第一章  房地產(chǎn)估價(jià)概論

　　第二節(jié)  對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的各種需要

　　一、房地產(chǎn)抵押的需要

　　房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

　　房地產(chǎn)由于具有不可移動(dòng)、壽命長(zhǎng)久、保值增值、價(jià)值較大等特性，是一種良好的用于提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)。為了知道合理的抵押價(jià)值，債權(quán)人一般會(huì)委托或要求債務(wù)人委托債權(quán)人信任的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，為其確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)。房地產(chǎn)抵押對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要，歸納起來主要有下列5種： （史記：刪除了轉(zhuǎn)抵押估價(jià)，其實(shí)就是轉(zhuǎn)讓估價(jià)）

　　(1)初次抵押估價(jià)，即將沒有抵押的房地產(chǎn)抵押的，對(duì)該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

　　(2)再次抵押估價(jià)，即將已抵押的房地產(chǎn)再次抵押的，對(duì)該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估�！稉�(dān)保法》第三十五條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分�！�

　　（3）續(xù)貸抵押估價(jià)，即抵押貸款到期后繼續(xù)以該房地產(chǎn) 向同一抵押權(quán)人 抵押貸款的，對(duì)該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。 【2013年教材變動(dòng)點(diǎn)】

　　史記：本課程講義中紅色字即為2013年教材變動(dòng)知識(shí)點(diǎn)，不再贅述。

　　（4）抵押期間估價(jià)， 即根據(jù)監(jiān)測(cè)抵押房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、掌握抵押價(jià)值變化情況以及相關(guān)信息披露的需要，定期或者在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)，對(duì)抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)值、抵押價(jià)值等進(jìn)行重新評(píng)估。

　　（5）抵押房地產(chǎn)處置估價(jià)， 即債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，需要將抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣的，為折價(jià)或者拍賣、變賣提供相關(guān)價(jià)值參考依據(jù)，對(duì)該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值等進(jìn)行評(píng)估。

　　【2009年試題】下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，需要評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值的是（ ）。

　　A．增加抵押貸款

　　B．抵押期間對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)

　　C．抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款

　　D．處置抵押房地產(chǎn)

　　E．租賃抵押房地產(chǎn)

　　答案：ABC

　　解析：題意要求評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值，而處置抵押房地產(chǎn)估價(jià)評(píng)估的是市場(chǎng)價(jià)值。增加抵押貸款是2009年教材的提法，已過時(shí)。

　　二、房地產(chǎn)征收征用的需要（2009、2011年考點(diǎn)）

　　國家為了公共利益的需要或者因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要，不得不征收或者征用集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。征收和征用共同之處在于都是強(qiáng)制性的， 都要經(jīng)過法定程序，都要給予公平補(bǔ)償。不同之處在于，征收主要是所有權(quán)的改變， 是“強(qiáng)買”;征用只是使用權(quán)的改變， 是“強(qiáng)租”。

　　征收和征用雖然具有強(qiáng)制性，但不是無償?shù)模�而且�?yīng)當(dāng)給予公平補(bǔ)償。 征用房地產(chǎn)不僅應(yīng)當(dāng)給予使用上的補(bǔ)償(補(bǔ)償金額相當(dāng)于租金)，如果房地產(chǎn)被征用后毀損、滅失的，還應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際損失給予補(bǔ)償。例如，房地產(chǎn)被征用后毀損的，補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)毀損前后價(jià)值之差的補(bǔ)償；房地產(chǎn)被征用后滅失的，補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)價(jià)值的補(bǔ)償。 而確定上述征收、征用的補(bǔ)償，就需要房地產(chǎn)估價(jià)提供依據(jù)。例如，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。具體地說，被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)�，要�?duì)被征收房屋的價(jià)值(包含被征收的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和其他不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值，下同)進(jìn)行評(píng)估，為確定貨幣補(bǔ)償金額提供依據(jù);被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，要對(duì)被征收房屋的價(jià)值和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值（包含用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的建筑物及其擊用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和其他不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值，下同）進(jìn)行評(píng)估， 為計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)(以下簡(jiǎn)稱產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià))提供依據(jù)，即：

　　產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)=被征收房屋價(jià)值－用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值

　　在房地產(chǎn)征收征用中不僅需要評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值和租金，有時(shí)還需要評(píng)估因征收征用房地產(chǎn)造成的家具、家用電器、機(jī)器設(shè)備、物資等動(dòng)產(chǎn)的搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)和停產(chǎn)停業(yè)損失。（史記：需評(píng)估被征收房屋裝飾裝修價(jià)值和附屬設(shè)施設(shè)備的情況比較普遍）

