七、房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需要

　　房地產(chǎn)保險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要，一是在投保時(shí)需要評(píng)估保險(xiǎn)標(biāo)的的實(shí)際價(jià)值，為投保人和保險(xiǎn)人約定保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)價(jià)值和保險(xiǎn)金額提供參考依據(jù)。二是在保險(xiǎn)事故發(fā)生后需要評(píng)估因保險(xiǎn)事故發(fā)生造成的財(cái)產(chǎn)損失，為保險(xiǎn)人確定賠償保險(xiǎn)金的數(shù)額提供參考依據(jù)。 此外，在保險(xiǎn)期間保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)價(jià)值明顯減少的，需要評(píng)估保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)價(jià)值，為采取有關(guān)補(bǔ)救措施提供參考依據(jù)。

　　八、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人通過(guò)買賣、互換、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)(簡(jiǎn)稱房地產(chǎn))轉(zhuǎn)移給他人的行為。其他合法方式包括用房地產(chǎn)作價(jià)出資、作價(jià)入股、抵償債務(wù)等。房地產(chǎn)租賃包括房屋租賃、土地租賃和土地使用權(quán)出租 ，是指房屋所有權(quán)人、土地所有權(quán)人（國(guó)家）、（土地使用權(quán)人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用 ，由承租人向出租人支付租金的行為。

　　史記：土地租賃也包括所有權(quán)人是集體的，作為出租人將其土地出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

　　由于房地產(chǎn)價(jià)值較大，且各方當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)及其市場(chǎng)行情通常不很了解，這就需要房地產(chǎn)估價(jià)為其確定轉(zhuǎn)讓價(jià)格或租金等提供參考依據(jù)，以免在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃中遭受損失。

　　在房地產(chǎn)買賣中對(duì)估價(jià)有多種需要，包括為賣方確定要價(jià)提供參考依據(jù)，為買方確定出價(jià)提供參考依據(jù)，為買賣雙方協(xié)商成交價(jià)提供參考依據(jù);需要評(píng)估的價(jià)值或價(jià)格也有多種，包括擬買賣的房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值、買方可承受的最高價(jià)、賣方可接受的最低價(jià)。

　　再如房地產(chǎn)互換，由于所互換的房地產(chǎn)的價(jià)值相當(dāng)、彼此不用找補(bǔ)的情形很少，所以互換雙方通常需要通過(guò)估價(jià)了解所互換的房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，然后根據(jù)價(jià)差在貨幣上多退少補(bǔ)。在用房地產(chǎn)作價(jià)出資設(shè)立企業(yè)的情況下，一方提供土地，另一方提供資金，合資合作開發(fā)房地產(chǎn)，然后分配開發(fā)后的房地產(chǎn)或開發(fā)利潤(rùn)的情況下，雙方需要了解所提供的土地的市場(chǎng)價(jià)值。這些都需要房地產(chǎn)估價(jià)提供相關(guān)參考依據(jù)。

　　在房地產(chǎn)租賃的情況下，不僅需要評(píng)估租金（或稱租賃價(jià)格）， 而且租賃期間的租金調(diào)整，續(xù)租時(shí)重新確定租金水平，以及承租人將租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)可以獲得多少權(quán)利金（即租賃權(quán)價(jià)格） ，（史記：租賃權(quán)價(jià)格評(píng)估就是承租人權(quán)益價(jià)格評(píng)估，詳見理論教材106頁(yè)） 當(dāng)出租人需要收回租賃期限未到期的房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)給予承租人多少補(bǔ)償?shù)�，也需要房地產(chǎn)估價(jià)提供相關(guān)參考依據(jù)。

　　【2009年試題】在房地產(chǎn)買賣中對(duì)估價(jià)有多種需要，包括（ ）。

　　A．?dāng)M買賣的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值

　　B．買方愿意支付的最低價(jià)

　　C．買方可承受的最高價(jià)

　　D．賣方可接受的最低價(jià)

　　E．賣方愿意接受的最高價(jià)

　　答案：ACD

　　解析：B選項(xiàng)，最低價(jià)一般是出讓人可接受的最低價(jià)；E選項(xiàng)，競(jìng)買人需要確定自己的最高報(bào)價(jià)。

