.2%。估價對象和可比實例的建筑面積誤差不考慮。該可比實例在估價對象狀態(tài)下的比較單價為(　)。

　　A.10161.12

　　B.10181.45

　　C.10263.14

　　D.10304.23

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法。10000×(1+0.2%)9=10181.45元/m2。參見教材P195。

　　25.在比較法中，對房地產(chǎn)狀況進行間接比較調(diào)整，其中可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標準房地產(chǎn)狀況，得102分;估價對象的房地產(chǎn)狀況劣于標準房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為(　)。

　　A.0.95

　　B.0.99

　　C.1.01

　　D.1.05

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法。房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=(100/102)×(97/100)=97/102。還有一種分析方法：可比實例比標準房地產(chǎn)好，估價對象比標準房地產(chǎn)差，所以可比實例比估價對象好，修正系數(shù)肯定比1小，排除了選項CD，估價對象比可比實例差的會比較多，在不計算的情況下，我們可以推出選項A是正確的。參見教材P201～202。

　　26.某房地產(chǎn)2016年6月1日的市場價格為3800元/m2，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2016年10月1日，已知該類房地產(chǎn)2016年4月1日至10月1日的市場價格指數(shù)分別為110.6、110、109.7、109.5、108.9、108.5、108.3(以2009年1月1日為100)，則2016年10月1日的市場價格為(　)元/m2。

　　A.3750.0

　　B.3751.5

　　C.3756.4

　　D.3775.3

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法。3800×108.3/109.7=3751.5元/平方米。參見教材P196。

　　27.評估某宗房地產(chǎn)2017年7月1日的市場價值，選取的可比實例中該類房地產(chǎn)的成交日期為2016年10月1日，成交價格為3500元/m2，另知：該類房地產(chǎn)市場價格2016年6月1日至2017年3月1日，平均每月比上月漲1.5%，2017年3月1日至7月1日平均每月比上月上漲2%，則進行市場狀況調(diào)整后可比實例的比較價格為(　)元/平方米。

　　A.4075.3

　　B.4081.3

　　C.4122.5

　　D.4166.4

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法。2016.10.1到2017.3.1，共5個月，月平均上漲率為1.5%。2017.3.1日至7.1日(價值時點)，共4個月，月平均上漲率為2%。3500×(1+1.5%)5×(1+2%)4=4081.3元/m2。參見教材P195。

　　28.某個可比實例2017年1月30日的價格為1200美元/m2，該類房地產(chǎn)以美元為基準的價格變動平均每月比上月上漲0.4%。假設人民幣與美元的市場匯率2017年1月30日為1美元=6.2088元人民幣，2017年9月30日為1美元=6.2062元人民幣。則可比實例在2017年9月30日比較價格為(　)元/m2。

　　A.7689.12

　　B.7692.34

　　C.7723.11

　　D.7719.87

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法。1200×(1+0.4%)8×6.2062=7689.12元/m2。注意匯率的選取。參見教材P196。

　　29.某個可比實例2015年1月30日的價格為1200美元/m2，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準的價格變動平均每月比上月上漲0.4%。假設人民幣與美元的市場匯率2015年1月30日為1美元=6.2088元人民幣，2015年9月30日為1美元=6.2062元人民幣。則可比實例在2015年9月30日比較價格為(　)。

　　A.7689.12

　　B.7692.34

　　C.7723.11

　　D.7719.87

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法。1200×6.2088×(1+0.4%)8=7692.34元/m2。注意匯率的選取。參見教材P196。

　　30.比較法中，采用間接比較法對可比實例價格進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，其中可比實例的房地產(chǎn)狀況劣于標準房地產(chǎn)狀況，價格低2%;估價對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標準房地產(chǎn)狀況，價格高1%，若改為直接比較，則房地產(chǎn)狀況的調(diào)整系數(shù)為(　)。

　　A.1.05

　　B.0.97

　　C.0.98

　　D.1.03

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法。方法1：間接法下，第一步，將可比實例在其自身狀態(tài)下的價格調(diào)整為標準房地產(chǎn)狀況下的價格，系數(shù)是100/(98)。第二步，將可比實例在標準房地產(chǎn)狀況下的價格調(diào)整為估價對象下的價格，系數(shù)是(101)/100。直接法下，將兩個系數(shù)直接相乘，101/98=1.03。

　　方法2：比較法，可比實例比標準房地產(chǎn)差，估價對象比標準房地產(chǎn)好，所以可比實例比估價對象要差很多，在可比實例價格基礎上修正時，要向上調(diào)增，肯定大于1，選項BC可以排除了，一個差2%，一個要好1%，合計也就多好3%，應該是1.03，這樣不用記公式，也不用計算，對比一下就能出結果。參見教材P201。