3、分解法，將建筑物各種類型的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊，根據(jù)各自的具體情況分別采用適當?shù)姆椒▉砬笕　?/P>

　　物質(zhì)折舊分為可修復(fù)項目和不可修復(fù)項目兩類。預(yù)計修復(fù)費用小于或等于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)價值增加額的，是可修復(fù)的，反之是不可修復(fù)的。對于可修復(fù)項目，其折舊額為使估價對象恢復(fù)到新的或相當新的狀況下所必要的費用。對于不可修復(fù)的項目可根據(jù)剩余使用壽命是否短于整體建筑的剩余經(jīng)濟壽命，將其分為短壽命項目和長壽命項目。短壽命項目分別根據(jù)各自的重新購建價格、壽命、年齡或剩余使用壽命，利用年限法計算折舊額。長壽命項目是合在一起，根據(jù)建筑物重新購建價格減去可修復(fù)項目的修復(fù)費用和各短壽命項目重新購建價格后的余額、建筑物的經(jīng)濟壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟壽命，利用年限法計算折舊額。最后將可修復(fù)項目的修復(fù)費用、短壽命項目的折舊額、長壽命項目的折舊額相加。即為物質(zhì)折舊額。

　　功能折舊，功能折舊可分為功能缺乏、功能落后和功能過剩三類，并進一步將它們分為可修復(fù)的和不可修復(fù)的。

　　對于可修復(fù)的功能缺乏引起的折舊，在采用缺乏該功能的重建價格下的求取方法：①估算在估價時點在估價對象建筑物上單獨增加該功能所必要的費用;②估算該功能假設(shè)在估價時點重置建造建筑物時就具有所必要的費用;③將①減去②即為增加該功能所超額的費用為折舊額。如果是采用具有該功能的重置價格，則減去在估價對象建筑物上單獨增加該功能所必要的費用，便直接得到了扣除該功能缺乏引起折舊后的價值。對于不可修復(fù)的功能缺乏引起的折舊，可以采用下列方法來求�。孩倮�用租金損失資本化法求取缺乏該功能導(dǎo)致的未來每年損失租金的現(xiàn)值之和;②估算該功能假設(shè)在估價時點重置建造建筑物時就具有所必要的費用;③將①減去②即得到折舊額。其實就是用后①替換成了后①內(nèi)容。

　　對于可修復(fù)的功能落后引起的折舊，與可修復(fù)功能缺乏引起的折舊相比折舊額增加了舊的設(shè)備尚未折舊的價值(按重置價格減去該落后功能設(shè)備已提折舊)減去了功能落后設(shè)備拆除后的凈殘值(拆除后回收的殘值減去拆除費用)后的金額。對于不可修復(fù)的功能落后引起的折舊，與可修復(fù)的功能落后引起的折舊計算差不多，只是用租金損失資本化法求取缺乏該功能落后導(dǎo)致的未來每年損失租金的現(xiàn)值之和替換在估價時點在估價對象建筑物上單獨增加該功能所必要的費用

　　功能過剩一般是不可修復(fù)的，功能過剩引起折舊首先應(yīng)包括功能過剩所造成的無效成本。該無效成本通過采用重置價格而自動得到消除，但如果采用重建價格則不能消除。功能過剩引起折舊還包括超額持有成本，可以利用超額運營費用資本化法，即功能過剩導(dǎo)致的未來每年超額運營費用的現(xiàn)值之和來求取。公式有：

　　扣除功能過剩引起折舊后的價值=重置價格-超額持有成本

　　扣除功能過剩引起折舊后的價值=重建價格-無效成本-超額持有成本。

　　最后將功能缺乏的折舊額、功能落后引起的折舊額、功能過剩引起折舊相加就得到功能折舊額。

　　經(jīng)濟折舊通常是不可修復(fù)的，但它可能是暫時性的，因此先分清它是暫時性的還是永久性，然后可以根據(jù)收益損失期限不同，利用收益損失資本化求取未來每年因建筑物以外的各種不利因素所損失的收益的現(xiàn)值之和作為經(jīng)濟折舊額。

　　三、求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題，

　　1、估價上的折舊注重的是市場價值的真實減損，會計上的折舊注重的是原始價值的分攤、補償或回收。會計上，資產(chǎn)原值與累計折舊額的差被稱做資產(chǎn)的賬面價值，它無須與資產(chǎn)的市場價值相一致，在估價上，重新購建價格與折舊總額的差被視為資產(chǎn)的實際價值，它必須與資產(chǎn)的市場價值相一致。

　　2、土地使用年限對建筑物經(jīng)濟壽命的影響，①建筑物的經(jīng)濟壽命早于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按建筑物的經(jīng)濟壽命計算建筑物折舊。②建筑物的經(jīng)濟壽命晚于土地使用年限而結(jié)束的，分為土地使用權(quán)出讓合同中未約定不可續(xù)期和已約定不可續(xù)期兩種情況。未約定不可續(xù)期的，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟壽命計算建筑物折舊。約定不可續(xù)期的則按照建筑物經(jīng)濟壽命減去其晚于土地使用期限的那部分壽命后的壽命計算建筑物折舊。