一、問答題(共3題，每題10分，請將答案寫在答題紙對應(yīng)的題號下)

　　(一)某市舊城改選需對某沿街房屋進行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的拆遷估價機構(gòu)名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價機構(gòu)咨詢，假如你作為該估價機構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價師，在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。

　　請問：

　　1、 你所在的估價機構(gòu)通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價報告?

　　2、 你應(yīng)如何確定作為拆遷估價依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途?

　　(二)2004年，某著名百貨公司將其擁有的某商場一部分出租給銀行，租期5年，剩余部分統(tǒng)一招商和經(jīng)營管理，對招商引進的商戶收取較高的管理費�，F(xiàn)該百貨公司欲轉(zhuǎn)讓該商場而委托評估其轉(zhuǎn)讓價格。

　　請問：

　　1、該商場周邊近期有較多權(quán)利性質(zhì)相同的臨街鋪面正常交易的實例，可否選取其作為可比實例?為什么?

　　2、確定出租部分的潛在毛收入時應(yīng)注意的主要問題是什么?

　　3、確定自營部分的凈收益時應(yīng)注意的主要問題是什么?

　　(三)某房地產(chǎn)估價機構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價格的評估業(yè)務(wù)，估價時點為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2001年6月通過出讓取得，2002年6月開始建設(shè)。委托方提供的實際成本價格為1800元/㎡，包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅金和期望利潤，并計算了自2001年6月至估價時點的投資利息。估價人員經(jīng)調(diào)查核實，認為委托方所死去的各項實際成本費用符合支出當時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產(chǎn)的重置價格為1800元/㎡。

　　請問：

　　1、估價人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價格有哪些錯誤?

　　2、在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價格?

　　二、單項選擇題(共3大題，10小題。每小題2分。每小題的備選答案只有一個最每符合題算，請將這個答案對應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號內(nèi))

　　(一)甲開發(fā)商開發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū)，已取得國有土地使用證，正在施工，尚未封頂。

　　1、甲開發(fā)商擬以該在建工程抵押，申請貸款，下列表述中正確的是( )。

　　A 甲開發(fā)商可以向銀行申請企業(yè)流動資金貸款

　　B 甲開發(fā)商不能以該在建工程為其他企業(yè)向銀行申請貸款提供抵押物擔保

　　C 該在建工程只有取得銷售許可證后方可用于抵押貸款

　　D 該在建工程只有取得預(yù)售許可證后方可用于抵押貸款

　　2、下列關(guān)于辦理房地產(chǎn)抵押登記的表述中，正確的是( )。

　　A 該宗地為出讓土地使用權(quán)，可以單獨辦理抵押登記

　　B 該宗地無論是劃撥還是出讓土地使用權(quán)，因已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，可單獨辦理抵押登記

　　C 該在建工程在取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證后，才能辦理抵押登記手續(xù)

　　D 該在建工程已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，雖未取得施工許可證，也可辦理抵押登記手續(xù)

　　3、若該在建工程已整體抵押，在無法定優(yōu)先償款的情況下，欲估算抵押物的變現(xiàn)價值，測算結(jié)果應(yīng)為( )。

　　A 抵押價值 B 處分抵押物時的市場價值

　　C 抵押價值-處分抵押物的費用及稅費 D 處分抵押物時的市場價值-處分抵押物的費用及稅費

　　4、若該項目目前已全部取得預(yù)售許可證，且部分售出，甲開發(fā)商若以尚未售出住宅部分申請貸款，則可用作抵押物的住宅建筑面積應(yīng)該是( )。

　　A 土地出讓合同記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積

　　B 建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積

　　C 施工許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積

　　D 商品房預(yù)售許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積

　　(二)張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面，同時租出，租客是王某。當時市場上類似店面的月租金是200元/㎡，張某與王某就該店面達成的月租金是180元/㎡，租期為5年，費用按法規(guī)各自承擔。

　　5、在2006年10月時，張某的權(quán)益價格為()。

　　A 沒有租賃條件下的正常市場價格

　　B 剩余3年租期的月租金為180元/㎡條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和

　　C 剩余3年租期的月租金為180元/㎡條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和，再加上租賃期滿后的正常市場價格在2006年10月的現(xiàn)值

　　D 張某與李某實際達成的帶租約交易的成交價格

　　6、在2006年10月時，王某的權(quán)益價格為()。

　　A 剩余3年租期、月租金為200元/㎡條件下凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和

　　B 剩余3年租期、月租金為180元/㎡條件下凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和

　　C 該店面在2006年10月的正常市場價格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的價格

　　D 剩余3年租期、正常市場租金與180元/㎡條件下的差額在2006年10月的現(xiàn)值之和

　　7、如果張某是通過按揭貸款方購買的，購買價格為10000元/㎡，建筑面積為500㎡，首付款比例為20%，則該店面帶債務(wù)轉(zhuǎn)讓的價格應(yīng)為()。

　　A 20%的首付款，加上該首付款2年利息

　　B 20%的首付款，加上該首付款2年利息和已償還月供在估價時點的本息值

　　C 該店面無債務(wù)條件下在估價時點的正常市場價格，減去該店面估價時點之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價時點的現(xiàn)值之和

　　D 2004年10月的購買價格，加上20%的首付款的二年利息和已償還月供在估價時點的本息值，減去2004年10月至2006年10月估價對象發(fā)生的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊之和，再減去該店面估價時點之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價時點的現(xiàn)值之和

　　(三)某住宅小區(qū)內(nèi)的一條道路兩側(cè)建有商住樓(底層為商業(yè)用房，以上各層為住宅)。在該道路上建一高架路。該高架路工程于2006年1月開始，2006年3月結(jié)束。

　　8、以上道路狀況變化對位于該道路兩側(cè)商業(yè)用房價格的影響結(jié)果為( )。

　　A 市場價格上升 B 市場價格下降 C 市場價格不變 D 市場價格變化不確定

　　9、以上道路狀況變化對于該道路兩側(cè)住宅用房價格的影響結(jié)果為( )。

　　A 市場價格上升 B 市場價格下降 C 市場價格不變 D 市場價格變化不確定

　　10、2006年9月需對臨該道路的一底層商業(yè)用房市場價格進行評估，估價人員收集了苦干臨該道路的底層商業(yè)用房的交易實例，從中選取可比實例時，交易日期距估價時點不應(yīng)超過()。

　　A 6個月 B 9個月 C 1年 D 2年