問答題

　　(一)

　　某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬將其開發(fā)建設中的綜合樓一幢綜合樓作為抵押物向銀行申請貸款，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該在建工程的抵押價值。注冊房地產(chǎn)評估師在實地查勘時獲知該綜合樓的主體結(jié)構(gòu)已封頂，后續(xù)建設工程正在進行，建安工程整體形象進度達65%，擬選用假設開發(fā)法作為其中一種估價方法。請問：

　　1. 【題干】假設開發(fā)法的估價前提有哪幾種?本次估價應選擇哪種估價前提?

　　【答案】假設開發(fā)法的估價前提有3種：(1)估價對象仍然由其業(yè)主開發(fā)完成，這種估價前提稱為“業(yè)主自行開發(fā)前提”;(2)估價對象要被其業(yè)主資源轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成，這種估價前提稱為“自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”;(3)估價對象要被迫轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成，這種估價前提稱為“被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”。

　　本次估價是房地產(chǎn)抵押估價，應采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。

　　2.【題干】在各種不同的估價前提下，假設開發(fā)法的測算主要有哪些差別?

　　【答案】在不同的估價前提下，假設開發(fā)法測算的主要差別包括：

　　(1)預測出的后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期的長短不同。自行開發(fā)前提下，后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期就是正常的后續(xù)建設期;而自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提和被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下，需要考慮轉(zhuǎn)讓的正常期限，從而導致后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期發(fā)生變化。

　　(2)后續(xù)開發(fā)的必要支出不同。自行開發(fā)前提下，指考慮后續(xù)開發(fā)的必要支出;而自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提和被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下，通常會產(chǎn)生新的“前期費用”，在估價后續(xù)開發(fā)的必要支出時，還應加上這部分的“前期費用”。

　　(3)測算出的待開發(fā)房地產(chǎn)價值不同。一般情況下，自己開發(fā)前提下評估出的價值要大自愿轉(zhuǎn)讓前提下的價值，自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值要大于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值。

　　(二)

　　甲公司擬議其擁有的房地產(chǎn)作價與乙公司合資，委托房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估該房地產(chǎn)于2015年6月5日的市場價值。房地產(chǎn)估價機構(gòu)采用比較法和成本法進行測算，并于2015年6月15日出具評估報告，其中載明估價報告使用期限為1年。后甲乙兩公司合資事項因故延期，于2016年9月20日重新啟動。由于原估價報告使用期限已過，鑒于在此期間房地產(chǎn)市場并無明顯變化，甲公司要求房地產(chǎn)估價機構(gòu)直接更改原估價報告中的價值時點、報告出具日期及報告使用期限，保留原估價結(jié)果后出具新的評估報告。請問：

　　1.【題干】房地產(chǎn)估價結(jié)構(gòu)可否滿足甲公司的上述要求?請簡述理由。

　　【答案】房地產(chǎn)估價報告不能滿足甲公司的上述要求。原估價報告使用期限已過，不能直接使用原估價報告，超過使用期限的，需要重新進行估價、并出具新的估價報告。

　　2.【題干】針對本案情況，在前次估價的基礎上，房地產(chǎn)估價機構(gòu)重新出具估價報告應補充哪些外部作業(yè)工作?對原估價報告中兩種估價方法的測算內(nèi)容必須做出哪些具體調(diào)整?

　　【答案】房地產(chǎn)估價機構(gòu)重新出具估價報告應補充的外部作業(yè)工作包括：

　　(1)通過市場調(diào)查收集相似房地產(chǎn)的交易實例資料、建安造價資料、房地產(chǎn)開發(fā)市政配套費用等規(guī)費資料、開發(fā)利潤率資料等;收集房地產(chǎn)實物狀況和權益狀況的資料。

　　(2)通過實地勘查確定建筑物折舊。

　　對原估價報告中兩種估價方法的測算內(nèi)容需要做出的調(diào)整包括：

　　(1)比較法：根據(jù)交易實例資料對可比實例成交價格進行調(diào)整;對可比房地產(chǎn)狀況進行調(diào)整，主要是對房地產(chǎn)實物狀況和權益狀況進行調(diào)整，因為不知道這一年中估價對象是否產(chǎn)生了新的債權債務，需要重點對房地產(chǎn)權益狀況進行調(diào)整。

　　(2)成本法：首先需要調(diào)整折舊，然后根據(jù)建安造價資料、房地產(chǎn)開發(fā)市政配套費用等規(guī)費資料，開發(fā)利潤率資料對各項成本和開發(fā)利潤率進行調(diào)整，計算建筑物重新構(gòu)建價格。

　　三、

　　李某于2015年6月向甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下稱甲公司)購置了一處商鋪，2015年9月交房，裝修后即投入使用。同年12月該房屋出現(xiàn)局部基礎沉陷，部分墻體開裂等質(zhì)量問題，不能繼續(xù)使用。經(jīng)雙方協(xié)商，由甲公司負責修復并承擔其他損害賠償。2016年6月該房屋修復工程全部完成，已排除相關安全隱患，房屋達到正常使用條件，但雙方就其他損害賠償問題未達成一致意見。雙方協(xié)商后決定委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)就其他損害賠償?shù)膬?nèi)容及具體賠償金額提出建議并進行評估。

　　問題：

　　1.【題干】若停業(yè)損失僅限于房屋修復期間的租金收益損失，請簡述采用報酬資本化法測算的過程。

　　【答案】報酬資本金化測算過程：(1)測算收益期;(2)確定月租金收益和運營費用，計算月凈收益;(3)確定報酬率;(4)計算租金收益損失。

　　2.【題干】除房屋修復費用和停業(yè)損失外，該項目損害賠償還應包括哪些內(nèi)容?

　　【答案】除房屋修復費用和停業(yè)損失外，該項目損害賠償還應包括的內(nèi)容有：(1)房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費用;(2)房屋耐久性降低、導致剩余收益年限縮短的損失;(3)修復對臨近房屋損壞的補償;(4)施工影響的補償;(5)修復后對承租人的心理減價;(6)補償協(xié)商長期未能得到解決而消耗的相關費用。

　　單選題

　　(一)

　　1.某臨街五層住宅樓，一梯兩戶，共10套住宅，每套建筑面積相同，經(jīng)主題業(yè)主協(xié)商一致并報相關部門批注，在住宅樓屋頂安裝了可使用10年的廣告位。收益歸全體業(yè)主所有。目前該廣告位已對外出租，年租金2萬元，剩余租賃期3年。合同約定租金按年支付，違約金5萬元，現(xiàn)業(yè)主欲轉(zhuǎn)讓其位于樓頂?shù)囊惶鬃≌�，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行估價，房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托進行了市場調(diào)查，了解到該地區(qū)無廣告位的類似住宅租售實例較多，類似屋頂廣告位市場需求旺盛，年租金3萬元。