　　九、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的需要（2009年考點(diǎn)）

　　國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份，將建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付出讓金等土地有償使用費(fèi)(簡(jiǎn)稱出讓金等費(fèi)用)的行為。目前，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓有招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議等方式。在這些方式中，都需要對(duì)擬出讓的土地進(jìn)行估價(jià)，為市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱出讓人）確定各種出讓底價(jià)（一般是出讓人可接受的最低價(jià)）提供參考依據(jù)，或者為欲取得土地者確定各種出價(jià)（一般是欲取得土地者可承受的最高價(jià)）提供參考依據(jù)。 例如，在招標(biāo)出讓中，出讓人需要確定招標(biāo)底價(jià)，投標(biāo)人需要確定投標(biāo)報(bào)價(jià)。在拍賣出讓中，出讓人需要確定拍賣底價(jià)(保留價(jià))，競(jìng)買人需要確定自己的最高出價(jià)(最高應(yīng)價(jià)或最高報(bào)價(jià))。在掛牌出讓中，出讓人需要確定掛牌底價(jià)，競(jìng)買人需要確定自己的最高報(bào)價(jià)。在協(xié)議出讓中，出讓人需要提出出讓價(jià)格、確定協(xié)議出讓最低價(jià)，土地使用者需要確定自己的最高出價(jià)。

　　十、企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要

　　企業(yè)改制、資產(chǎn)重組、上市、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、合資、合作、對(duì)外投資、合并、分立、清算等經(jīng)濟(jì)行為，往往需要對(duì)企業(yè)整體資產(chǎn)或者其中的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，為有關(guān)決策等提供參考依據(jù)。

　　(1)企業(yè)改制是指國(guó)有企業(yè)或者集體企業(yè)、事業(yè)單位整體或者部分改為有限責(zé)任公司、股份有限公司或者股份合作制等形式。

　　(2)企業(yè)資產(chǎn)重組是指根據(jù)業(yè)務(wù)重組的需要，對(duì)同一企業(yè)內(nèi)部或者不同企業(yè)之間現(xiàn)存的各類資產(chǎn)進(jìn)行重新組合。

　　(3)企業(yè)上市是指股份有限公司按照法律法規(guī)的規(guī)定及證券監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)要求的程序在證券交易所公開發(fā)行股票并掛牌交易，為企業(yè)發(fā)展融通資金的行為。

　　(4)企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓是指企業(yè)產(chǎn)權(quán)持有者將所持有的企業(yè)產(chǎn)權(quán)有償轉(zhuǎn)移給他人(自然人、法人或者其他組織)的行為。在企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓中，轉(zhuǎn)讓方需要估價(jià)為其確定企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格提供參考依據(jù)，受讓方需要估價(jià)為其確定出價(jià)或報(bào)價(jià)提供參考依據(jù)。

　　(5)企業(yè)租賃是指企業(yè)所有者在一定期限內(nèi)，以收取租金的形式，將企業(yè)整體資產(chǎn)或者部分資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他經(jīng)營(yíng)使用者的行為。

　　(6)企業(yè)合資 是指兩個(gè)以上企業(yè)共同出資成立另外公司并分享股權(quán)，以進(jìn)行某些新產(chǎn)品、新技術(shù)或新事業(yè)的開發(fā)。其中，企業(yè)以房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)為主的非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的，通常需要房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù) 。

　　(7)企業(yè)合作 是指不同企業(yè)之間通過(guò)協(xié)議或其他聯(lián)合方式，共同開發(fā)產(chǎn)品或市場(chǎng)，共享利益，以獲取整體優(yōu)勢(shì)的經(jīng)營(yíng)方式。例如，一方提供土地、房屋，另一方或多方提供資金、設(shè)備，開展有關(guān)合資、合作，然后各方按照一定比例分配相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益。在這種情況下，需要評(píng)估所提供的土地、房屋的價(jià)值，以便與所提供的資金、設(shè)備的價(jià)值進(jìn)行比較，從而為確定各方的經(jīng)濟(jì)利益分配比例提供參考依據(jù)。

　　(8)企業(yè)對(duì)外投資是指企業(yè)以貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者購(gòu)買股票、債券等有價(jià)證券方式向其他單位投資的行為。其中，企業(yè)以房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)為主的非貨幣財(cái)產(chǎn)對(duì)外投資的，通常需要房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù) 。

