第二節(jié)　城鎮(zhèn)住房制度改革

　　【我國(guó)的住房制度】

　　■ 城鎮(zhèn)住房制度-78年后發(fā)生根本性變化

　　■ 農(nóng)村住房制度-農(nóng)民自建、自住、住房私有制度，一直未發(fā)生變化

　　【我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展得益于以下三項(xiàng)改革】

　　■ 城鎮(zhèn)住房制度改革

　　■ 城鎮(zhèn)土地使用制度改革

　　■ 房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革

　　1.城鎮(zhèn)住房制度改革▲

　　■ 傳統(tǒng)城鎮(zhèn)住房制度

　　◇ 國(guó)家統(tǒng)包、無(wú)償分配、低租金、無(wú)期限使用為特點(diǎn)的實(shí)物福利性住房制度

　　■ 根本問(wèn)題

　　◇ 不能有效滿足城鎮(zhèn)居民的住房需求

　　◇ 以租無(wú)法養(yǎng)房

　　■ 住制度改革的階段(三階段)

　　◇ 探索和試點(diǎn)階段-提出走住房商品化道路（1978－1991）

　　◇ 改革的全面推進(jìn)和配套改革階段(1991－1994）

　　◇ 改革的深化和全面實(shí)施階段（1994年以后）

　　2.現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房制度的基本框架(三個(gè)方面)◆

　　■ 新增住房供應(yīng)方面(兩條腳走路)

　　◇ 加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理(經(jīng)濟(jì)適用房)

　　◇ 增加普通商品房供應(yīng)，控制高檔商品房建設(shè)(商品房)

　　■ 存量住房方面(房改)

　　◇ 推進(jìn)公房出售

　　◇ 完善住房補(bǔ)貼制度

　　■ 政府住房保障職能

　　◇ 建立完善廉租房制度

　　2.1 經(jīng)濟(jì)適用房

　　■ 性質(zhì)

　　◇ 經(jīng)濟(jì)適用房地具有保障性的政策性商品房(是商品房的一種)

　　■ 出售價(jià)格確定

　　◇ 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利原則確定

　　■ 經(jīng)濟(jì)適用住房的成本(八項(xiàng))

　　◇ 征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)

　　◇ 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)

　　◇ 建安工程費(fèi)

　　◇ 住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　◇ 企業(yè)管理費(fèi)，一般控制在2%以下

　　◇ 貸款利息

　　◇ 稅金

　　◇ 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，按前四項(xiàng)的3%以下

　　■ 政府的優(yōu)惠政策-哪些措施降低開(kāi)發(fā)成本(主要五項(xiàng))

　　◇ 土地?zé)o償劃撥

　　◇ 減免行政事業(yè)性收費(fèi)

　　◇ 政府承擔(dān)小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

　　◇ 控制開(kāi)發(fā)貸款利率

　　◇ 稅收優(yōu)惠政策

　　■ 建設(shè)的規(guī)定

　　◇ 嚴(yán)格控制在中小套型

　　◇ 嚴(yán)格審定銷(xiāo)售價(jià)格

　　◇ 嚴(yán)格實(shí)行建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)制度

　　■ 供應(yīng)的規(guī)定

　　◇ 供應(yīng)實(shí)行申請(qǐng)、審批和公示制度

　　■ 集資、合作建房

　　◇ 資、合作建房是經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的組成部分，不得成為變相的實(shí)物分房或開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)

　　【2008年真題】

　　◆ 經(jīng)濟(jì)適用住房出售價(jià)格實(shí)行政府定價(jià)，按保本不盈利的原則確定。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利原則確定

　　【2006年真題】

　　◆ 經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)實(shí)行申請(qǐng)、審批和公示制度。(　)

　　『正確答案』√