房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成

　　土地取得成本：

　　土地取得成本也稱(chēng)為土地費(fèi)用，是指取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的必要支出，包括土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償費(fèi)(如土地和房屋征收補(bǔ)償費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)、地上物拆除費(fèi)、渣土清運(yùn)費(fèi)、場(chǎng)地平整費(fèi)等)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建設(shè)用地使用權(quán)出讓金和土地取得稅費(fèi)等。

　　土地取得成本的具體構(gòu)成因取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的途徑不同而有所不同。目前取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的途徑主要有3個(gè)：①通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)置取得;②通過(guò)征收集體土地取得;③通過(guò)征收國(guó)有土地上房屋取得。在實(shí)際估價(jià)中，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象中的土地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)取得的主要途徑，選取上述三個(gè)途徑之一來(lái)求取。

　　建設(shè)成本：

　　建設(shè)成本是指在取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)所必要的直接費(fèi)用、稅金等，主要包括下列幾項(xiàng)：

　　(1)勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)，如市場(chǎng)調(diào)研、可行性研究、項(xiàng)目策劃、工程勘察、環(huán)境影響評(píng)價(jià)、交通影響評(píng)價(jià)、規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)、建設(shè)工程招標(biāo)，以及施工通水、通電、通路、場(chǎng)地平整和臨時(shí)用房等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工作的必要支出。要注意場(chǎng)地平整費(fèi)等費(fèi)用與前述土地取得成本的銜接。如果土地取得成本中包含了地上物拆除、渣土清運(yùn)和場(chǎng)地平整的費(fèi)用或者取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地是“七通一平”等狀況的熟地，則在此就只有部分或者沒(méi)有場(chǎng)地平整費(fèi)等費(fèi)用。

　　(2)建筑安裝工程費(fèi)，包括建造商品房及附屬工程所發(fā)生的土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、裝飾裝修工程費(fèi)等費(fèi)用。附屬工程是指房屋周?chē)�的圍墻、水池、建筑小品、綠化等。要注意避免與下面的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)重復(fù)。

　　(3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括城市規(guī)劃要求配套的道路、給水、排水、電力、通信、燃?xì)�、供熱等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。如果取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地是熟地，則基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分或者沒(méi)有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。

　　(4)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括城市規(guī)劃要求配套的教育(如幼兒園)、醫(yī)療衛(wèi)生(如醫(yī)院)、文化體育(如文化活動(dòng)中心)、社區(qū)服務(wù)(如居委會(huì))、市政公用(如公共廁所)等非營(yíng)業(yè)性設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。

　　(5)其他工程費(fèi)，包括工程監(jiān)理費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi)等。

　　(6)開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)，包括有關(guān)稅收和地方政府或其有關(guān)部門(mén)收取的費(fèi)用，如綠化建設(shè)費(fèi)、人防工程費(fèi)等。

　　有時(shí)需要將上述建設(shè)成本劃分為土地開(kāi)發(fā)成本和建筑物建設(shè)成本。在這種情況下，一般可將基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)歸入土地開(kāi)發(fā)成本;公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)視土地市場(chǎng)成熟度、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地大小等情況，歸入土地開(kāi)發(fā)成本或建筑物建設(shè)成本中，或者在兩者之間進(jìn)行合理分配;其他費(fèi)用一般歸入建筑物建設(shè)成本中。