　　三、房地產(chǎn)稅收的需要（2009年考點(diǎn)）

　　自古以來，房地產(chǎn)是一個(gè)良好的稅源，為了防止偷逃稅款、避免稅負(fù)不公及說服納稅人，稅務(wù)機(jī)關(guān)需要掌握真實(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格、價(jià)值、租金，需要以公平合理的計(jì)稅價(jià)值(或租金)為參考核定計(jì)稅依據(jù)。納稅人認(rèn)為稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅依據(jù)不合理的，也可能委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估計(jì)稅價(jià)值，以說服稅務(wù)機(jī)關(guān)重新核定計(jì)稅依據(jù)。

　　中國目前與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種共l0個(gè)，除了房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅5個(gè)專門針對(duì)房地產(chǎn)設(shè)置的稅種，還有營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅5個(gè)具有普遍調(diào)節(jié)功能的稅種。這些稅種中，除城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅因按占地面積實(shí)行從量定額征收而不需要房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)外，其他稅種在一定程度上都需要房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)。

　　目前，許多國家和地區(qū)有按房地產(chǎn)評(píng)估值，每年向房地產(chǎn)所有者征收的房地產(chǎn)稅(不動(dòng)產(chǎn)稅、財(cái)產(chǎn)稅、物業(yè)稅)。中國多年來就在醞釀改革現(xiàn)行房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收制度，準(zhǔn)備開征此類稅收。起初將這類稅收稱為物業(yè)稅，后來稱為房產(chǎn)稅。自2011年1月28日起，上海、重慶開展了對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。一旦房產(chǎn)稅實(shí)行按房地產(chǎn)評(píng)估值征收，就更加需要房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)。

　　四、房地產(chǎn)司法拍賣的需要【2013年教材新增知識(shí)點(diǎn)】

　　人民法院強(qiáng)制拍賣房地產(chǎn)，需要評(píng)估被拍賣房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，為人民法院確定拍賣保留價(jià)提供參考依據(jù)。

　　五、房地產(chǎn)分割的需要

　　房地產(chǎn)一般不宜采取實(shí)物分割的方法，原因一是房地產(chǎn)在實(shí)物上或在使用上通常難以分割，二是如果進(jìn)行實(shí)物分割則通常會(huì)嚴(yán)重?fù)p害房地產(chǎn)的效用，減損房地產(chǎn)的價(jià)值。因此，一般是采取折價(jià)或者拍賣、變賣的方式，然后對(duì)折價(jià)或者拍賣、變賣取得的價(jià)款予以分割。例如夫妻離婚，原共同共有的一套住房不宜采取實(shí)物分割由雙方各得一半，多數(shù)情況下是由其中一方獲得該住房，獲得住房的一方再按照該住房市場(chǎng)價(jià)值的一半向?qū)Ψ街Ц冬F(xiàn)金或現(xiàn)金等價(jià)物。在這種情況下，雙方通常都會(huì)委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該住房進(jìn)行估價(jià)。

　　有時(shí)即使可以采取實(shí)物分割的方法，但由于房地產(chǎn)是不均質(zhì)的，分割后通常還需要進(jìn)行現(xiàn)金或現(xiàn)金等價(jià)物的“多退少補(bǔ)”。通常是先按照自然間進(jìn)行實(shí)物分割，再根據(jù)它們的差價(jià)進(jìn)行現(xiàn)金或現(xiàn)金等價(jià)物的“多退少補(bǔ)”。這些都需要房地產(chǎn)估價(jià)提供價(jià)值參考依據(jù)。

　　六、房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?B>（2009、2011、2012年考點(diǎn)）

　　房地產(chǎn)損害賠償?shù)念愋投喾N多樣，包括：

　　（1）因修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給房地產(chǎn)權(quán)利人等的合法權(quán)益造成損失的。 《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第五十條規(guī)定：“在選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證發(fā)放后，因依法修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給被許可人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償。經(jīng)依法審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的總平面圖不得隨意修改;確需修改的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)采取聽證會(huì)等形式，聽取利害關(guān)系人的意見;因修改給利害關(guān)系人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償。”

　　（2）因新建建筑物影響了相鄰建筑物的日照、采光、通風(fēng)、視野等，造成相鄰房地產(chǎn)價(jià)值減損的。 《民法通則》第八十三條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”

　　（3）因使他人房地產(chǎn)遭受污染，造成他人房地產(chǎn)價(jià)值減損的。 例如，房地產(chǎn)受到噪聲、輻射污染，房地產(chǎn)中的土壤、水、空氣受到污染，房地產(chǎn)受到經(jīng)常振動(dòng)的影響等。

　　（4）因工程施工不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產(chǎn)價(jià)值減損的。

　　（5）因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價(jià)值減損或者給購房人造成損失的。 例如，預(yù)售的商品房在交付使用后發(fā)現(xiàn)存在工程質(zhì)量問題(如墻體開裂，層高、室內(nèi)空氣質(zhì)量等不符合國家標(biāo)準(zhǔn))。

