第五章　比較法及其運(yùn)用

　　單項(xiàng)選擇題

　　1對4個可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行修正和調(diào)整，得到的4個比較價值，分別為8000元/m2、8500元/m2、7800元/m2和8150元/m2，分別賦予權(quán)重0.35、0.20、0.25和0.2。則利用簡單算術(shù)平均數(shù)計算綜合比較價值為(　)元/m2。

　　A.8230.5

　　B.8112.5

　　C.8080.0

　　D.8075.0

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是計算最終比較價值。雖然給了權(quán)重，但是要求的還是簡單算術(shù)平均數(shù)。最終比較價值=(8000+8500+7800+8150)/4=8112.5元/m2。參見教材P206。

　　2評估某底商店鋪，其建筑面積為400平方米，已知其中家具電器等價值50萬元。選取A、B、C三個可比實(shí)例，建筑面積分別為450平方米、410平方米和380平方米，總價分別為600萬元、580萬元和550萬元，其中A、B分別包含40、30萬元的家具電器，根據(jù)上述條件，利用簡單算術(shù)平均法求取估價對象不含家具電器的市場價格為(　)萬元。

　　A.487.77

　　B.509.38

　　C.537.77

　　D.559.38

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是計算最終比較價值。比價價值=[(600-40)×400/450+(580-30)×400/410+550×400/380]/3=537.77萬元。參見教材P206。

　　3.選取可比實(shí)例主要在于精而不在于多，一般選取3～5個可比實(shí)例，但不得少于(　)個。

　　A.1

　　B.2

　　C.3

　　D.5

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是選取可比實(shí)例的要求。從某種意義上講，選取可比實(shí)例一般3～5個即可，但不得少于3個。參見教材P182。

　　4.可比實(shí)例所處的地區(qū)應(yīng)與估價對象所處的地區(qū)相同，或是(　)。

　　A.同處于一個區(qū)域

　　B.同處在同一供求范圍內(nèi)的相似地區(qū)

　　C.同處于一個相對穩(wěn)定的環(huán)境

　　D.同處于公平競爭的地區(qū)

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是選取可比實(shí)例的要求。房地產(chǎn)是區(qū)域性市場，同一供求范圍內(nèi)的相似地區(qū)的交易實(shí)例才可以作為可比實(shí)例。參見教材P182。

　　5.在比較法選擇可比實(shí)例的過程中，可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)，選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的(　)倍范圍之內(nèi)。

　　A.0.5～2.0

　　B.1.5～2.0

　　C.0.5～1.5

　　D.1.0～1.5

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是選取可比實(shí)例的要求。選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的0.5～2.0范圍之內(nèi)。參見教材P183。

　　6.評估某套建筑面積為120m2的住宅在2016年9月底市場價值，收集了以下4個交易實(shí)例，其中最適合作為可比實(shí)例的是(　)。

　　交易實(shí)例 建筑面積(m2) 用途 價格(元/m2) 成交日期 區(qū)位 交易情況

　　甲 120 居住 12000 2016.9 不同供需圈 正常交易

　　乙 105 居住 18000 2016.5 同一供需圈 正常交易

　　丙 120 辦公 15000 2016.8 同一供需圈 正常交易

　　丁 115 旅館 10000 2016.9 同一供需圈 正常交易

　　A.甲

　　B.乙

　　C.丙

　　D.丁

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是選取可比實(shí)例的要求。甲和估價對象不在一個供需圈;丙丁的用途與估價對象不同。參見教材P182～183。

　　7.估價對象是一套不帶車位的住宅。選取的可比實(shí)例成交價格為86萬元，含有一個現(xiàn)價為8萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價值為3萬元的家具，家具為八成新。該可比實(shí)例經(jīng)統(tǒng)一財產(chǎn)范圍后的價格為(　)萬元。

　　A.75.00

　　B.75.60

　　C.83.60

　　D.86.00

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是統(tǒng)一財產(chǎn)范圍�？杀葘�(shí)例中，包含了房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)，需要扣除。86-8-3×0.8=75.6萬元。參見教材P185。

　　8.某可比實(shí)例的成交價格為24000元/m2，建筑面積100m2，首期付款120萬元，其余半年后支付80萬元，1年后支付40萬元。已知年利率為10%，則該可比實(shí)例在成交日期一次性付清的價格為(　) 元/m2。

　　A.22909.12

　　B.23264.06

　　C.23441.35

　　D.23086.69

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是統(tǒng)一付款方式。該可比實(shí)例在其成交日期一次性付清的價格：[120+80/(1+10%)0.5+40/(1+10%)]/100=23264.06(元/m2)。參見教材P185。

