第三章 城市房屋拆遷管理制度與政策

　　必須符合城規(guī)/有利舊城改和生態(tài)改善/保護(hù)文物古跡

　　1.拆遷指取得許可證的拆遷人對(duì)國有土地上的并對(duì)被遷人補(bǔ)償安置的行為,搬遷期從屬于拆遷期且不能超出

　　2.工作程序:申請(qǐng)(行政許可制度)→審批許可證→協(xié)議

　　→實(shí)施(自行/委托)→資金監(jiān)管

　�、叛a(bǔ)償方式: (拆非公益事業(yè)房附屬物只作貨幣補(bǔ)償)

　　公益事業(yè)房屋及期付屬物,重建或補(bǔ)償(成本法評(píng)估)

　�、蒲a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn):基本原則→等價(jià)有償;

　　辦法是根據(jù)區(qū)位,用途,面積等評(píng)估.重置價(jià)結(jié)合成新原則

　�、儆猛疽宰C書為準(zhǔn),未記錄的以實(shí)際作途為準(zhǔn),實(shí)際用途以合法規(guī)劃合法手續(xù)為依據(jù)→經(jīng)營性營業(yè)執(zhí)照,如為住宅改造的則另加上規(guī)劃批準(zhǔn)。

　�、谂R建按使用期限殘存價(jià)置參考剩余期限適當(dāng)補(bǔ)償

　　⑶設(shè)有抵押權(quán)的:①認(rèn)定有效性(抵押自登記之日生效)

　�、诩皶r(shí)通知抵押權(quán)人③如可解除抵押合同,付款前由抵權(quán)人認(rèn)可④不能解除的,法定順序清償,不足追償

　　3.拆遷估價(jià)以公開房地產(chǎn)市場價(jià)值為價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)不考慮出租,抵押,查封等因素影響;評(píng)估價(jià)格為市價(jià),不含搬遷補(bǔ)助,臨時(shí)安置,停產(chǎn),停業(yè),室內(nèi)自行裝修的補(bǔ)償

　�、拍康�:為確定被拆房補(bǔ)償金而評(píng)估其市場價(jià)格

　�、茣r(shí)點(diǎn):許可證頒發(fā)之日,大批分期分段以當(dāng)期實(shí)施日

　�、欠椒�:市場法,如采用其他方法必須充分說明原因

　�、痊F(xiàn)場實(shí)堪→技術(shù)協(xié)調(diào)→人民幣精確到元

　　4.拆遷估價(jià)結(jié)果公示和異議處理:

　　分戶初步結(jié)果公示7日可質(zhì)疑,有異議5日內(nèi)提5日內(nèi)復(fù)議,另行估價(jià)10日出報(bào)告

　　5.糾紛處理達(dá)不成協(xié)議：

　�、判姓�裁決申請(qǐng)之日起30日內(nèi),拆遷管理部門或政府

　　⑵依法起訴裁決后3個(gè)月內(nèi)

　�、菑�(qiáng)制拆遷以裁決為前提(政府部門或法院執(zhí)行強(qiáng)拆)

　　⑷達(dá)成協(xié)議的:一裁終局制;無仲裁協(xié)議一方申請(qǐng)不受理

　　6.行政裁決：事實(shí)依據(jù),法律準(zhǔn)繩,公平公正及時(shí)

　�、帕�項(xiàng)制度:①行政調(diào)解②拆遷聽證③集體決策④違規(guī)違法行為責(zé)任追究⑤不服裁決的救濟(jì)制度 ⑹回避

　�、撇脹Q依據(jù)→估價(jià)結(jié)果

　　⑶聽證會(huì)后方可強(qiáng)拆,要求:7要件/裁決,補(bǔ)償安置/提前15日通知/依法進(jìn)行。要證明并公證證據(jù)保全。