　　（6）因未能履約（如未按合同約定如期供貨、供款等）使他人工程停緩建，給他人造成損失的。

　　（7）因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制，如錯(cuò)誤查封，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失的。

　　（8）因異議登記不當(dāng)，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害的。 《物權(quán)法》第十九條規(guī)定：“異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償�！�

　　（9）因非法批準(zhǔn)征收、使用土地，給當(dāng)事人造成損失的。 《土地管理法》第七十八條規(guī)定：“無權(quán)批準(zhǔn)征收、使用土地的單位或者個(gè)人非法批準(zhǔn)占用土地的，超越批準(zhǔn)權(quán)限非法批準(zhǔn)占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準(zhǔn)占用、征收土地的，其批準(zhǔn)文件無效”，“非法批準(zhǔn)征收、使用土地，對(duì)當(dāng)事人造成損失的，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任”。

　　(10)其他房地產(chǎn)損害賠償。例如，《物權(quán)法》第九十二條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害;造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償�！�

　　上述各種房地產(chǎn)損害需要評(píng)估被損害房地產(chǎn)的價(jià)值減損額和相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失，為和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等確定賠償或補(bǔ)償金額提供參考依據(jù)。

　　[例1-1]某辦公樓工程基礎(chǔ)施工中，導(dǎo)致鄰近一幢住宅樓出現(xiàn)一定程度的基礎(chǔ)不均勻沉降、墻體開裂和門窗變形等。該住宅樓總建筑面積5500㎡，共60套住房，有60戶居民。經(jīng)評(píng)估，該住宅樓在未受損狀況下的市場(chǎng)價(jià)格為6000元/㎡，平均每套住房的市場(chǎng)租金為2000元/月 ，在受損狀況下的市場(chǎng)價(jià)格為5200元/㎡ ;如果對(duì)該住宅樓進(jìn)行修復(fù)，修復(fù)工程費(fèi)為180萬元，并需要居民搬遷和在外，臨時(shí)安置6個(gè)月，搬遷費(fèi)平均每戶每次1000元，臨時(shí)安置過渡費(fèi)每戶每月2000元（2013年教材新增） ;該住宅樓即使修復(fù)后，也會(huì)因曾受損使人們心理減價(jià)3% 。請(qǐng)計(jì)算或回答：①該住宅樓在不修復(fù)情況下的價(jià)值減損額;②修復(fù)所能帶來的價(jià)值增加額;③修復(fù)的各項(xiàng)必要費(fèi)用;④該損害在經(jīng)濟(jì)上是否可修復(fù);⑤該損害造成的相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失額；⑥該損害造成的總損失額；⑦如果由損害方修復(fù)，則損害方除修復(fù)外，平均還應(yīng)給予每戶的賠償金額。

　　[解](1)該住宅樓在不修復(fù)情況下的價(jià)值減損額，為未受損狀況下與受損狀況下的市場(chǎng)價(jià)格之差，即：(6000-5200)×5500=440.00(萬元)

　　(2)修復(fù)所能帶來的價(jià)值增加額，為修復(fù)后與修復(fù)前的市場(chǎng)價(jià)格之差，即：(6000×(1-3%)-5200)×5500=341.00(萬元)

　　(3)修復(fù)的各項(xiàng)必要費(fèi)用，包括修復(fù)工程費(fèi)、搬遷費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)，即：180+0.1×2×60+0.2×6×60=264.00(萬元)

　　(4)該損害在經(jīng)濟(jì)上是否可修復(fù)，是看修復(fù)的必要費(fèi)用是否小于或等于修復(fù)所能帶來的價(jià)值增加額。如果修復(fù)的必要費(fèi)用小于或等于修復(fù)所能帶來的價(jià)值增加額，則在經(jīng)濟(jì)上是可修復(fù)的;反之，在經(jīng)濟(jì)上是不可修復(fù)的。

　　因?yàn)樾迯?fù)的各項(xiàng)必要費(fèi)用264萬元小于修復(fù)所能帶來的價(jià)值增加額341萬元，所以該損害在經(jīng)濟(jì)上是可修復(fù)的。

　　(5)該損害造成的相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失額，是房地產(chǎn)價(jià)值減損(本例為修復(fù)工程費(fèi)和修復(fù)后的價(jià)值減損額)之外的直接經(jīng)濟(jì)損失額，包括搬遷費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)，即：0.1×2×60+0.2×6×60=84.00(萬元)

　　（史記：經(jīng)之前分析，該損害是可修復(fù)的，則在計(jì)算相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失額時(shí)的前提就是進(jìn)行修復(fù)）

　　(6)該損害造成的總損失額，包括修復(fù)的必要費(fèi)用和修復(fù)后的價(jià)值減損額，即：264+0.6×3%×5500=363.00(萬元)

