一、問答題

　　(一)

　　1、(1)根據(jù)公開、透明的原則，由被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人(拆遷人或被拆遷人)抽簽決定拆遷估價機(jī)構(gòu)。

　　(2)確定拆遷估價機(jī)構(gòu)后，一般由拆遷人委托評估，委托人與估價機(jī)構(gòu)簽訂局面拆遷估價委托合同。

　　(3)估價機(jī)構(gòu)獲得委托，經(jīng)實(shí)地入戶調(diào)查、室內(nèi)作業(yè)，才能得出房屋拆遷估價報告。

　　2、(1)如該被拆遷人的房屋領(lǐng)有《房屋所有權(quán)證》，應(yīng)以其記載用途為準(zhǔn)，或查閱該房屋權(quán)屬檔案。

　　(2)如當(dāng)?shù)貙�審美觀點(diǎn)拆遷房屋性質(zhì)有特別規(guī)定的，應(yīng)服從其規(guī)定按其確定的用途評估。

　　(3)若拆遷人與被拆遷人對該被拆遷房屋的性質(zhì)協(xié)商一致的，可按協(xié)商確定的用途評估。

　　(4)如拆遷人與被拆遷人對房屋性質(zhì)不能協(xié)商一致，應(yīng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)據(jù)此確定該房屋用途。

　　(二)

　　1、不能直接將其選作可比實(shí)例。因為：

　　(1)雖然商場與臨街商鋪的大類用途相同，但不一定其小類用途也相同;

　　(2)商場與臨街商鋪的規(guī)模不相當(dāng);

　　(3)商場與臨街商鋪的建筑結(jié)構(gòu)是否相同不清楚;

　　(4)商場與臨街商鋪的檔次是否相同不清楚;

　　(5)商場與臨街商鋪成交日期是否接近不清楚;

　　(6)商場與臨街商鋪交易類型與目的是否相同不清楚;

　　(7)商場剩余部分招商管理費(fèi)較高，與臨街鋪面可能不同。

　　2、潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置情況下的收入。

　　租約期內(nèi)按租約租金，租約期外按正�？陀^的市場租金計算。

　　3、(1)確定自營部分凈收益，應(yīng)為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤。

　　(2)因向商戶收取的管理費(fèi)較高，應(yīng)調(diào)查附近類似商場的正常管理費(fèi)水平作為測算之用。

　　(3)測算時不僅考慮有形貨幣收益，還應(yīng)考慮各種無形收益。

　　(4)確定合理的收益期限，在該商場的自然壽命、法律規(guī)定等基礎(chǔ)上，結(jié)合剩余經(jīng)濟(jì)壽命來確定。

　　(三)

　　1、重置價格是指采用估價時點(diǎn)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價時點(diǎn)的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。

　　這樣確定重置價格錯誤在于：

　　(1)利息計算錯誤，概念不清，重置價格計算投資利息應(yīng)按照該類房地產(chǎn)客觀開發(fā)周期計算;

　　(2)所列實(shí)際成本費(fèi)用符合當(dāng)時市場狀況，未說明是否與估價時點(diǎn)(2006年6月)的市場狀況相符;

　　(3)期望利潤不能作為測算用，應(yīng)采用正常利潤。

　　2、應(yīng)考慮在建工程自開始建設(shè)到估價時點(diǎn)這段時間內(nèi)，因工程質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計、周圍環(huán)境、房地產(chǎn)市場狀況等進(jìn)行的增減價調(diào)整。

　　二、單項選擇題

　　(一)1 B 2 A 3 D 4 D (二)5 C 6 D 7 C(三)8 D 9 B 10 A