　　9.某住宅的建筑面積為100m2，買賣合同約定成交價為10000元/m2，價款分三期支付，首付30萬，剩余兩期分別于第一年和第二年年末支付35萬元。交易稅費(fèi)均由買方承擔(dān)。已知買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為3萬元，賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為8萬元，并在支付最后一筆余款時繳納。若將該交易實(shí)例作為可比實(shí)例，年折現(xiàn)率為6%，則對其建立比較基礎(chǔ)后的總價為(　)萬元。

　　A.87.05

　　B.95.85

　　C.100.57

　　D.101.29

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是統(tǒng)一付款方式。統(tǒng)一付款方式，將不是在成交日期一次性支付的房款換算為在成交日期時一次性付清的價格。正常價格=[30+35/(1+6%)+35/(1+6%)2]+8/(1+6%)2=101.29(萬元)。10000元/m2只是名義價格。參見教材P185。

　　10.某可比實(shí)例的房地產(chǎn)權(quán)屬證書記載的套內(nèi)建筑面積為120平方米，經(jīng)調(diào)查，其成交價格為150萬元，另有20平米的房屋天臺贈送，該房地產(chǎn)的建筑面積與套內(nèi)建筑面積的比率為1：0.8，則按建筑面積計算的比較價值是(　)元/平方米。

　　A.8571

　　B.10000

　　C.13393

　　D.15625

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是統(tǒng)一計價單位。將套內(nèi)建筑面積轉(zhuǎn)換為建筑面積，建筑面積=120/0.8=150平方米，150萬元/150平方米=10000元/平方米。關(guān)鍵：由套內(nèi)建筑面積折算建筑面積。參見教材P189。

　　11.在某舊城改造的房屋征收估價中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對可比實(shí)例建立比較基礎(chǔ)時應(yīng)特別注意的環(huán)節(jié)是(　)。

　　A.統(tǒng)一財產(chǎn)范圍

　　B.統(tǒng)一付款方式

　　C.統(tǒng)一計價單位

　　D.統(tǒng)一融資條件

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是統(tǒng)一計價單位。題干中告知了一個是使用面積，一個是建筑面積。這是兩個不同的面積內(nèi)涵，價格單位是不一致的，因此在對可比實(shí)例建立比較基礎(chǔ)時應(yīng)特別注意的環(huán)節(jié)是統(tǒng)一計價單位。參見教材P188。

　　12.某宗土地的規(guī)劃容積率為3，可興建6000m2的商住樓，經(jīng)評估總地價為180萬元，該宗土地的單價為(　)元/m2。

　　A.100

　　B.300

　　C.600

　　D.900

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是統(tǒng)一計價單位。容積率=總建筑面積/建筑用地面積：建筑用地面積=6000/3=2000m2;土地單價=1800000/2000=900元/m2。參見教材P189。

　　13.某一交易實(shí)例房地產(chǎn)的使用面積為3000平方英尺，成交總價為110萬美元，分四次付款(如果以在成交日期一次性付清為基準(zhǔn)，假設(shè)美元的年利率為7%)，首付35萬美元，半年后付35萬美元，一年后付30萬美元，余款于一年半后付清。假設(shè)當(dāng)時的市場匯率為1美元兌換7.7元人民幣，建筑面積與使用面積的關(guān)系為1：0.65，則該交易實(shí)例以建筑面積為單位的實(shí)際價格約為(　)元人民幣/m2。(1平方英尺=0.0929m2)

　　A.17484

　　B.19020

　　C.19754

　　D.20539

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是統(tǒng)一付款方式。統(tǒng)一付款方式，成交日一次性付清的價格。35+35/(1+7%)0.5+30/(1+7%)1+10/(1+7%)1.5=105.91萬美元，統(tǒng)一幣種105.91×7.7=815.49萬元人民幣(注意匯率的選擇)，房地產(chǎn)建筑面積=3000÷0.65×0.0929=428.769m2

　　單價=8154900÷428.769=19019元/m2。參見教材P185。

　　14.某宗房地產(chǎn)成交價格為4000元/m2，首付40%之后，余款采用完全等額分期還款方式償還，平均每半年支付一次，分10年還清，利息率為8%，則該宗房地產(chǎn)的實(shí)際成交價格為(　)元/m2。

　　A.3620

　　B.3742

　　C.3909

　　D.4000

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是統(tǒng)一付款方式。因?yàn)橐獌斶�利息，所以名義價格和實(shí)際價格相等。不需要計算了。當(dāng)余額不需要計算利息時，實(shí)際價格才會低于名義價格。參見教材P185。

　　15.某宗房地產(chǎn)交易的買賣雙方約定，買方付給賣方2659元/平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)，據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)該由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的6.8%，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的3.9%，若買賣雙方重新約定買賣中涉及的稅費(fèi)全由買方負(fù)擔(dān)，并在原價基礎(chǔ)上，相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后賣方實(shí)得金額為(　)元/m2。

