一、單項(xiàng)選擇題：(本題共10小題，每題2分，共20分)

　　1、某估價(jià)機(jī)構(gòu)接受保險(xiǎn)公司的委托，對被火災(zāi)完全燒毀的房屋進(jìn)行價(jià)值鑒定，為保險(xiǎn)理賠提供參考價(jià)值，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，則其估價(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況分別為(　)。

　　A.估價(jià)對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去

　　B.估價(jià)對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

　　C.估價(jià)對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

　　D.估價(jià)對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過

　　2、甲、乙兩宗相鄰地塊，市場價(jià)值分別為60萬元和40萬元，若將兩宗土地合并則總價(jià)值為120萬元。如果甲地塊的使用權(quán)人擬購買乙地塊，則對雙方最為公平合理的正常價(jià)格應(yīng)為(　)萬元。

　　A.40

　　B.48

　　C.50

　　D.60

　　3、某一交易實(shí)例房地產(chǎn)的使用面積為3 000平方英尺，成交總價(jià)為120萬美元，分四次付款(如果以在成交日期一次性付清為基準(zhǔn)，假設(shè)美元的年利率為7%)，首付35萬美元，半年后付35萬美元，一年后付30萬美元，余款于一年半后付清。假設(shè)當(dāng)時(shí)的市場匯率為美元兌換7.7元人民幣，建筑面積與使用面積的關(guān)系為1:0.65，則該交易實(shí)例以建筑面積為單位的實(shí)際價(jià)格約為(　)元人民幣/㎡。(1平方英尺=0.0929 ㎡)

　　A.17484

　　B.18020

　　C.19754

　　D.20539

　　4、下列估價(jià)基本事項(xiàng)中，僅由委托人決定的事(　)。

　　A.估價(jià)對性

　　B.估價(jià)目的

　　C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　D.價(jià)值類型

　　5、“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、(　　)等設(shè)施或條件以及場地平整。

　　A.給水、排水、電力、通信

　　B.給水、排水、燃?xì)�、熱�?/P>

　　C.排水、電力、通信、燃?xì)?/P>

　　D.排水、電力、通信、熱力

　　6、某宗房地產(chǎn)交易中，買方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方和買方繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的5%和3%，則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為(　　)萬元。

　　A.27.6

　　B.28.2

　　C.29.0

　　D.29.9

　　7、回顧性房地產(chǎn)估價(jià)，其估價(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況常見的關(guān)系是(　　)，

　　A.估價(jià)對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

　　B.估價(jià)對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

　　C.估價(jià)對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去

　　D.估價(jià)對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去

　　8、評估某宗房地產(chǎn)2011年9月末的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為2000 元/㎡，成交日期為2011年5月末，該類房地產(chǎn)自2011年5月末～2005年9月末的價(jià)格每月與上月的變動(dòng)幅度為-2.5%，-1.O%，l.5%，-1.5%，0%。則該可比實(shí)例在2011年9月末的價(jià)格為(　　)元/㎡。

　　A.1980

　　B.2982

　　C.2329

　　D.2379

　　9、某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為10年，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場觀察該建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為40年，該建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年，殘值率為0%，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為(　　)。

　　A.80%

　　B.82%

　　C.83%

　　D.92%

　　10、與折現(xiàn)率性質(zhì)不同的名詞有(　　)。

　　A.利息率

　　B.報(bào)酬率

　　C.內(nèi)部收益率

　　D.資本化率

　　二、多項(xiàng)選擇題：(本題共10小題，每題2分，共20分)

　　1、在房地產(chǎn)估價(jià)中，不受估價(jià)目的不同影響的是(　　)。

　　A.估價(jià)的依據(jù)有可能不同

　　B.估價(jià)的方法有可能不同

　　C.估價(jià)對象的范圍有可能不同

　　D.不影響估價(jià)結(jié)果的公正性

　　E.不影響估價(jià)報(bào)告的用途

　　2、下列(　)是對于房地產(chǎn)估價(jià)準(zhǔn)確性的正確認(rèn)識。

　　A.即使都是合格的估價(jià)師，也不可能得出完全相同的評估價(jià)值，只會(huì)得出近似的評估價(jià)值

　　B.所有的評估價(jià)值都會(huì)有誤差

　　C.不能用物理量測量的誤差來要求估價(jià)的誤差

　　D.判斷一個(gè)評估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將它與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較