　　(7)如果由損害方修復(fù)，則損害方除修復(fù)外，平均還應(yīng)給予每戶的賠償金額包括搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)和修復(fù)后的價(jià)值減損額，或者總損失額減去修復(fù)工程費(fèi)后的余額，即：

　　0.1×2+0.2×6+0.6×3%×5500÷60=3.05(萬元)

　　或者

　　(363-180)÷60=3.05(萬元)

　　史家解讀：其實(shí)該題不說明臨時(shí)安置過渡費(fèi)每戶每月2000元也沒有問題，因?yàn)轭}意中有“平均每套住房的市場(chǎng)租金為2000元/月”，對(duì)租金的補(bǔ)償就相當(dāng)于安置過渡費(fèi)了。

　　【公式總結(jié)】

　　（1） 不修復(fù)情況下的價(jià)值減損 額 ＝ 為未受損狀況下市場(chǎng)價(jià)格－受損狀況下 的市場(chǎng) 價(jià)格

　　（2） 修復(fù)帶來的價(jià)值增加額＝修復(fù)后的市場(chǎng) 價(jià)格 －修復(fù)前的市場(chǎng) 價(jià)格

　　（3）修復(fù)的必要費(fèi)用=修復(fù)工程費(fèi)＋搬遷費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)等

　　（4）損害在經(jīng)濟(jì)上是否可修復(fù)，是看修復(fù)的必要費(fèi)用是否小于或等于修復(fù)所能帶來的價(jià)值增加額。如果修復(fù)的必要費(fèi)用小于或等于修復(fù)所能帶來的價(jià)值增加額，則在經(jīng)濟(jì)上是可修復(fù)的；反之，在經(jīng)濟(jì)上是不可修復(fù)的。

　　（5） 損害造成的相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失 額= 搬遷費(fèi) ＋ 臨時(shí)安置費(fèi)

　　（6） 總損失額＝修復(fù) 的 必要費(fèi)用＋修復(fù)后的價(jià)值減損額

　　【2012年試題】某住宅樓因鄰近施工項(xiàng)目而出現(xiàn)基礎(chǔ)不均勻沉降，該住宅樓總建筑面積10000 ㎡ 。共有 100 套住房，有 100 戶居民。經(jīng)評(píng)估，該住宅樓在未受損情況下的市場(chǎng)價(jià)格為5000元/ ㎡ ，平均每套住房的市場(chǎng)租金為 1500 元/月，在受損情況下的市場(chǎng)價(jià)格為4500元/ ㎡ ；如果對(duì)該住宅樓進(jìn)行修復(fù)，恢復(fù)工程費(fèi)為 150 萬元，并需居民搬遷和在外臨時(shí)安置6個(gè)月，搬遷費(fèi)平均每戶每次1300元；該住宅樓修復(fù)后，會(huì)因曾受損而導(dǎo)致心理減價(jià)5%，關(guān)于該住宅樓修復(fù)和損害賠償?shù)恼f法，正確的是（ ）。

　　A．該損害在經(jīng)濟(jì)上是可修復(fù)的

　　B．修復(fù)所能帶來的價(jià)值增加額為500萬元

　　C．該住宅樓在不修復(fù)情況下的價(jià)值減損額為500萬元

　　D．在不修復(fù)情況下平均應(yīng)給予每戶的賠償金為6．5萬元

　　答案：C 見教材P20

　　解析：

　　（1）該住宅樓在不修復(fù)情況下的價(jià)值減損額，為未受損狀況下與受損狀況下的市場(chǎng)價(jià)格之差，即：

　　（5000－4500）×10000＝500．00（萬元）

　　（2）修復(fù)所能帶來的價(jià)值增加額，為修復(fù)后與修復(fù)前的市場(chǎng)價(jià)格之差，即：

　　［5000×（1－5%）－4500］×10000＝250．00（萬元）

　　（3）修復(fù)的各項(xiàng)必要 費(fèi)用，包括修復(fù)工程費(fèi)、搬遷費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)，即：

　　150＋0． 13×2×100＋0．15×6×100＝266（萬元）

　　（4）該損害在經(jīng)濟(jì)上是否可修復(fù)，是看修復(fù)的必要費(fèi)用是否小于或等于修復(fù)所能帶來的價(jià)值增加額。如果修復(fù)的必要費(fèi)用小于或等于修復(fù)所能帶來的價(jià)值增加額，則在經(jīng)濟(jì)上是可修復(fù)的；反之，在經(jīng)濟(jì)上是不可修復(fù)的。

　　因?yàn)樾迯?fù)的各項(xiàng)必要費(fèi)用266萬元大于修復(fù)所能帶來的價(jià)值增加額250萬元，所以該損害在經(jīng)濟(jì)上是不可修復(fù)的。

　　（5）在不修復(fù)情況下，價(jià)值減損額為500萬元，平均每戶可得5萬元。