一、問答題(共3題，每題10分。請將答案寫在答題紙對應(yīng)的題號下)

　　(一)甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營，租期5年。估價機(jī)構(gòu)現(xiàn)對該酒樓進(jìn)行拆遷估價，酒樓業(yè)主不配合拆遷工作，不允許估價人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘。根據(jù)拆遷人提供的資料，該酒樓產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)屬證書齊全，用途合法，無違章搭建。

　　請問：

　　1、 針對該類拆遷估價，在估價程序上應(yīng)特殊注意哪些環(huán)節(jié)?

　　2、 裝修補(bǔ)償應(yīng)如何確定?

　　3、 對已存在的租賃關(guān)系，估價時應(yīng)如何處理?

　　(二)法院委托估價機(jī)構(gòu)對擬拍賣的某辦公樓進(jìn)行估價。經(jīng)調(diào)查，該辦公樓是甲企業(yè)因無力償還銀行貸款而被依法處置的，該辦公樓的土地使用權(quán)為劃撥方式取得。該次拍賣的拍賣規(guī)則規(guī)定，拍賣所得價款處法律規(guī)定優(yōu)先受償?shù)囊酝�，全部用于償還銀行貸款，買受人承擔(dān)全過程相關(guān)稅費(fèi)。

　　請問：

　　1、 估價機(jī)構(gòu)是否有異物將估價結(jié)果告知借款企業(yè)?為什么?

　　2、 拍賣保留價應(yīng)由誰確定?如何確定?

　　3、 乙公司欲競買該辦公樓，現(xiàn)向估價機(jī)構(gòu)咨詢競買價格。估價機(jī)構(gòu)應(yīng)提示乙公司注意拍賣價款之外還可能發(fā)生哪些稅費(fèi)?

　　(三)某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營，欲評估其轉(zhuǎn)讓價格。現(xiàn)選擇了三個經(jīng)營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例，測算估價對象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個可比實(shí)例在估價時點(diǎn)前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元;依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產(chǎn)的年凈收益。

　　請問：

　　1、 這樣的做法有哪些錯誤?

　　2、 若估價對象的年凈收益保持不變，具體可采用那些方法求取估價對象的年凈收益?

　　二、單項選擇題(共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意，請將這個答案對應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號內(nèi))

　　(一)估價對象為某三星級賓館，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥商業(yè)用地

　　1業(yè)主委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估該賓館的抵押價值。下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的表述中，正確的是()

　　A、抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)市場變動造成市場價值下降形成預(yù)期風(fēng)險。

　　B、抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)不當(dāng)使用造成市場價值減損形成適宜性風(fēng)險

　　C、抵押人不能履行債務(wù)時，因處置抵押物的強(qiáng)制性等造成房地產(chǎn)價形成耗損風(fēng)險

　　D、選用估價方法不恰當(dāng)形成適宜性風(fēng)險

　　2、如果該賓館的財務(wù)數(shù)據(jù)能客觀反映同類賓館的客觀經(jīng)營狀況和經(jīng)營收益，則在運(yùn)用收益法評估該賓館的價值時()

　　A、該賓館財務(wù)數(shù)據(jù)中的當(dāng)年凈利潤可視作年凈收益

　　B、按當(dāng)?shù)赝�類賓館的正常經(jīng)營利潤水平核算得到的該賓館的年利潤可視作年凈收益

　　C、鈣賓館財務(wù)數(shù)據(jù)中的年凈利潤減當(dāng)?shù)赝�類賓館的正常商業(yè)利潤可視作年凈收益

　　D、根據(jù)該賓館財務(wù)數(shù)據(jù)中的年總利潤、建筑物折舊和財務(wù)費(fèi)用，并考慮未來變動情況，扣減當(dāng)?shù)赝�類賓館的正常商業(yè)利潤后的所得可視作年凈收益

　　3、若采用成本法估價，下列表述中不正確的是()

