第三節(jié)　國有土地上房屋征收評估

　　1.房屋征收中可由估價機構(gòu)評估測算的內(nèi)容

　　■ 被征收房屋的價值

　　■ 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值

　　■ 被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格

　　■ 其它

　　◇ 評估機器設(shè)備、物資搬遷費用以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償

　　◇ 房屋征收部門可以委托對房屋價值進行預(yù)評估

　　2.房屋征收評估機構(gòu)選定及委托

　　■ 資質(zhì)規(guī)定

　　◇ 除三級資質(zhì)外，其他資質(zhì)的估價機構(gòu)都可以從事房屋征收評估

　　■ 選定估價機構(gòu)的方法

　　◇ 先由被征收人在規(guī)定的時間內(nèi)協(xié)商選定

　　◇ 無法確定的，由房屋征收部門組織被征收人通過多數(shù)決定、隨機等方式確定

　　■ 簽訂評估委托書

　　◇ 由房屋征收部門與估價機構(gòu)簽訂房屋征收評估委托合同，并出具委托書

　　■ 規(guī)定

　　◇ 房屋征收評估報告必須由兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋估價機構(gòu)公章

　　3.房屋征收評估原則及要求

　　3.1 房屋征收評估原則(六字原則)

　　■ 獨立

　　◇ 估價機構(gòu)與人員與征收當(dāng)事人無利害關(guān)系

　　◇ 在評估活動中不受任何單位和個人的影響

　　■ 客觀

　　◇ 估價機構(gòu)和人員在評估中不帶自己的情感、好惡和偏見，實事求是地評估

　　■ 公正

　　◇ 在評估活動中不偏袒房屋征收當(dāng)事人任何一方

　　3.2 房屋征收評估基本事項

　　■ 評估時點

　　◇ 為房屋征收決定公告之日

　　◇ 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價值評估時點一致

　　■ 評估對象界定

　　◇ 一是在委托書或合同中明確評估對象范圍

　　◇ 二是提供征地范圍內(nèi)已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果

　　■ 評估價值的內(nèi)涵

　　◇ 被證收房屋的價值包含用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的價值

　　◇ 不包含被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修的價值

　　◇ 是在評估時點雙方自愿交易的金額，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素

　　【重點難點】對被征收房屋性質(zhì)、用途、建筑面積等的認(rèn)定規(guī)則

　　■ 一般規(guī)定

　　◇ 一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)

　　■ 兩者不一致的

　　◇ 一般以房屋登記簿為準(zhǔn)，除非有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤

　　■ 對于未登記的建筑

　　◇ 按市、縣人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進行評估

　　【典型例題】

　　◆ 依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》，國有土地房屋征收估價的估價時點一般為(　)

　　A 房地產(chǎn)估價師實地查勘

　　B 房屋征收決定公告之日

　　C 拆遷公司現(xiàn)場動員搬遷

　　D 房屋拆遷許可證頒發(fā)

　　[答疑編號501252030201]

　　『正確答案』B

　　『答案解析』房屋拆遷估價時點為拆遷許可證頒發(fā)之日，是舊條例的規(guī)定。參見教材P48

　　【2006年真題】

　　◆ 城市房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包含被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修的補償金額(　)

　　[答疑編號501252030202]

　　『正確答案』√

　　『答案解析』對于房屋內(nèi)部裝修，因每戶裝修的標(biāo)準(zhǔn)各不相同，裝修的年代各不相同，如果在評估時考慮裝修，可能會大大加大評估成本，延長評估時間，不利于拆遷工作的進行。參見教材P48