指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤（本題10分。錯處不超過4個，后面應(yīng)用前面的錯誤計算結(jié)果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至0分）
對某新建成的寫字樓進行估價，估價人員掌握了在估價時點時的相關(guān)資料（見下表），并用收益法評估該寫字樓的市場價值。
估價對象相關(guān)資料
|
名稱 |
數(shù)值 |
名稱 |
數(shù)值 |
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總建筑面積 |
25000m2 |
房屋重置價格 |
2000元/m2 |
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可出租建筑面積 |
22000m2 |
房屋耐用年限 |
50年 |
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設(shè)備用房建筑面積 |
2500m2 |
房屋維修費率/年 |
房屋重置價格的2% |
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管理用房建筑面積 |
500m2 |
月物業(yè)管理費 |
5元/m2 |
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營業(yè)稅及附加率 |
5.55% |
土地剩余年限 |
45年 |
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接租金收入計的房產(chǎn)稅率 |
12% |
年報酬率 |
5% |
|
平均正�？罩寐省� |
10% |
管理費用率（含保險費、租賃費用） |
租金的3% |
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可出租建筑面積的月租金（不含物業(yè)管理費） |
50元/m2 |
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估價對象相關(guān)資料
估價測算如下（節(jié)選）：
（一）年有效毛收入
22000×（50+5）×12×（1-10％）=13068000元
（二）年運營費用
1.年維修費用
25000×2000×2％=1000000元
2.年管理費用
年管理費用=年有效毛收入×管理費用率+管理用房租金損失
=13068000×3％+500×50％=692040元
3.年營業(yè)稅及附加
年營業(yè)稅及附加=13068000×5.55％=725274元
4.年運營費用小計
年運營費用=1000000+692040+725274=2417314元
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年凈收益=（一）項-（二）項=13068000-2417314=10650686元
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