　　E.由復(fù)核估價(jià)師直接評判一個(gè)評估價(jià)值的對與錯(cuò)和誤差的大小

　　3、樓面地價(jià)=( 　)

　　A. 土地總價(jià)/建筑總面積

　　B.建筑履蓋率

　　C.綠地率

　　D.土地單價(jià)/建筑容積率

　　4、不屬于估價(jià)中的最高最佳使用的是(　　)等。

　　A.最佳用途

　　B.最佳位置

　　C.最佳規(guī)模

　　D.最佳環(huán)境

　　E.最佳集約度

　　5、下列情形中不會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加的有(　　)。

　　A.消費(fèi)者的收入增加

　　B.作為替代品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升

　　C.作為互補(bǔ)品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升

　　D.消費(fèi)者預(yù)期其未來的收入增加

　　E.消費(fèi)者預(yù)期未來的房地產(chǎn)價(jià)格上升

　　6、下列引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素中，不屬于房地產(chǎn)自然增值的因素有(　　)。

　　A.對房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良

　　B.需求增加導(dǎo)致稀缺性增加

　　C.通貨膨脹

　　D.外部經(jīng)濟(jì)

　　E.提高建造成本

　　7、在實(shí)際的房地產(chǎn)估價(jià)中，房地產(chǎn)抵押價(jià)值通常是抵押房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的價(jià)值扣除估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額。這些法定優(yōu)先受償款通常包括(　　)。

　　A.拖欠建設(shè)工程價(jià)款

　　B.已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額

　　C.房地產(chǎn)變賣處置費(fèi)用

　　D.訴訟費(fèi)用

　　E.其他法定優(yōu)先受償款

　　8、下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有(　　)。

　　A.建筑平面布置

　　B.朝向、樓層

　　C.環(huán)境景觀

　　D.土地開發(fā)程度

　　E.房屋完損等級

　　9、下列關(guān)于居民收入水平對房地產(chǎn)價(jià)格影響的表述中，正確的有(　　)。

　　A.居民收入的真正增加，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升

　　B.如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加，則對房地產(chǎn)價(jià)格影響不大

　　C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會(huì)促使房地產(chǎn)上升

　　D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無房地產(chǎn)投資或投機(jī)行為，則對房地產(chǎn)價(jià)格影響不大

　　E.居民收入水平的變化對房地產(chǎn)價(jià)格影響不大

　　10、在房地產(chǎn)買賣中對估價(jià)有多種需要，不包括評估(　　)。

　　A.擬買賣的房地產(chǎn)市場價(jià)值

　　B.買方愿意支付的最低價(jià)

　　C.買方可承受的最高價(jià)

　　D.賣方可接受的最低價(jià)

　　E.賣方愿意接受的最高價(jià)

　　三、名詞解釋：(本題共4小題，每題3分，共12分)

　　1、樓面地價(jià)：

　　2、房地產(chǎn)價(jià)格：

　　3、估價(jià)程序：

　　4、四至：

　　四、填空題(本題共10空，每空1分，共10分)

　　1、房地產(chǎn)估價(jià)的特性有 、 、預(yù)測性 公正性 咨詢性。

　　2、房地產(chǎn)估價(jià)的主體就是 ，國家規(guī)定估價(jià)主體必須具有一定的 。

　　3、按計(jì)算單位的不同，土地價(jià)格可以劃分為總地價(jià)、 和 。

　　4、房地產(chǎn)估價(jià)是指對房地產(chǎn)的 、 和最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格作出真實(shí)、客觀、合理的推測與判斷的過程。

　　5、一般因素是指影響房地產(chǎn)價(jià)格的 、 共同的因素，

　　五、簡答題：(本題共4小題，每題6分，共24分)

　　1、房地產(chǎn)價(jià)格有哪些基本特點(diǎn)?其來源于房地產(chǎn)的哪些方面?

　　2、房地產(chǎn)價(jià)格的主要構(gòu)成因素包括哪些?

　　3、房地產(chǎn)價(jià)格的主要類型有哪些?

　　4、估價(jià)目的具體包括哪些?確定估價(jià)目的的意義?

　　六、論述題：(本題共1小題，共14分)

　　論述房地產(chǎn)價(jià)格影響因素