2016年房地產(chǎn)估價師理論與方法章節(jié)講義第三章第二節(jié)

　　房地產(chǎn)價格和價值的種類

　　1.價值、使用價值和交換價值

　　使用價值是指物品能滿足人們某種需要的效用

　　交換價值是指一種商品同另一種商品相交換的量的關(guān)系或比例，通常用貨幣來衡量。在房地產(chǎn)估價中所講的價值是指交換價值

　　關(guān)系：使用價值是交換價值的前提，沒有使用價值就一定沒有交換價值。沒有交換價值不一定沒有使用價值，如空氣。

　　房地產(chǎn)既有使用價值也有交換價值

　　2.成交價格、市場價格、理論價格和評估價格

　　成交價格指在房地產(chǎn)交易中交易雙方實際達成交易價格。(兩個特點：是已經(jīng)完成的事實，是個別價格)

　　【難點】最低賣價、最高買價、成交價之間的關(guān)系

　　當最高買價高于或等于最低賣價，才有成交可能。

　　三者關(guān)系：最高買價≥成交價≥最低賣價。

　　最高買價與最低賣價之間的區(qū)間構(gòu)成了成交價格的可能區(qū)間

　　實際成交價格落在區(qū)間的某個位置取決于：該種房地產(chǎn)是處于買方市場還是賣方市場，買賣雙方相對的議價能力

　　【重點】買方市場與賣方市場

　　買方市場，供大于求，相對過剩，買方主動。成交價偏向最低賣價。﹙08年底國內(nèi)房地產(chǎn)市場具有典型的買方市場特征﹚

　　賣方市場，求大于供，相對短缺，賣方主動。成交價偏向最高買價。﹙05～07年國內(nèi)房地產(chǎn)市場是典型的賣方市場﹚

　　例題：(判斷題)在賣方市場下，增加賣方繳納的稅收一般會導致房地產(chǎn)價格上漲。(　) 【2008年真題】

　　『正確答案』對

　　『答案解析』賣方主動，可以進行稅負轉(zhuǎn)嫁，導致價格上漲。

　　正常成交價格：指交易雙方在公開市場、信息通暢、平等自愿、誠實無欺、沒有利害關(guān)系下進行交易所形成的價格，不受諸如壟斷或強迫交易、對交易對象或市場行情不了解等不良因素的影響。

　　條件(7個)

　　■公開市場

　　■交易對象本身具備市場性

　　■眾多的買者和賣者

　　■買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿

　　■理性且自私的經(jīng)濟行為(經(jīng)濟人假定)

　　■買者和賣者都具有完全信息

　　■適當?shù)钠陂g完成交易

　　按土地出讓方式劃分的成交價格

　　招標成交價-可實現(xiàn)高地價

　　拍賣成交價-最能抬高地價

　　掛牌成交價-可實現(xiàn)高地價

　　協(xié)議成交價-一般會降低地價

　　一般情況下，協(xié)議地價最低，其次是招標地價，最高的是拍賣地價。

　　市場價格，是某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果(平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù))

　　理論價格，在經(jīng)濟學假設(shè)的“經(jīng)濟人”的行為和預(yù)期是理性的，或者真實需求與供給相等的條件下形成的價格

　　【辨析】市場價格和理論價格

　　市場價格是短期均衡價格，理論價格是長期均衡價格

　　理論價格是一種完美狀態(tài)下的價格，則市場價格是一種長期正常狀態(tài)下的平均價格

　　正常情況下，市場價格基本上與理論價格相吻合，圍繞著理論價格上下波動

　　但在市場參與者普遍不理性的情況下，市場價格可能會較大、較長時期脫離理論價格

　　【辨析】成交價格、市場價格與理論價格的關(guān)系

　　成交價格圍繞著市場價格上下波動，市場價格又圍繞著理論價格上下波動

　　房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的市場價格

　　評估價值是指估價師通過估價活動而得出的估價對象的價值。它不是事實，但有可能成為成交價格。好的評估價值=正常成交價格=市場價格

　　同一宗房地產(chǎn)，不同的估價師的評估價值可能有差異，但是應(yīng)在合理的誤差范圍內(nèi)

　　【辨析】比準價格、積算價格、收益價格

　　收益法的收益價格傾向于最高買價，趨向于理論價格

　　成本法的積算價格傾向于最低賣價

　　市場法的比準價格傾向于成交價格，趨向于市場價格

　　正常市場情況下，比準價格與收益價格基本一致

　　房地產(chǎn)泡沫情況下，比準價格大大高于收益價格。反過來，比準價格大大高于收益價格和積算價格，則存在泡沫。

　　市場不景氣情況下，積算價格大大高于比準價格或收益價格。反過來，也成立。

　　例題：下列關(guān)于比準價格、積算價格和收益價格關(guān)系的表述中，正確的是(　)�！�2006年真題】

　　A.在房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時，積算價格低于收益價格

　　B.在房地產(chǎn)市場存在泡沫時，收益價格大大高于積算價格

　　C.在房地產(chǎn)市場不景氣時，積算價格(未扣除經(jīng)濟折舊)大大高于比準價格或收益價格

　　D.比準價格傾向于成交價格，積算價格傾向于最低買價，收益價格傾向于最高賣價

　　『正確答案』C

　　『答案解析』A正常市場狀態(tài)下，比準價格與收益價格基本一致

　　B市場存在泡沫時，比準價格大于收益價格

　　D收益法測算出的傾向于最高買價，成本法測算出的傾向于最低賣價，市場法測算出的傾向于成交價格

　　例題：[判斷題]在不考慮外部折舊的情況下，如果成本法求得的價值大大高于市場法或收益法求得的價值，則說明房地產(chǎn)市場不景氣。2009年真題

　　『正確答案』正確

　　3.市場價值、非市場價值(快速變現(xiàn)價值、謹慎價值、在用價值、清算價值和投資價值)