整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　在商務(wù)辦公房地產(chǎn)的實(shí)際評(píng)估中常碰見(jiàn)整層或幾層商務(wù)辦公房地產(chǎn)、單間或幾間商務(wù)辦公房地產(chǎn)、整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)的估價(jià)。 對(duì)于單間或幾間商務(wù)辦公房地產(chǎn)的估價(jià)相對(duì)比較容易，可以直接利用市場(chǎng)法或收益法進(jìn)行測(cè)算;而對(duì)于整層、整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)的估價(jià)相對(duì)比較復(fù)雜，一方面是由于市場(chǎng)上整層、整幢轉(zhuǎn)讓及出租的商務(wù)辦公房地產(chǎn)市場(chǎng)交易實(shí)例比較少，另一方面是整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)功能的多樣性而表現(xiàn)出價(jià)值的差異性。在實(shí)際估價(jià)業(yè)務(wù)中，會(huì)涉及整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)整體轉(zhuǎn)讓、抵押、入股等而需要評(píng)估整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)的價(jià)格，下面主要就整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)的處理進(jìn)行分析。

　　(1)單純型商務(wù)辦公房地產(chǎn)

　　單純型商務(wù)辦公房地產(chǎn)基本上只有辦公一種功能，沒(méi)有其他功能，對(duì)其估價(jià)主要可以采用市場(chǎng)法、收益法。由于市場(chǎng)上整幢轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的實(shí)例比較少，難以通過(guò)整幢轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。但 由于單純型商務(wù)房地產(chǎn)只有辦公一種功能，每一層的價(jià)格差異比較小，層與層之間主要存在樓層價(jià)格差異，因此不管用那種方法，都可以先評(píng)估出某一層的價(jià)格，再確定層差修正系數(shù)，計(jì)算出所有樓層的價(jià)格。

　　(2)商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)

　　商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)是既有辦公功能又有居住功能，通常是樓的一部分是辦公，樓的另一部分是住宿。 因此對(duì)商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，首先應(yīng)區(qū)分不同的功能區(qū)及其面積大小，然后分別按辦公用房、居住用房進(jìn)行估價(jià)，辦公用房可以采用市場(chǎng)法、收益法，居住用房主要采用市場(chǎng)法。

　　此外對(duì)商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，應(yīng)考慮辦公功能與居住功能的相互干擾和影響問(wèn)題，在選擇交易實(shí)例時(shí)首先應(yīng)選擇同為商住型的商務(wù)辦公房地產(chǎn)，如果選擇其他類型的商務(wù)辦公房地產(chǎn)交易實(shí)例，應(yīng)考慮進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚��?/P>

　　(3)綜合型商務(wù)辦公房地產(chǎn)

　　綜合型商務(wù)辦公房地產(chǎn)是以辦公為主，同時(shí)又有其他多種功能，如公寓、餐飲、商場(chǎng)、展示廳、娛樂(lè)廳等，但其中用作辦公部分的面積最多。綜合型商務(wù)辦公房地產(chǎn)的建筑面積一般在3萬(wàn)㎡以上，有些可達(dá)10萬(wàn)㎡以上，如廣州的中信廣場(chǎng)，建筑面積達(dá)23萬(wàn)㎡，而即將于2010年竣工的西塔，其建筑面積高達(dá)41萬(wàn)㎡。由于綜合型商務(wù)房地產(chǎn)的建筑體量大、功能多樣性的特點(diǎn)，因此對(duì)其估價(jià)就比較復(fù)雜， 首先要區(qū)分不同的功能區(qū)，了解和確定各功能區(qū)的面積大小、經(jīng)營(yíng)方式、收益能力;根據(jù)不同功能區(qū)的收益性特點(diǎn)、實(shí)例收集的難易程度而選用不同的估價(jià)方法，主要采用市場(chǎng)法和收益法;最后將各功能區(qū)的價(jià)格進(jìn)行匯總得到整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)的價(jià)格。

　　【案例2-3】

　　××市××區(qū)天河北路×××號(hào)××××大廈部分辦公房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告(節(jié)選)

　　一、委托人：(略)

　　二、估價(jià)機(jī)構(gòu)：(略)

　　三、估價(jià)對(duì)象

　　根據(jù)委托人設(shè)定，本報(bào)告的估價(jià)對(duì)象為：××市天河區(qū)天河北路×××號(hào)××××大廈第9、10層部分房地產(chǎn)，用途為寫(xiě)字樓，合計(jì)總建筑面積為801.6694㎡，詳見(jiàn)《估價(jià)對(duì)象權(quán)屬概況表》。

　　1.估價(jià)對(duì)象概況

　　估價(jià)對(duì)象位于××市天河區(qū)天河北路×××號(hào)××××大廈內(nèi)，該大廈東為五山路，南臨天河北路，西靠龍口東路，北近天潤(rùn)路;附近有鴻翔大廈、天誠(chéng)廣場(chǎng)、東方之珠花園、高科大廈、天翔花園、信源大廈、廣東國(guó)際科際交流中心、華標(biāo)廣場(chǎng)、華南師范大學(xué)、銀行、市場(chǎng)及公共汽車站等。估價(jià)對(duì)象所處地段位于天河區(qū)天河北路中央商務(wù)區(qū)，周邊寫(xiě)字樓林立，交通便利，市政配套設(shè)施完善，商務(wù)辦公氛圍較濃厚。

　　2.估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)概況

　　根據(jù)委托人提供的《房地產(chǎn)權(quán)證》記載：估價(jià)對(duì)象權(quán)屬人均是×××實(shí)業(yè)有限公司，房屋所有權(quán)來(lái)源為新建，分割，房屋用途為非居住用房，本次評(píng)估計(jì)價(jià)總建筑面積為801.6694㎡;土地使用權(quán)性質(zhì)為國(guó)有土地使用權(quán)，土地用途為綜合，共用地面積為3401.0572㎡;已征收國(guó)有土地使用權(quán)出讓金，使用年限50年，從1998年8月22日起，城市規(guī)劃房屋用途為寫(xiě)字樓。估價(jià)對(duì)象現(xiàn)作辦公用房，正常使用。根據(jù)估價(jià)對(duì)象《房地產(chǎn)權(quán)證》顯示，估價(jià)對(duì)象未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)。其他情況詳見(jiàn)表2-23。

　　估價(jià)對(duì)象權(quán)屬概況表 表2-23

　　3.實(shí)地查看概況

　　估價(jià)對(duì)象所在大樓為一幢鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)三十層(另有二層地下室)的綜合樓，外墻面部分為玻璃幕墻、部分貼花崗石;大廈大堂位于首層南側(cè)，大樓東西兩側(cè)各設(shè)一趟走火梯、一部貨梯及三部客梯，客梯分單雙層停，最高到達(dá)層數(shù)為二十九層，單層客梯設(shè)在東側(cè)，雙層客梯設(shè)在西側(cè);大樓東西側(cè)各有一洗手間;大廈內(nèi)部設(shè)有中央空調(diào)系統(tǒng)、煙感噴淋消防設(shè)備;裝修、設(shè)備維護(hù)狀況較好。估價(jià)對(duì)象現(xiàn)部分出租，簽有短期租約(2年以內(nèi))，據(jù)估價(jià)人員到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)了解，該地區(qū)寫(xiě)字樓需求量很大，估價(jià)對(duì)象現(xiàn)租金水平符合當(dāng)?shù)乜陀^租金標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)地查看，××××大廈出租情況良好，年均出租率在90%左右。