答案

　　案例分析題

　　1、

　　<1>、

　　【正確答案】 本題考查的是房地產(chǎn)估價報告示例。

　　1.估價時間用語錯誤，應為價值時點;

　　2.缺少估價原則;

　　3.估價方法中缺少選用的估價方法的定義;

　　4.未分析租金水平的變化趨勢;

　　5.一層有效毛收入計算錯，未考慮空置及租金損失率(出租率)影響;

　　6.三層有效毛收入計算錯，未考慮空置及租金損失率(出租率)影響;

　　7.六層有效毛收入計算錯，未考慮可出租面積系數(shù);

　　8.年運營費用的計算結(jié)果180.44萬元錯誤;

　　9.未說明當?shù)匾?guī)定的管理費中是否包括水、電、氣、熱等費用;

　　10.保險計算基數(shù)錯，不應以年租金收入為基數(shù)，應以建筑物價值為基數(shù)計算;

　　11.資本化率(09年教材已改為報酬率)取值未說明理由;

　　12.可獲收益年限錯，應為36年;

　　13.基準地價修正法中，年期修正方法(公式)錯;

　　14.基準地價修正法中，已經(jīng)過年限錯，應為4年;

　　15.基準地價修正法無評估過程，土地價格的內(nèi)涵未交代清楚;

　　16.未計算精裝修成本費用(建安費);

　　17.建筑物折舊年限計算錯(應2/38);

　　18.未考慮建筑物經(jīng)濟壽命對建筑物價值的影響;

　　19.成本法中未考慮相關(guān)銷售費用及銷售稅費;

　　20.未說明估價結(jié)果確定的理由。 參見教材P23。

　　2、

　　<1>、

　　【正確答案】 本題考查的是房地產(chǎn)估價報告示例。

　　1.致委托人函中沒有說明價值時點;

　　2.致委托人函中缺法定代表人的簽名;

　　3.估價方法中未說明收益法和比較法的定義;

　　4.地下車位100%的出租率不合理或缺確定出租率的方法、理由;

　　5.收益價格的計算中帶租約部分在租約期應按租約租金計算，租約期外按市場租金計算;

　　6.年有效毛收入中押金收益也應乘出租率90%;

　　7.年管理費的計算基礎錯誤，押金的利息不應計算管理費，確定管理費率缺理由;

　　8.年保險費的計算基礎錯誤，應以建筑物現(xiàn)值作為計算年保險費的基礎，保險費率的確定缺理由;

　　9.求取收益價格中有限年期公式錯(注：這是文員的筆誤);

　　10.交易情況的修正缺乏理由，招標價和拍賣價不一定比協(xié)議價更高;

　　11.區(qū)域因素修正錯誤(應該是可比實例在成交日期的區(qū)域因素狀況與估價對象在價值時點的區(qū)域因素狀況相比);

　　12.個別因素修正與基本情況調(diào)查表中的描述不一致(注：個別因素修正都是一般);

　　13.比較法中沒有說明是否包含地下車位的價值;

　　14.估價報告不完整，缺少附件。參見教材P23。

　　【答案解析】

　　3、

　　<1>、

　　【正確答案】 本題考查的是房地產(chǎn)估價報告示例。

　　1.“估價方”中缺少資質(zhì)等級;

　　2.結(jié)果報告中估價對象的概況內(nèi)容不全(缺少區(qū)位狀況的描述);

　　3.估價目的的表述不符合《城市房地產(chǎn)抵押估價指導意見》的要求;

　　4.價值定義的表述不符合《城市房地產(chǎn)抵押估價指導意見》的要求;

　　5.“估價原則”缺少謹慎原則;

　　6.假設開發(fā)法的定義中“實際支出”說法錯誤，應為“必要支出”;

　　7.結(jié)果報告中估價結(jié)果缺少單價;

　　8.缺少市場背景分析;

　　9.假設開發(fā)法的計算公式缺少銷售稅費扣除項;

　　10.收益法測算建成后房地產(chǎn)價值時缺少選擇公式的理由(未說明未來收益是否變化);

　　11.收益法測算建成后房地產(chǎn)價值時計算凈收益時不應該計算年折舊費用;

　　12.假設開發(fā)法中確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值的年保險費計算基數(shù)錯誤，應為房屋現(xiàn)時價值的2‰;

　　13.假設開發(fā)法中確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值的年房產(chǎn)稅計算錯誤;

　　14.假設開發(fā)法中確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值的年總支出中未計算營業(yè)稅及附加;

　　15.收益法測算建成后房地產(chǎn)價值時收益年限的確定錯誤;

　　16.運用公式V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]的計算結(jié)果有誤;

　　17.成本法估價的計算公式中缺少投資利息;

　　18.運用加權(quán)平均法求取估價對象的價格時，缺少確定權(quán)數(shù)的理由;

　　19.缺少附件。參見教材P23。