　　A.2385

　　B.2393

　　C.2955

　　D.2964

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。第一步，計算正常負(fù)擔(dān)下的價格。買方稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給了賣方，站在賣方視角分析，設(shè)正常負(fù)擔(dān)下的價格為X，，X=2659-X×3.9%，X=2559元/m2。第二步，買家承擔(dān)賣家應(yīng)繳納的稅費(fèi)，賣方實(shí)得金額=2559-2559×6.8%=2385元/m2。參見教材P186～187。

　　16.某可比實(shí)例賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)由買方承擔(dān)，若買方付給賣方的金額不變，當(dāng)賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)增加時，該可比實(shí)例的正常負(fù)擔(dān)下的價格會(　)。

　　A.上升

　　B.下降

　　C.不變

　　D.無法確定

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。轉(zhuǎn)嫁給買方，站在買方視角分析。正常負(fù)擔(dān)下的價格=買方實(shí)際支付給賣方的金額+幫賣家繳納的稅費(fèi)。參見教材P187。

　　17.某住宅的建筑面積為100m2，買賣合同約定成交價為20000元/m2，價款分兩期支付，于成交日期支付100萬元，余款于一年后支付，交易稅費(fèi)均由賣方承擔(dān)。已知買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為3萬元，賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為8萬元，并在支付合同余款時繳納。若將該交易實(shí)例作為可比實(shí)例，年折現(xiàn)率為6%，則對其建立比較基礎(chǔ)后的總價為(　)萬元。

　　A.201.89

　　B.186.79

　　C.191.51

　　D.197.17

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。由于交易稅費(fèi)均由賣方承擔(dān)，合同約定成交價就是買方實(shí)付金額，正常負(fù)擔(dān)下的價格=買方實(shí)付金額-應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)。另外，還要統(tǒng)一付款方式，將不是在成交日期一次性支付的房款換算為在成交日期時一次性付清的價格。正常成交價=[100+100/(1+6%)]-3/(1+6%)=191.51(萬元)。參見教材P186。

　　18.某年1月30日購買某房地產(chǎn)的價格為1000美元/m2，首付款為20%，余款半年末一次性支付，月利率為0.6%。當(dāng)年，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價格平均每月比上月上漲1%，人民幣兌美元的匯率1月30日為6.59：1，9月30日為6.46：1。下列關(guān)于該房地產(chǎn)價格的說法，錯誤的是(　)。

　　A.該房地產(chǎn)的名義交易價格為人民幣6590元/m2

　　B.該房地產(chǎn)的實(shí)際交易價格為人民幣6404元/m2

　　C.該房地產(chǎn)于該年9月30日的市場價格為1052美元/m2

　　D.該類房地產(chǎn)在該年1月30日至9月30日期間以人民幣為基準(zhǔn)的價格平均每月比上月上漲幅度大于1%

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是統(tǒng)一計價單位。該房地產(chǎn)的名義交易價格為人民幣：1000美元/m2 ×當(dāng)日匯率，該房地產(chǎn)的實(shí)際交易價格為(200+800/(1+0.6%)6)×6.59=6404元/m2人民幣，該房地產(chǎn)于該年9月30日的市場價格為(200+800/(1+0.6%)6)×(1+1%)8=1052美元/m2。題中選項(xiàng)D因?yàn)閰R率變化，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價格平均每月比上月上漲1%，則該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價格平均每月比上月上漲幅度會小于1%。參見教材P188。

　　19.某宗房地產(chǎn)2013年4月2日的價格為1000美元/m2，匯率為1美元=6.26元人民幣。該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價格月遞增0.5%，2013年10月2日的匯率為1美元=6.29元人民幣，則其2013年10月2日的價格為(　)元/m2。

　　A.6553

　　B.6481

　　C.6596

　　D.6627

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法。該類房地產(chǎn)在2013年10月2日的價格=1000×(1+0.5%)6×6.29 =6481.07(元)。本題的考點(diǎn)在于利率的選擇。市場狀況調(diào)整采用以美元為基準(zhǔn)的月遞增幅度，則選用的匯率是價值時點(diǎn)的匯率;而如果采用以人民幣為基準(zhǔn)的月遞增額，則選用3月2日的匯率。參見教材P195。

　　20.評估某宗房地產(chǎn)2012年9月末的價格時，選取的可比實(shí)例成交價格為2000元/㎡，成交日期為2012年1月末，該類房地產(chǎn)自2012年1月末至2012年9月末的價格每月與上月的變動幅度為0.5%，1.5%，1%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%。則該可比實(shí)例在2012年9月末的價格為(　)元/㎡。

　　A.1959

　　B.1949

　　C.1912

　　D.1902

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法。2012年9月末的價格=2000×(1+0.5%)×(1+1.5%)×(1+1.0%)×(1-1.50%)×(1-2.5%)×(1-1.0%)×(1+1.5%)×(1-1.5%)=1958.67(㎡)。參見教材P194。