　　(9)企業(yè)合并是指兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)的行為。企業(yè)合并有吸收合并和新設(shè)合并。吸收合并是指兩個(gè)以上企業(yè)合并時(shí)，其中一個(gè)企業(yè)吸收了其他企業(yè)而存續(xù)，被吸收的企業(yè)解散。新設(shè)合并是指兩個(gè)以上企業(yè)合并設(shè)立一個(gè)新的企業(yè)，合并各方解散。在現(xiàn)實(shí)中，一個(gè)企業(yè)吸收其他企業(yè)的動(dòng)機(jī)之一，是看中了被吸收企業(yè)的場(chǎng)地(土地或房屋)，以取得企業(yè)發(fā)展所需要的場(chǎng)所。在這種情況下，根據(jù)具體情況，需要評(píng)估被吸收企業(yè)或者其中房地產(chǎn)的價(jià)值。

　　(10)企業(yè)分立是指一個(gè)企業(yè)分為兩個(gè)以上企業(yè)的行為。企業(yè)分立的，其財(cái)產(chǎn)需要作相應(yīng)的分割，從而需要估價(jià)為財(cái)產(chǎn)分割提供參考依據(jù) 。

　　(11)企業(yè)清算是指企業(yè)違反法律法規(guī)被依法關(guān)閉、出資人決定解散、被依法宣告破產(chǎn)、公司章程規(guī)定的營(yíng)業(yè)期限屆滿或公司章程規(guī)定的其他解散事由出現(xiàn)等情況下的企業(yè)財(cái)產(chǎn)清理、處理等。

　　此外，企業(yè)運(yùn)營(yíng)中的房地產(chǎn)，根據(jù)會(huì)計(jì)計(jì)量的需要或者有關(guān)監(jiān)管的要求，對(duì)其公允價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

　　十一、房地產(chǎn)行政管理的需要（2008年考點(diǎn)）

　　《城市房地產(chǎn)管理法》提出的下列房地產(chǎn)行政管理要求：

　　(1)第十三條規(guī)定：“采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)”—但如何確定最低價(jià) ，需要估價(jià)提供參考依據(jù)。

　　(2)第十八條規(guī)定：“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的……相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金”;第四十三條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變?cè)�土地使用�?quán)出讓合同約定的土地用途的……相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金”一但如何相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金（即改變土地用途的補(bǔ)地價(jià)應(yīng)為多少） ，需要估價(jià)提供參考依據(jù)。

　　(3)第三十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估”;第三十三條規(guī)定：“基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布”—但如何確定基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格 ，需要估價(jià)提供參考依據(jù)。

　　(4)第三十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)”—但如何判斷房地產(chǎn)權(quán)利人申報(bào)的成交價(jià)是否不實(shí) ，需要估價(jià)提供參考依據(jù)。

　　(5)第四十條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)……依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金”，或者“按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理”;第五十一條規(guī)定：“設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額”;第五十五條規(guī)定：“房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得土地使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家”——但如何確定應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金數(shù)額，如何知道轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中多少為土地收益，如何知道拍賣所得的價(jià)款中多少為土地使用權(quán)出讓金，如何知道出租房屋的租金中含有多少土地收益 ，均需要估價(jià)提供參考依據(jù)。

　　(6)第五十二條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償”—但如何知道一同拍賣的所得中多少為新增房屋所得 ，需要估價(jià)提供參考依據(jù)。

　　【2008年試題】拍賣抵押房地產(chǎn)時(shí)，抵押合同簽訂后該土地上新增房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣的，對(duì)拍賣新增房屋所得（ ）。

　　A．抵押人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償

　　B．抵押人有權(quán)對(duì)全部房地產(chǎn)優(yōu)先受償

　　C．抵押權(quán)人有權(quán)優(yōu)先受償

　　D．抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償

　　答案：D

　　十二、其他方面的需要

　　對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要，除了上面列舉的，還有許多，例如：

　　(1)辦理出國(guó)移民提供財(cái)產(chǎn)證明需要的估價(jià)服務(wù)。

　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中需要的估價(jià)服務(wù)。在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究到開發(fā)完成后的房地產(chǎn)租售等，都需要房地產(chǎn)估價(jià)為投資估算、收入預(yù)測(cè)、房地產(chǎn)定價(jià)等提供參考依據(jù)。

