(四)、簡述商業(yè)房地產(chǎn)有哪些特點?

　　【正確答案】：商業(yè)房地產(chǎn)的特點包括五點，分別是：

　　1.收益性

　　商業(yè)房地產(chǎn)屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)，其主要特點是能夠用以獲得收益，其收益和獲利方式大致分為兩類：一類是房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)后直接銷售、投資轉(zhuǎn)賣，這類商業(yè)房地產(chǎn)多為小區(qū)級零星商鋪、街鋪，其特點表現(xiàn)為分散、體量小及經(jīng)營檔次在中檔以下，這種商業(yè)房地產(chǎn)獲利方式從嚴(yán)格意義上講仍屬于房地產(chǎn)開發(fā)范疇，主要獲取開發(fā)利潤;另一類則是長期投資經(jīng)營，有開發(fā)商自營、業(yè)主自營、出租給他人經(jīng)營等方式，這類包含各種體量商業(yè)房地產(chǎn)。

　　2.經(jīng)營內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣

　　在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)特別是大體量的商業(yè)房地產(chǎn)中，往往會有不同的經(jīng)營內(nèi)容。

　　3.出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營多，產(chǎn)權(quán)分散復(fù)雜

　　商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)主常常將其房地產(chǎn)出租給他人經(jīng)營，有的承租人從業(yè)主手上整體承租后又分割轉(zhuǎn)租給第三者，造成商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分散、復(fù)雜，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)估價時要調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)狀況，分清估價價值定義是出租****益評估還是承租****益評估，避免有的估價委托人僅是承租人，卻以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的身份委托。

　　4.裝修高檔而復(fù)雜

　　為了營造舒適宜人的購物消費環(huán)境，商業(yè)房地產(chǎn)通常要進(jìn)行相對高檔的裝修，而且形式各異，要準(zhǔn)確估算其價值需要單獨計算。另外，商業(yè)用房裝修升級快，經(jīng)營者或承租者經(jīng)常是買下或租下商業(yè)用房后，對其進(jìn)行重新裝修，因此在抵押估價、交易估價、轉(zhuǎn)租估價等過程中，要考慮重新裝修的情況。在估價時應(yīng)充分分析現(xiàn)有裝修狀況能否有效利用，如無法利用應(yīng)考慮追加裝修投入對評估價值的影響。

　　5.垂直空間價值衰減性明顯

　　商業(yè)房地產(chǎn)的價值在垂直空間(立體空間)范圍內(nèi)表現(xiàn)出明顯的衰減性。一般來說，商業(yè)房地產(chǎn)因為底層(如一樓)對于消費者而言具有最便捷的通達(dá)度而能獲得最大的效益，導(dǎo)致其價值最高，而向上的樓層的價值呈現(xiàn)快速衰減，越到后面，價值衰減則越慢。這是因為底層對于消費者而言具有最便捷的通達(dá)度，不需要借助于垂直方面的交通工具。而向上的樓層需要借助垂直交通工具，通達(dá)的便捷度隨之減弱。

　　【答案解析】：

　　【該題針對“不同類型房地產(chǎn)估價”知識點進(jìn)行考核】

　　(五)“確定評估價值時的主要因素”，從何角度回答?

　　【正確答案】：確定評估價值時的主要因素主要指根據(jù)不同估價目的、針對不同估價對象、采用不同估價方法時，影響評估價值的主要因素。比如抵押價值評估中：①注重預(yù)期風(fēng)險，②分析市場變現(xiàn)能力;③考慮抵押期間的損耗就是要考慮的主要因素。

　　一、某正常生產(chǎn)的工廠位于某城市市區(qū)，距市中心直線距離約15km。土地面積7672m2;自用生產(chǎn)車間建筑面積3300m2;辦公樓建筑面積1050m2;臨街商業(yè)用房建筑面積580m2，已出租。商業(yè)用房的用地已于1995年辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為40年，其余自用房屋的用地為國有劃撥土地。該廠已取得了國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證�，F(xiàn)規(guī)劃部門己將該區(qū)域規(guī)劃為居住區(qū)，某房地產(chǎn)開發(fā)商有意投資該宗土地，請房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)預(yù)測開發(fā)效益。

　　請問：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)搜集哪些資料?

