答案部分

　　一、判斷題

　　1、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　自有資金剩余技術對測算抵押房地產(chǎn)的自有資金權益價值特別有用。參見教材P264。

　　2、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　收益法是以預期原理為基礎的。預期原理揭示，決定房地產(chǎn)當前價值的因素，主要是未來的因素而不是過去的因素。參見教材P214。

　　3、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　利率是指單位時間內(nèi)的利息與本金的比率。參見教材P216。

　　4、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　投資回收是指所投入的資本的回收，即保本。參見教材P247。

　　5、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　市場提取法求出的報酬率反映的是人們頭腦中過去而非未來的風險判斷，它可能不是估價對象未來各期收益風險的可靠指針。參見教材P251。

　　6、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　收益能力相同相同的條件下，風險大的房地產(chǎn)的價值低，風險小的房地產(chǎn)的價值高。參見教材P248。

　　7、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　甲的樓面地價=土地單價/容積率=1400/4=350(元/㎡)，

　　V∞=V40×1/K40=350×(1+6)40/[(1+6)40-1]=387.69(元/㎡)。

　　乙的樓面地價=土地單價/容積率=900/2.5=360(元/㎡)，

　　V∞=V50×1/K50=360×(1+6)50/[(1+6)50-1]=380.67(元/㎡)。

　　則投資乙地塊比甲地塊更經(jīng)濟。參見教材P221。

　　8、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　該宗房地產(chǎn)的收益價格為：P=(16-8)/(10%-2%)=100萬。參見教材P227。

　　9、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　不同地區(qū)、不同時期、不同用途或不同類型的房地產(chǎn)，同一類型房地產(chǎn)的不同權益、不同收益類型，例如期間收益和期末轉(zhuǎn)售收益、基于合同租金的收益和基于市場租金的收益、土地收益和建筑物收益、抵押貸款收益和自有租金收益，由于風險不同，報酬率是不盡相同的。因此，在估價中并不存在一個統(tǒng)一不變的報酬率數(shù)值。參見教材P249。

　　10、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預期未來收益為導向來求取房地產(chǎn)的價值或價格。參見教材P213。

　　二、簡答題

　　1、

　　【正確答案】 該商場2011年10月1日帶租約出售時的正常價格測算如下：

　　(1)商店一層價格的測算：

　　租賃期限內(nèi)年凈收益=200×180×(1-25%)×12=32.40(萬元)

　　租賃期限外年凈收益=200×200×(1-25%)×12=36.00(萬元)

　　=375.69(萬元)

　　(2)商店二層價格的測算：

　　年凈收益=200×120×(1-25%)×12=21.60(萬元)

　　=229.21(萬元)

　　該商店的正常價格=商店一層的價格+商店二層的價格=375.69+229.21=604.90(萬元)