1.【題干】本次住宅轉(zhuǎn)讓估價(jià)的估價(jià)對象范圍應(yīng)為(　)。

　　【選項(xiàng)】

　　A.該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權(quán)

　　B.該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權(quán)

　　C.該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權(quán)

　　D.該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權(quán)

　　【答案】B

　　【解析】業(yè)主轉(zhuǎn)讓其位于頂層的一套住宅，轉(zhuǎn)讓估價(jià)時(shí)，估價(jià)對象范圍包括該住宅及歸屬于該住宅的廣告位的收益權(quán)，該住宅樓共10套，歸屬于該層住宅的是1/10的廣告位的收益權(quán)。

　　2.【題干】該估價(jià)項(xiàng)目最適宜采用的估價(jià)技術(shù)思路為(　)。

　　【選項(xiàng)】

　　A.采用比較法、收益法評估住宅的市場價(jià)值

　　B.采用比較法、收益法評估住宅和相應(yīng)廣告位的市場價(jià)值

　　C.采用比較法、收益法評估住宅的市場價(jià)值，收益法評估相應(yīng)廣告位的收益權(quán)價(jià)值

　　D.采用比較法、收益法評估住宅市場價(jià)值后，考慮廣告位的增值影響

　　【答案】C

　　【解析】該區(qū)域無廣告位的類似住宅租售實(shí)例較多，采用比較法、收益法評估住宅的市場價(jià)值，該廣告位現(xiàn)已出租，用收益法評估相應(yīng)廣告位的收益權(quán)價(jià)值。

　　3.【題干】采用收益法評估該屋頂廣告位價(jià)值，最適宜的技術(shù)思路為(　)。

　　【選項(xiàng)】

　　A.按市場租金評估該廣告位收益價(jià)值

　　B.租約期內(nèi)按租約租金，租約期外按市場租金，評估該廣告位收益價(jià)值

　　C.按市場租金評估該廣告位收益價(jià)值，再減去違約成本

　　D.租約期內(nèi)按租約租金，租約期外按市場租金，評估該廣告位收益價(jià)值，再減去違約成本

　　【答案】B

　　【解析】評估有租約限制的房地產(chǎn)價(jià)值，評估出租****益價(jià)值，租金期間應(yīng)采用租賃合同約定的租金，即實(shí)際租金;租賃期間屆滿后應(yīng)采用市場租金。

　　4.【題干】對該套住宅進(jìn)行房地產(chǎn)抵押估價(jià)，則估價(jià)對象范圍應(yīng)為(　)。

　　【選項(xiàng)】

　　A.該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權(quán)

　　B.該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權(quán)

　　C.該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權(quán)

　　D.該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權(quán)

　　【答案】A

　　【解析】抵押價(jià)值評估時(shí)，估價(jià)對象為該頂層住宅，歸屬于該住宅的廣告位的收益權(quán)不能單獨(dú)使用、也不可以獨(dú)立變現(xiàn)，不屬于抵押估價(jià)的范圍。

　　(二)

　　某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托，為征收補(bǔ)償需要而評估一處位于市區(qū)的平方價(jià)值。該房屋登記建筑面積為200m2，帶有院落，建有圍墻，院內(nèi)有一口水井。征收決定公告后，業(yè)主在院內(nèi)自行搭建了20m2的簡易房。

　　5.【題干】本次估價(jià)的對象應(yīng)包括(　)。

　　【選項(xiàng)】

　　A.土地使用權(quán)、平房、簡易房、水井

　　B.土地使用權(quán)、平房、水井

　　C.土地使用權(quán)、平房、水井、圍墻

　　D.土地使用權(quán)、平房、簡易房、水井、圍墻

　　【答案】C

　　【解析】征收估價(jià)對象范圍包括合法的被征收建筑物及占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)和其他不動(dòng)產(chǎn)，不包括違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑。被征收的房屋價(jià)值評估不得遺漏、虛構(gòu)評估對象。

　　6.【題干】本估價(jià)項(xiàng)目最適宜采用的估計(jì)技術(shù)思路為(　)。

　　【選項(xiàng)】

　　A.采用批量估價(jià)方法進(jìn)行評估

　　B.采用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法進(jìn)行評估

　　C.選用適宜估價(jià)方法進(jìn)行個(gè)案評估

　　D.采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行個(gè)案評估

　　【答案】C

　　【解析】該平房有院落屬于個(gè)案，應(yīng)選用適宜估價(jià)方法進(jìn)行個(gè)案評估。

　　【考點(diǎn)】

　　7.【題干】采用比較估價(jià)時(shí)，適宜選為可比實(shí)例的是(　)。

　　【選項(xiàng)】

　　A.周邊帶院落的類似平房

　　B.周邊不帶院落的類似平房

　　C.周邊新建商品住宅

　　D.周邊成套二手住宅

　　【答案】A

　　【解析】選取可比實(shí)例的要求之一是可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)與估價(jià)對象房地產(chǎn)相似，具體應(yīng)滿足下列要求：與估價(jià)對象區(qū)位相近、與估價(jià)對象用途相同、與估價(jià)對象權(quán)利性質(zhì)相同、與估價(jià)對象檔次相同、與估價(jià)對象規(guī)模相當(dāng)。本題中，估價(jià)對象是帶有院落的平房，因此應(yīng)選擇周圍帶院落的類似平房作為可比實(shí)例。

　　(三)

　　甲公司擁有總建筑面積為5320m2、土地面積為10000m2的廠區(qū)，土地性質(zhì)為出讓工業(yè)用地。廠區(qū)圍墻內(nèi)建有5棟建筑物，其中，一棟辦公用房，建筑面積為2000m2;兩棟生產(chǎn)車間，建筑面積均為1500m2;鍋爐房和門衛(wèi)房各一棟，建筑面積分別為200m2、30m2。2014年11月甲公司因籌措資金需要向銀行申請了抵押貸款，還款方式為按月等額還款，還款期限至2018年12月。2015年10月甲公司將廠區(qū)全部出租給乙公司使用，租期10年，每年租金固定不變。乙公司承租后經(jīng)甲公司同意臨時(shí)加建了一棟職工宿舍樓。2016年7月，甲公司因債務(wù)問題擬轉(zhuǎn)讓該廠區(qū)。

　　8.【題干】若甲公司抵押貸款時(shí)以整體房地產(chǎn)作為抵押物，最適宜采用的估價(jià)方法為(　)。

　　【選項(xiàng)】

　　A.比較法和收益法

　　B.成本法和假設(shè)開發(fā)法

　　C.比較法和成本法

　　D.收益法和成本法

　　【答案】D

　　【解析】工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)采用較多的是成本法;甲公司將廠區(qū)全部出租給乙公司使用，適宜選用收益法估價(jià)，因此以整體房地產(chǎn)作為抵押物時(shí)，最適宜采用的估價(jià)方法為收益法和成本法。