第一章 房地產(chǎn)估價(jià)概論

　　第二節(jié) 對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的各種需要

　　一、房地產(chǎn)抵押的需要

　　房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

　　房地產(chǎn)由于具有不可移動(dòng)、壽命長久、保值增值、價(jià)值較大等特性，是一種良好的用于提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)。為了知道合理的抵押價(jià)值，債權(quán)人一般會(huì)委托或要求債務(wù)人委托債權(quán)人信任的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，為其確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)。房地產(chǎn)抵押對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要，歸納起來主要有下列5種：(史記：刪除了轉(zhuǎn)抵押估價(jià)，其實(shí)就是轉(zhuǎn)讓估價(jià))

　　(1)初次抵押估價(jià)，即將沒有抵押的房地產(chǎn)抵押的，對(duì)該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

　　(2)再次抵押估價(jià)，即將已抵押的房地產(chǎn)再次抵押的，對(duì)該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。《擔(dān)保法》第三十五條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分�！�

　　(3)續(xù)貸抵押估價(jià)，即抵押貸款到期后繼續(xù)以該房地產(chǎn)向同一抵押權(quán)人抵押貸款的，對(duì)該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估�！�2013年教材變動(dòng)點(diǎn)】

　　史記：本課程講義中紅色字即為2013年教材變動(dòng)知識(shí)點(diǎn)，不再贅述。

　　(4)抵押期間估價(jià)，即根據(jù)監(jiān)測抵押房地產(chǎn)市場價(jià)格、掌握抵押價(jià)值變化情況以及相關(guān)信息披露的需要，定期或者在房地產(chǎn)市場價(jià)格變化較快時(shí)，對(duì)抵押房地產(chǎn)的市場價(jià)格或市場價(jià)值、抵押價(jià)值等進(jìn)行重新評(píng)估。

　　(5)抵押房地產(chǎn)處置估價(jià)，即債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，需要將抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣的，為折價(jià)或者拍賣、變賣提供相關(guān)價(jià)值參考依據(jù)，對(duì)該房地產(chǎn)的市場價(jià)值等進(jìn)行評(píng)估。

　　【2009年試題】下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，需要評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值的是( )。

　　A.增加抵押貸款

　　B.抵押期間對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測

　　C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款

　　D.處置抵押房地產(chǎn)

　　E.租賃抵押房地產(chǎn)

　　答案：ABC

　　解析：題意要求評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值，而處置抵押房地產(chǎn)估價(jià)評(píng)估的是市場價(jià)值。增加抵押貸款是2009年教材的提法，已過時(shí)。