第三節(jié)　城市房屋拆遷估價

　　1.城市房屋拆遷估價的概念

　　■概念

　　◇城市房屋拆遷估價，是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價格進行的評估

　　■相關(guān)規(guī)定

　　◇拆遷估價的標準是被拆遷房屋的公開市場價值，不考試房屋租賃、抵押、查封等因素影響

　　◇拆遷房屋的價格中不包含搬遷補助、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費

　　◇裝修裝飾的補償金額，由雙方協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可以通過委托評估確定

　　2.拆遷估價機構(gòu)和人員

　　■市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當向社會公示一批資質(zhì)等級高、綜合實力強、社會信譽好的估價機構(gòu)供拆遷當事人選擇

　　■拆遷估價機構(gòu)的確定應(yīng)當公開、透明，方式有

　　◇被拆遷人投票

　　◇拆遷當事人抽簽

　　◇采用拆遷當事人能夠協(xié)商一致共同接受的方式

　　■估價機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓估價業(yè)務(wù)

　　■估價報告必須由2名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字

　　■估價機構(gòu)與估價人員與拆遷當事人有利害關(guān)系的應(yīng)當回避

　　3.拆遷估價實務(wù)

　　■估價目的

　　◇為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其市場價格

　　■估價時點

　　◇為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日

　　◇分期分段實施的，為當期(段)房屋拆遷實施之日

　　■估價方法

　　◇一般應(yīng)當采用市場比較法,采用其它方法的在報告中說明原因

　　■實地查勘

　　◇實地查勘記錄要估價人員、拆遷人、被拆遷人三方簽字認可

　　◇因被拆遷人的原因不能進行實地查勘，或被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當由除拆遷人或估價機構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在估價報告中作出說明

　　■技術(shù)協(xié)調(diào)

　　◇同一拆遷許可證范圍內(nèi)的房屋原則上由一家估價機構(gòu)評估

　　◇需要由兩家或兩家以上估價機構(gòu)評估的，機構(gòu)之間應(yīng)當就估價依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選擇等進行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標準

　　■計價貨幣

　　◇人民幣，精確到元

　　■對房屋性質(zhì)、面積認定的規(guī)定

　　◇性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準

　　◇當事人對拆遷在性質(zhì)或面積協(xié)商一致的，可按協(xié)商結(jié)果進行評估

　　■對房屋性質(zhì)不能協(xié)商一致時的處理

　　◇應(yīng)當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認

　　■對房屋面積不能協(xié)商一致的

　　◇可以向《房產(chǎn)測繪管理辦法》規(guī)定的房屋面積鑒定機構(gòu)申請鑒定

　　◇沒有鑒定機構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算

　　◇具體規(guī)定由市縣規(guī)劃部門和房地產(chǎn)管理部門制定辦法