　　A、應(yīng)對房屋建筑物、房屋裝修部分分別計算折舊

　　B、無論是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計算利息

　　C、在估價測算過程中土地取得成本應(yīng)包括補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金

　　D、在最終積算價值中應(yīng)扣減需補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金

　　4、假如以投�；馂�(zāi)險為估價目的評估該賓館的保險價值，估價結(jié)果味3500萬元，則()

　　A、3500萬元是該賓館的公開市場價值

　　B、3500萬元是該賓館房地產(chǎn)的公開市場價值

　　C、3500萬元是保險事故發(fā)生后的損失價值

　　D、投保時，保險金額不能超過3500萬元

　　(二)某商品住宅小區(qū)內(nèi)臨小區(qū)外道路的部分綠地因擴(kuò)展城市道路而被占用，該商品住宅小區(qū)居民向房地產(chǎn)估價師咨詢房地產(chǎn)價值變動情況。

　　5、若房地產(chǎn)估價師認(rèn)為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價值發(fā)生減損，其主要原因是( )

　　A、 道路擴(kuò)寬后，交通發(fā)生變化

　　B、 綠地率發(fā)生變化

　　C、 公共配套設(shè)施發(fā)生變化

　　D、 土地形狀發(fā)生變化

　　6、若房地產(chǎn)估價師認(rèn)為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價值增值，其主要原因是()

　　A、 噪聲和污染程度發(fā)生變化

　　B、 土地形狀發(fā)生變化

　　C、 人口密度發(fā)生變化

　　D、 出行便捷程度發(fā)生變化

　　7、房地產(chǎn)估價師認(rèn)為測算房地產(chǎn)價值變化額度的正確思路是()

　　A、 由于住宅小區(qū)用地條件發(fā)生變化，按住宅用地采用基準(zhǔn)地價修正法計算價值變化額度

　　B、 以減少的綠地的建設(shè)成本費(fèi)用作為價值變化額度

　　C、 用市場法分別測算出城市道路擴(kuò)展后房地產(chǎn)的價值，相減得出房地產(chǎn)價值變化額度

　　D、 用路線法測算臨街距離引起的房屋價值變化得出房地產(chǎn)價值變化額外負(fù)擔(dān)度

　　(三)某工廠有甲、乙兩個廠區(qū)，當(dāng)初兩個廠區(qū)的土地均勻劃撥方式取得。其中甲廠區(qū)在于20世紀(jì)90年代已經(jīng)補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)�，F(xiàn)在甲廠區(qū)為危險房，乙廠區(qū)為嚴(yán)重?fù)p壞房，房地主行政主管部門已通知工廠停止使用。該工廠為了生存和發(fā)展，決定轉(zhuǎn)讓甲廠區(qū)、抵押乙廠區(qū)房地產(chǎn)，用籌得的資金在乙廠區(qū)經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后重新建造廠房�，F(xiàn)請某估價機(jī)構(gòu)同時對兩廠區(qū)進(jìn)行估價。

　　8、針對以上情況，在估價時最恰當(dāng)?shù)淖龇ㄊ?)

　　A、 將兩個廠區(qū)視為一個估價項目一起估價，出具一份估價報告

　　B、 將兩個廠區(qū)視為兩個估價項目分別估價，每個項目出具一份估價報告

　　C、 兩個廠區(qū)分別估價，出具一份估價報告

　　D、 視委托人要求進(jìn)行估價并出具估價報告

　　9委托人要求估價機(jī)構(gòu)按照委托人的估價目的對甲、乙兩個廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價。估價機(jī)構(gòu)認(rèn)為()

　　A. 可以按委托人要求對兩個廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價

　　B. 只能對兩個廠區(qū)的土地進(jìn)行估價

　　C. 可以對甲廠區(qū)的土地、乙廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價

　　D. 可以對乙廠區(qū)的土地、甲廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價

　　10.對乙廠區(qū)的土地估價的思路應(yīng)當(dāng)是()

　　A. 按出讓土地使用權(quán)評估其公開市場價值

　　B. 按出讓土地使用權(quán)評估其市場價值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金

　　C. 用成本法估算土地公開市場價值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金

　　D. 用假設(shè)開發(fā)法估價、先估算其改造完成后的價值，再減去開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)