指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤(本題10分。錯(cuò)處不超過4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分)。

　　估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀為一空置廠房，土地面積4000m2，總建筑面積6000m2，分析其所在區(qū)位特點(diǎn)和周邊環(huán)境，適宜裝修改造成純辦公樓出租;裝修改造方案獲得政府主管部門批準(zhǔn)后，補(bǔ)辦了相關(guān)手續(xù)、補(bǔ)交了土地價(jià)款，土地使用期限自2007年10月1日起50年，總建筑面積不變�，F(xiàn)需評(píng)估估價(jià)對(duì)象在2007年10月1目的市場價(jià)格(購買總價(jià)和單價(jià))。

　　有關(guān)資料如下：

　　1.預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象裝修改造的工期為1年，裝修后即可全部租出，可出租面積為建筑面積的97%。經(jīng)調(diào)查，附近同檔次辦公樓可出租面積平均為建筑面積的85%，可出租面積的平均年租金經(jīng)預(yù)測穩(wěn)定在1000元/m2，空置和租金損失率為10%，出租成本及稅費(fèi)為年租金收入的25%�！〗ㄔO(shè)工程教育網(wǎng)整理

　　2.預(yù)計(jì)裝修改造費(fèi)用(含管理費(fèi)用)為每平方米建筑面積1000元，假設(shè)費(fèi)用在裝修改造期間均勻投入。

　　3.折現(xiàn)率為12%，銷售費(fèi)用及銷售稅費(fèi)率為7%(與銷售同時(shí)發(fā)生)，購買現(xiàn)廠房的稅費(fèi)為3%。

　　估價(jià)測算如下(節(jié)選)：

　　一、估算凈收益

　　凈收益=1000×6000×85%×(1-10%)×(1-25%)=344.25(萬元)

　　二、測算報(bào)酬率Y

　　采用市場提取法，通過調(diào)查類似辦公用途房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，根據(jù)公式

　　采用試算法推算報(bào)酬率。具體如下：

　　求取可比實(shí)例報(bào)酬率表

　　注：上表計(jì)算結(jié)果無誤。

　　報(bào)酬率=(9.994%+7.909%+8.092%+8.005%)/4=8.500%

　　取整報(bào)酬率為8.5%。

　　三、估算裝修改造后的辦公樓總價(jià)值

　　四、裝修改造費(fèi)用總額

　　裝修改造費(fèi)用=1000×6000/(1+8.5%)0.5=576.02萬元

　　五、銷售費(fèi)用與銷售稅費(fèi)

　　銷售費(fèi)用與銷售稅費(fèi)=3981.45×7%/(1+12%)=248.84萬元

　　六、購買現(xiàn)廠房的稅費(fèi)

　　設(shè)估價(jià)對(duì)象的市場價(jià)格總價(jià)為V，則

　　購買現(xiàn)廠房的稅費(fèi)總額=V×3%

　　七、計(jì)算估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)格。

　　估價(jià)對(duì)象的市場價(jià)格總價(jià)V=3554.87-248.84-576.02-0.03V

　　V=2650.50萬元

　　單價(jià)=2650.50/6000=4417.49元/m2