二、房地產(chǎn)征收征用的需要(2009、2011年考點(diǎn))

　　國(guó)家為了公共利益的需要或者因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要，不得不征收或者征用集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。征收和征用共同之處在于都是強(qiáng)制性的，都要經(jīng)過法定程序，都要給予公平補(bǔ)償。不同之處在于，征收主要是所有權(quán)的改變，是“強(qiáng)買”;征用只是使用權(quán)的改變，是“強(qiáng)租”。

　　征收和征用雖然具有強(qiáng)制性，但不是無償?shù)模�而且�?yīng)當(dāng)給予公平補(bǔ)償。征用房地產(chǎn)不僅應(yīng)當(dāng)給予使用上的補(bǔ)償(補(bǔ)償金額相當(dāng)于租金)，如果房地產(chǎn)被征用后毀損、滅失的，還應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際損失給予補(bǔ)償。例如，房地產(chǎn)被征用后毀損的，補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)毀損前后價(jià)值之差的補(bǔ)償;房地產(chǎn)被征用后滅失的，補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)價(jià)值的補(bǔ)償。而確定上述征收、征用的補(bǔ)償，就需要房地產(chǎn)估價(jià)提供依據(jù)。例如，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。具體地說，被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)�，要�?duì)被征收房屋的價(jià)值(包含被征收的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和其他不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值，下同)進(jìn)行評(píng)估，為確定貨幣補(bǔ)償金額提供依據(jù);被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，要對(duì)被征收房屋的價(jià)值和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值(包含用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的建筑物及其擊用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和其他不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值，下同)進(jìn)行評(píng)估，為計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)(以下簡(jiǎn)稱產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià))提供依據(jù)，即：

　　產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)=被征收房屋價(jià)值-用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值

　　在房地產(chǎn)征收征用中不僅需要評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值和租金，有時(shí)還需要評(píng)估因征收征用房地產(chǎn)造成的家具、家用電器、機(jī)器設(shè)備、物資等動(dòng)產(chǎn)的搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)和停產(chǎn)停業(yè)損失。(史記：需評(píng)估被征收房屋裝飾裝修價(jià)值和附屬設(shè)施設(shè)備的情況比較普遍)