一、問答題

　　第一題

　　1、程序問題

　　(1)需要現(xiàn)場勘查

　　(2)三方簽字

　　(3)如不簽字，要請第三方見證

　　(4)公告

　　2、裝修問題

　　(1)拆遷評估不包括裝修

　　(2)裝修由拆遷雙方協(xié)商

　　(3)協(xié)商不成評估

　　3、租賃問題

　　(1)拆遷人只對被拆遷人(所有權(quán)人)補償，不補償使用人

　　(2)由被拆遷人對使用人進行安置

　　(3)雙方協(xié)商不成的，拆遷人實施產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由被拆遷人和原租賃人重新簽訂租賃協(xié)議

　　第二題

　　1、沒有義務(wù)告知，應(yīng)為委托人是法院。

　　2、保留價由法院確定。確定方法：參照評估價或者市場價確定，首次保留價不得低于評估價或者市場價的80%，拍賣不成的，保留價可下調(diào)，幅度不超過20%

　　3、拍賣買受人的稅費

　　(1)拍賣傭金

　　(2)土地出讓金

　　(3)契稅

　　(4)合同印花稅

　　(5)權(quán)證印花稅

　　第三題

　　1、錯誤在于

　　(1)不應(yīng)選擇不同經(jīng)營規(guī)模的

　　(2)不應(yīng)選擇最高的350，而應(yīng)是客觀收益

　　2、年凈收益基本不變，哪些方法求年凈收益 (懷疑題目錯，應(yīng)為求估價對象價值，不過還是找了求凈收益的方法)

　　(1)市場法：比較類似房地產(chǎn)的年凈收益，調(diào)整后確定客觀的年凈收益

　　(2)類似“假設(shè)開發(fā)法”：類似房地產(chǎn)客觀的租金水平，扣除客觀的出租費用，求取客觀的年凈收益

　　(3)“報酬資本化法”倒推：利用比較法提取類似房地產(chǎn)的報酬率，利用房地產(chǎn)價值倒推年凈收益。

　　二、選擇題

　　1、A(關(guān)于抵押風險的，這個書上有，肯定正確)

　　2、D(關(guān)于凈收益的，D為利潤總額、折舊和財務(wù)費用，再扣減商業(yè)利潤)

　　3、C(不記得題目了，請大家補充)

　　4、D(關(guān)于保險評估3500w的，D為保險金額不能超過3500w)

　　5、B(關(guān)于小區(qū)減值的，B為綠地率減少)

　　6、D(關(guān)于小區(qū)增值的，D為交通條件改善)

　　7、C(關(guān)于小區(qū)估價的，C為改變前后分別估價，求差額)

　　8、B(關(guān)于出幾個報告的，B為出兩份報告)

　　9、A(關(guān)于甲乙廠區(qū)估價的，A為甲乙廠區(qū)的房產(chǎn)和土地都要估價)

　　10、B(關(guān)于乙廠區(qū)土地估價的，B為市場價格，扣減土地出讓金)