　　(3)建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要的估價(jià)服務(wù)。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同(過(guò)去稱為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，簡(jiǎn)稱土地使用權(quán)出讓合同、出讓合同)約定的使用期限屆滿，土地使用者申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂出讓合同，依照規(guī)定支付出讓金等費(fèi)用 。確定該出讓金等費(fèi)用，一般需要估價(jià)提供參考依據(jù)。出讓合同約定的使用期限屆滿，土地使用者申請(qǐng)續(xù)期，因社會(huì)公共利益需要未獲批準(zhǔn)的，建設(shè)用地使用權(quán)由出讓人無(wú)償收回，但地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施可能按出讓合同約定，由出讓人收回，并根據(jù)收回時(shí)地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的殘余價(jià)值，給予土地使用者相應(yīng)補(bǔ)償。確定該地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的殘余價(jià)值 ，也需要估價(jià)提供參考依據(jù)。

　　(4)房地產(chǎn)投資信托基金(Real Estate lnvestment Trust，REITs)需要的估價(jià)服務(wù)。

　　(5)房地產(chǎn)價(jià)格復(fù)核或鑒定的需要 。 在房地產(chǎn)征收、強(qiáng)制拍賣、損害賠償?shù)然顒?dòng)中，時(shí)常發(fā)生有關(guān)當(dāng)事人對(duì)補(bǔ)償金額、拍賣保留價(jià)、賠償金額或者為確定它們提供依據(jù)的估價(jià)結(jié)果或估價(jià)報(bào)告有異議的情況。例如，在房屋征收中，通常出現(xiàn)某一方特別是被征收人對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議，從而要求復(fù)核評(píng)估或鑒定。在房地產(chǎn)司法拍賣中，被執(zhí)行人通常對(duì)為人民法院確定拍賣保留價(jià)提供依據(jù)的評(píng)估價(jià)或估價(jià)報(bào)告有異議，認(rèn)為評(píng)估價(jià)過(guò)低導(dǎo)致其財(cái)產(chǎn)被低價(jià)拍賣，從而也要求對(duì)估價(jià)結(jié)果或估價(jià)報(bào)告進(jìn)行復(fù)核或者鑒定。

　　(6)涉案房地產(chǎn)估價(jià)的需要。 對(duì)各種涉及房地產(chǎn)的違紀(jì)、違法、違規(guī)和犯罪行為，在衡量情節(jié)輕重時(shí)，通常不僅考慮涉案房地產(chǎn)的實(shí)物量(如面積)，而且考慮涉案房地產(chǎn)的價(jià)值量。例如，對(duì)領(lǐng)導(dǎo)干部涉嫌利用職權(quán)和職務(wù)影響，在商品房買賣置換中以明顯低于市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)置而謀取不正當(dāng)利益的，所購(gòu)置的商品房?jī)r(jià)格是否明顯低于市場(chǎng)價(jià)格。對(duì)國(guó)家工作人員非法收受他人房地產(chǎn)的“受賄罪”，收受房地產(chǎn)的價(jià)值是定罪量刑的重要依據(jù)。對(duì)涉嫌犯“非法低價(jià)出讓國(guó)有土地使用權(quán)罪”的，是否存在低價(jià)出讓;對(duì)犯“非法低價(jià)出讓國(guó)有土地使用權(quán)罪”的，其低價(jià)的程度，為行政機(jī)關(guān)處理、紀(jì)律檢查部門查處、檢察機(jī)關(guān)立案、人民法院判決等提供相關(guān)參考依據(jù)。

　　一、重要考點(diǎn)

　　1.估價(jià)當(dāng)事人、估價(jià)目的(2012年出了一道多選題)、價(jià)值時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類型，是本講重要考點(diǎn)，建議大家結(jié)合教材第12章相關(guān)內(nèi)容對(duì)比學(xué)習(xí)。

　　2.估價(jià)假設(shè)和估價(jià)方法，2012年出了兩道多選題，一道判斷題，共5分，建議大家結(jié)合教材第12章相關(guān)內(nèi)容對(duì)比學(xué)習(xí)。

　　3.房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德的八項(xiàng)內(nèi)容是2008、2009、2011年考點(diǎn)。