經(jīng)過評估，××商務(wù)樓在2003年4月1日的市場價值為人民幣1682萬元(大寫：人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整)。

　　附件(略)

　　【正確答案】：　1.估價時間用語錯誤，應(yīng)為估價時點(diǎn);

　　2.缺少估價原則;

　　3.估價方法中缺少選用的估價方法的定義;

　　4.未分析租金水平的變化趨勢;

　　5.一層有效毛收入計(jì)算錯，未考慮空置及租金損失率(出租率)影響;

　　6.三層有效毛收入計(jì)算錯，未考慮空置及租金損失率(出租率)影響;

　　7.六層有效毛收入計(jì)算錯，來考慮可出租面積系數(shù);

　　8.年運(yùn)營費(fèi)用的計(jì)算結(jié)果180.44萬元錯誤;

　　9.未說明當(dāng)?shù)匾?guī)定的管理費(fèi)中是否包括水、電、氣、熱等費(fèi)用;

　　10.保險計(jì)算基數(shù)錯，不應(yīng)以年租金收入為基數(shù)，應(yīng)以建筑物價值為基數(shù)計(jì)算;

　　11.資本化率(09年教材已改為報(bào)酬率)取值未說明理由;

　　12.可獲收益年限錯，應(yīng)為36年;

　　13.基準(zhǔn)地價修正法中，年期修正方法(公式)錯;

　　14.基準(zhǔn)地價修正法中，已經(jīng)過年限錯，應(yīng)為4年;

　　15.基準(zhǔn)地價修正法無評估過程，土地價格的內(nèi)涵未交代清楚;

　　16.未計(jì)算精裝修成本費(fèi)用(建安費(fèi));

　　17.建筑物折舊年限計(jì)算錯(應(yīng)2/38);

　　18.未考慮建筑物經(jīng)濟(jì)壽命對建筑物價值的影響;

　　19.成本法中未考慮相關(guān)銷售費(fèi)用及銷售稅費(fèi);

　　20.未說明估價結(jié)果確定的理由。

　　(二)房地產(chǎn)保險的范圍是什么?房地產(chǎn)市場價格變化和房屋自然損耗屬不屬于房地產(chǎn)保險合同?房地產(chǎn)保險估價可分為哪兩類?

　　【正確答案】：房地產(chǎn)投保時的保險價值評估，應(yīng)評估有可能因自然災(zāi)害或意外事故而遭受損失的建筑物的價值，不應(yīng)包含土地價值，投機(jī)風(fēng)險(如房地產(chǎn)市場價格變化)和必然或已知損失(如房屋自然損耗)不屬于房地產(chǎn)保險范圍。

　　房地產(chǎn)保險價值評估，分為房地產(chǎn)投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生后的損失價值或損失程度評估，這兩類保險估價的估價時點(diǎn)不同。

　　(三)、請簡述居住房地產(chǎn)估價的常用方法，并指出每種方法的適用情況。

　　【正確答案】：居住房地產(chǎn)估價可以選擇市場法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法(在建住宅)等。

　　1.市場法

　　由于居住房地產(chǎn)市場交易頻繁、交易量巨大，很容易獲得交易實(shí)例，因此，市場法是居住房地產(chǎn)估價最常用的估價方法。

　　2.成本法

　　成本法也常用于居住房地產(chǎn)估價，在居住房地產(chǎn)的抵押價值評估時，遵循謹(jǐn)慎估價原則，會選擇成本法進(jìn)行估價，此外，居住房地產(chǎn)的征收估價和在建工程估價往往也選用成本法進(jìn)行估價。

　　3.收益法

　　對于出租型的居住房地產(chǎn)(出租的住宅、出租的公寓等)，能夠比較準(zhǔn)確和客觀地計(jì)算其收益，往往選用收益法進(jìn)行估價。

　　4.假設(shè)開發(fā)法

　　在建的住宅工程可以用假設(shè)開發(fā)法估價。

　　【答案解析】：

　　【該題針對“不同類型房地產(chǎn)估價”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】