第五節(jié)　建筑物折舊的求取

　　一、建筑物折舊的含義和原因

　　估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊，雖然有相似之處，但由于兩者內(nèi)涵不同而有著本質(zhì)上的區(qū)別。估價(jià)上的建筑物折舊是指由各種原因所造成的價(jià)值損失，其金額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值與其重新購(gòu)建價(jià)格之間的差額。從建筑物重新購(gòu)建價(jià)格中扣除建筑物折舊，相當(dāng)于對(duì)其實(shí)際上不是全新狀況進(jìn)行在相應(yīng)減價(jià)調(diào)整，所得的結(jié)果表示建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的市場(chǎng)價(jià)值。在實(shí)際估價(jià)中，建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三個(gè)方面。

　　物質(zhì)折舊又稱為有形損耗，是指建筑物在實(shí)體上的老化、磨損、損壞所造成的建筑物價(jià)值損失。進(jìn)一步可以歸納為4個(gè)方面：①自然經(jīng)過(guò)的老朽;②正常使用的磨損，工業(yè)用途的建筑物分為受腐蝕和不受腐蝕的;③意外破壞的損毀，包括自然方面和人為方面;④延遲維修的損壞殘存。

　　功能折舊又稱無(wú)形損耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或過(guò)剩造成的建筑物價(jià)值損失。造成的原因可能是建筑設(shè)計(jì)上的缺陷，過(guò)去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，人們的消費(fèi)觀念變更、建筑技術(shù)，出現(xiàn)了更好的建筑物等等。

　　經(jīng)濟(jì)折舊又稱外部性折舊，是指建筑物以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值損失，不利因素可能是經(jīng)濟(jì)因素(供給過(guò)量、需求不足)，區(qū)位因素(景觀被破壞、自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變)、也可能是其他因素(政府政策變化、采取宏觀調(diào)控措施)�？蓪⒔�(jīng)濟(jì)折舊分為永久性的和暫時(shí)性的。

　　二、建筑物折舊的求取方法，可歸納為3類：①年限法;②市場(chǎng)提取法;③分解法。

　　1、年限法，是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟(jì)來(lái)求取建筑物折舊的方法。建筑物的壽命分為自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。建筑物的自然壽命是指建筑物從竣工之日起開始到不堪使用時(shí)的年數(shù)。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是指建筑物從竣工驗(yàn)收合格之日起到建筑物地房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)為止的時(shí)間。對(duì)于收益性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，就是從建筑物竣工之日開始，在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，房地產(chǎn)產(chǎn)生的收人大于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，即凈收益大于0的持續(xù)時(shí)間。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于其自然壽命，它是由市場(chǎng)決定、相同類型的建筑物在不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)壽命也可能不同。建筑物在其壽命期間如果經(jīng)過(guò)了翻修、改造等，自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命都有可能得到延長(zhǎng)。

　　建筑物的經(jīng)過(guò)年數(shù)分為實(shí)際年齡和有效年齡。實(shí)際年齡是建筑物從竣工驗(yàn)收合格之日起到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的日歷年數(shù)。有效年齡是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑物狀況和效用所顯示的年齡。有效年齡可能短于也可能長(zhǎng)于實(shí)際年齡：①建筑物的維修養(yǎng)護(hù)正常的，有效年齡與實(shí)際年齡相當(dāng);②建筑物的維修養(yǎng)護(hù)比正常維修養(yǎng)護(hù)好或經(jīng)過(guò)更新改造的，有效年齡短于實(shí)際年齡;③建筑物的維修養(yǎng)護(hù)比正常維修養(yǎng)護(hù)差的，有效年齡大于實(shí)際年齡。建筑物的剩余壽命有剩余自然壽命和剩余經(jīng)濟(jì)壽命。建筑物的剩余自然壽命是其自然壽命減去實(shí)際年齡后的壽命，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命是其經(jīng)濟(jì)壽命減去有效年齡后的壽命。建筑物的有效年齡是從估價(jià)時(shí)點(diǎn)向過(guò)去計(jì)算的時(shí)間，剩余經(jīng)濟(jì)壽命是從估價(jià)時(shí)點(diǎn)開始到建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束為止的時(shí)間。兩者之和等于建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命。利用年限法求取建筑物折舊時(shí)，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，年齡應(yīng)為有效年齡，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命。年限法中最主要的是直線法。每年折舊額是一個(gè)常數(shù)。成新折扣法比較粗略，主要用于初步估價(jià)，或大范圍建筑估價(jià)摸底調(diào)查時(shí)用。

　　2、市場(chǎng)提取法，是利用含有與估價(jià)對(duì)象中的建筑具有類似折舊狀況的建筑物的可比實(shí)例，來(lái)求取估價(jià)對(duì)象中的建筑物折舊的方法。所謂類似折舊狀況，是指可比實(shí)例中的建筑物的折舊類型(物質(zhì)折舊、功能折舊、經(jīng)濟(jì)折舊)和折舊程度與估價(jià)對(duì)象中的建筑物的折舊類型和折舊程度相同或相當(dāng)。市場(chǎng)提取法是先知道舊的房地價(jià)值，然后利用適用于舊的房地成本法公式反求出建筑物折舊。建筑物折舊=土地重新購(gòu)建價(jià)格+建筑物重新購(gòu)建價(jià)格-舊　房地的價(jià)值，步驟有：①?gòu)漠?dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)搜集大量的交易實(shí)例②從所搜集的交易實(shí)例中選取三個(gè)以上可比實(shí)例，要求與估價(jià)對(duì)象有類似折舊狀況③對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行付款方式等有關(guān)換算交易情況修正，房地產(chǎn)狀況調(diào)整(不對(duì)其中的折舊狀況進(jìn)行調(diào)整)，但不進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整。④求取每個(gè)可比實(shí)例在其成交日期的土地重新購(gòu)建價(jià)格，然后用換算修正和調(diào)整后的可比實(shí)例成交價(jià)格減去土地重新購(gòu)建價(jià)格得出建筑物折舊后價(jià)值。⑤求取每個(gè)可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的建筑重新購(gòu)建價(jià)格，然后將每個(gè)可比實(shí)例的建筑物重新購(gòu)建價(jià)格減去前面求出的建筑物折舊后的價(jià)值得出建筑物折舊⑥將每個(gè)可比實(shí)例的建筑物折舊除以建筑物重新購(gòu)建價(jià)格轉(zhuǎn)換為總折舊率。若可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的建筑物年齡相近，則可以將可比實(shí)例的總折舊率調(diào)整為估價(jià)對(duì)象的總折舊率，若兩者相關(guān)較大則用總折舊率除以建筑物年齡轉(zhuǎn)換為年平均折舊率，然后將各個(gè)年平均折舊率調(diào)整為適用于估價(jià)對(duì)象的年平均折舊率。⑦將估價(jià)對(duì)象建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格乘以總折舊率或年平均折舊率再乘以建筑物年齡，便可以得到估價(jià)對(duì)象建筑物的折舊。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命=1/年平均折舊率。建筑物成新率=1-總折舊率。