第一章 房地產(chǎn)估價概論

　　本章主要內(nèi)容：

　　1.房地產(chǎn)估價的含義、特點、必要性。

　　2.現(xiàn)實中房地產(chǎn)抵押、征收、稅收、司法鑒定、轉讓等12方面活動對房地產(chǎn)估價的需要。

　　3.估價當事人、估價目的、估價時點、估價對象、價值類型等11種房地產(chǎn)估價的要素。

　　4.房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德。

　　5.中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展概況。

　　第一節(jié) 對房地產(chǎn)估價的基本認識

　　一、房地產(chǎn)估價的含義

　　本書所講的房地產(chǎn)估價，是專業(yè)房地產(chǎn)估價。在弄清什么是專業(yè)房地產(chǎn)估價之前，有必要弄清專業(yè)估價與非專業(yè)估價的區(qū)別。

　　(一)專業(yè)估價與非專業(yè)估價的區(qū)別

　　與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價有下列特點：(重要考點)

　　(1)專業(yè)估價是專業(yè)估價機構和專業(yè)估價人員完成的。專業(yè)估價機構是指具備足夠數(shù)量的專業(yè)估價人員等條件，專門從事有關估價活動的單位。專業(yè)估價人員是指具有估價知識和經(jīng)驗，專門從事有關估價活動的個人。

　　(2)專業(yè)估價提供的是專業(yè)意見。專業(yè)估價提供的意見不是用直覺或者僅憑經(jīng)驗得出的，而是按照嚴謹?shù)某绦�，采用科學的方法，經(jīng)過審慎的分析、測算和判斷得出的，較客觀合理。

　　(3)專業(yè)估價具有公信力。專業(yè)估價由于是專業(yè)估價機構和專業(yè)估價人員完成，估價結果較客觀合理，所以具有證明效力，能使人們信服、認可或接受。

　　(4)專業(yè)估價實行有償服務。專業(yè)估價是接受他人委托而提供的一種有償服務，要向委托人收取一定的費用。

　　(5)專業(yè)估價要承擔法律責任。專業(yè)估價機構和專業(yè)估價人員要對其提供的估價結果等專業(yè)意見負責，違反有關規(guī)定的，會依法受到處罰，承擔賠償責任，甚至追究刑事責任。

　　【2007年試題】與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價的特點有( )。

　　A.是一種專業(yè)意見

　　B.估計價格或價值

　　C.實行有償服務

　　D.承擔法律責任

　　E.估價作業(yè)日期長

　　答案：ACD

　　(二)專業(yè)房地產(chǎn)估價的概念

　　是指房地產(chǎn)估價機構接受他人委托，委派房地產(chǎn)估價師，為了特定目的，遵循公認的原則，按照嚴謹?shù)某绦�，依�?jù)有關法規(guī)、政策和標準，在合理的假設下，采用科學的方法，對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值進行分析、測算和判斷并提供相關專業(yè)意見的活動。

　　上述估價當事人、估價目的、估價時點、估價對象、價值類型、估價依據(jù)、估價假設、估價原則、估價程序、估價方法和估價結果，可以說是房地產(chǎn)估價的要素。其中，估價目的、估價時點、估價對象和價值類型是在估價時首先需要明確的，因此又被稱為估價基本事項。

　　“分析”即價值分析，主要是指對影響估價對象價值的各種因素進行分析，包括對估價對象本身的分析，對人口、制度政策、經(jīng)濟、社會等因素的分析，對估價對象所在地同類房地產(chǎn)市場狀況的分析;“測算”即價值測算，主要是指利用有關數(shù)學公式或數(shù)學模型和數(shù)據(jù)，對估價對象的價值進行計算;“判斷”即價值判斷，主要是指房地產(chǎn)估價師根據(jù)測算結果以及市場行情和自己的估價經(jīng)驗等，對估價對象的價值作出判定。 “分析”是“測算”的基礎，“測算”又是“判斷”的基礎。

　　(三)估價與評估的異同

　　估價的含義更加精準、明確，就是指對價值進行評估。評估的含義較寬泛，不只限于對價值進行評估。

　　房地產(chǎn)估價也稱為房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)價值評估、房地產(chǎn)估值，時常還稱為房地產(chǎn)評估。是指以得出房地產(chǎn)價值為目標和最終結論的房地產(chǎn)評估。

　　房地產(chǎn)評估不僅包含房地產(chǎn)價值評估，還可以包含房屋工程質量評估、房屋完損狀況評估、房屋使用功能評估、房地產(chǎn)周圍環(huán)境評估、房地產(chǎn)投資風險評估、房地產(chǎn)貸款風險評估，甚至可以包含房地產(chǎn)企業(yè)資信評估、房地產(chǎn)制度政策評估等等。

　　區(qū)分估價和評估并不意味著房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構只能從事房地產(chǎn)價值評估業(yè)務。實際上，房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構除了從事房地產(chǎn)價值評估業(yè)務(包括為了各種估價目的，對各種房地產(chǎn)的各種價值進行評估)，還經(jīng)常從事下列房地產(chǎn)價值評估相關業(yè)務和房地產(chǎn)咨詢業(yè)務：(考點)

　　(1)房地產(chǎn)價值分配業(yè)務。例如：①把包含土地價格和建筑物價格在內(nèi)的房地產(chǎn)成交價格或購買價格(如通常所說的房價)，把包含土地收益和建筑物收益在內(nèi)的房地產(chǎn)租金(如通常所說的房租)，把評估出的包含土地價值和建筑物價值在內(nèi)的房地產(chǎn)價值，在土地和建筑物之間進行分配;②把采用成本法測算出的一個商品住宅小區(qū)的平均房價，在各幢、各單元、各朝向、各樓層、各套型之間進行分配;③把采用成本法測算出的一個開發(fā)區(qū)或土地一級開發(fā)片區(qū)的平均地價，在開發(fā)完成后的各宗土地之間進行分配;④把一宗土地的價值在其上建筑物的各單位(套)之間進行分配，即所謂“高層建筑地價分攤”。

　　(2)房地產(chǎn)價值減損評估業(yè)務。例如，因修改城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境污染、工程施工、工程質量缺陷、房地產(chǎn)分割等造成的房地產(chǎn)價值減損評估。

　　(3)房地產(chǎn)價值提升評估業(yè)務。例如，對房屋進行重新裝飾裝修、更新房屋中的設備、改變房地產(chǎn)用途、將相鄰房地產(chǎn)合并等帶來的房地產(chǎn)價值提升評估。(2011年教材新增內(nèi)容)