　　【正確答案】：1.現(xiàn)狀房地產(chǎn)狀況(實物、區(qū)位和權(quán)益)資料;

　　2.規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計條件或詳細(xì)規(guī)劃(或拆遷新建或改建的合法的最佳方案)(或技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo));

　　3.該地區(qū)居住物業(yè)的市場狀況(或發(fā)展趨勢)(或租金：售價水平)(或經(jīng)營期的現(xiàn)金流)資料;

　　4.該地區(qū)居住物業(yè)的建安成本和間接費用(或建造成本費用);

　　5.相關(guān)稅費：

　　6.貸款利率;

　　7.該地區(qū)類似居住物業(yè)開發(fā)的平均利潤水平;

　　8.該地區(qū)的拆遷政策法及拆遷安置補(bǔ)償費用;

　　9.市政配套費用和土地開發(fā)費用;

　　10.該地區(qū)土地出讓金(地價)的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。

　　注：多答合理的可給分。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)項目存貸款比率的表述式是什么?

　　【正確答案】：存貸款比率=(固定資產(chǎn)投資貸款+流動資金貸款)/企業(yè)存款×100%。

　　三、房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告應(yīng)包含哪些內(nèi)容?

　　【正確答案】：房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告應(yīng)包括以下內(nèi)容：

　　1.項目總論;2.項目概況;3.項目投資環(huán)境分析;4.項目區(qū)域環(huán)境分析;5.房地產(chǎn)市場分析;6.項目市場定位;7.項目規(guī)劃與建筑方案;8.項目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排;9.投資估算與資金籌措;10.項目經(jīng)濟(jì)效益分析;11.項目風(fēng)險分析;12.項目社會效益和影響分析;13.項目可行性研究結(jié)論與建議。

　　四、張某擬購買李某擁有產(chǎn)權(quán)的一套住宅，但該住宅已事先由李某出租，租約距期滿尚余兩年時間。如果雙方約定租約在住宅成交時同時轉(zhuǎn)移給張某處置，則在正常情況下應(yīng)如何思考下列問題：

　　1、如果張某購房的目的是投資，并擬將購入的住宅用于出租，則現(xiàn)階段租約將對張某確定該住宅的買入價產(chǎn)生什么影響?

　　2、如果張某購房的目的是自住，并希望立即入住，則現(xiàn)有租約將對張某確定該住宅的買入價產(chǎn)生什么影響?

　　3、該住宅的最終成交價格是否會由張某所確定的買入價決定?為什么?

　　【正確答案】：1.應(yīng)將現(xiàn)有的租約所定的租金與市場平均租金相對比較，若現(xiàn)有租金高于市場平均租金，則現(xiàn)有租約有助于提高該住宅的買入價;若現(xiàn)有租金低于市場平均租金，則現(xiàn)有租約將會使該住宅的買入價趨低。

　　2.顯然有影響，現(xiàn)有租約將會使該住宅的買入價下降。

　　3.該住宅的最終成交價格應(yīng)以市場價為主來確定，而不是由購房者張某可以完全確定的。

　　五、某房地產(chǎn)占地面積2580m2，建筑面積9440m2，每層建筑面積2360m2。其中，一、二層為出租商鋪，三、四層為出租住房。為了估價其市場買賣價格，估價人員運用收益層對一層的出租商鋪進(jìn)行了估價(估價方法正確)，確定其估價時點的價格為12566元/m2。根據(jù)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)用房樓層價格變化規(guī)律(一、二層差價2%，二、三層差價5%，三、四層差價2%)，判斷出二層價格為12309元/m2，三層價格為11694元/m2，四層價格為11460元/m2，從而得出估價對象房地產(chǎn)的市場價格為：(12566+12309+11694+11460)×2360=113348440(元)。試問：如此確定的最終結(jié)果是否正確?為什么?

　　【正確答案】：不正確。因為估價對象用途是商住混合，需按不同用途分別估價。