第三章　不同目的房地產(chǎn)估價(jià)

　　第一節(jié)　建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估

　　建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估可采用市場(chǎng)法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。

　　市場(chǎng)法在可比實(shí)例較多時(shí)普遍采用的一種方法;假設(shè)開發(fā)法前提條件是估價(jià)對(duì)象土地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件已經(jīng)規(guī)劃主管部門審批;成本法是在估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)格各組成部分費(fèi)用項(xiàng)目明確、賬目清楚時(shí)適宜采用的一種方法，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定土地取得費(fèi)用包括征地和房屋征收安置補(bǔ)償費(fèi)、土地使用權(quán)出讓金或者地價(jià)款、有關(guān)土地取得的手續(xù)費(fèi)和稅金三個(gè)部分。

　　第二節(jié)　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進(jìn)行的，估價(jià)時(shí)點(diǎn)則在估價(jià)作業(yè)日期之后。

　　評(píng)估結(jié)果可能有一定擺動(dòng)幅度的價(jià)格區(qū)間，對(duì)估價(jià)信息和結(jié)論合乎估價(jià)技術(shù)規(guī)范和執(zhí)業(yè)規(guī)范負(fù)責(zé)，而對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價(jià)決策不負(fù)直接責(zé)任。

　　房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估，作為解決糾紛的法定證據(jù)，對(duì)訴訟、仲裁的公正性起著十分重要乃至決定性的作用。房地產(chǎn)咨詢性評(píng)估，評(píng)估結(jié)果是專業(yè)評(píng)估師向委托方提供的專家意見，委托方可以采用也可以不采用,所以,評(píng)估是咨詢性的。

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估常用方法：市場(chǎng)法;假設(shè)開發(fā)法;成本法;收益法;基準(zhǔn)地價(jià)修正法，主要是針對(duì)單純土地轉(zhuǎn)讓估價(jià)或成本法估價(jià)時(shí)的土地估價(jià)，其關(guān)鍵是確定土地的基準(zhǔn)地價(jià)。

　　第三節(jié)　房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估

　　房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。

　　房地產(chǎn)抵押價(jià)值由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，或者由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。

　　首次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價(jià)值為抵押價(jià)值;再次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額部分為抵押價(jià)值;以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)扣除預(yù)計(jì)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額;以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)考慮剩余年限對(duì)價(jià)值的影響;以享受國(guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價(jià)值為房地產(chǎn)權(quán)利人可處分和收益的份額部分的價(jià)值;以按份額共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價(jià)值為抵押人所享有的份額部分的價(jià)值;以共同共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價(jià)值為該房地產(chǎn)的價(jià)值。

　　房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估技術(shù)路線及估價(jià)方法

　　完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)：可根據(jù)具體情況采用市場(chǎng)法、收益法和成本法估價(jià);對(duì)單獨(dú)以出讓方式獲得的土地使用權(quán)作為抵押物進(jìn)行評(píng)估，可以采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、市場(chǎng)法和假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。

　　不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)：一是直接評(píng)估在劃撥土地使用權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值;二是評(píng)估假設(shè)在出讓土地使用權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值，然后扣除劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的價(jià)款。市場(chǎng)條件比較成熟的、市場(chǎng)交易性較強(qiáng)的房地產(chǎn)一般可選擇第二種方式;市場(chǎng)狹小的、特殊的房地產(chǎn)可選擇第一種方式，采用房產(chǎn)與土地(不含土地使用權(quán)出讓金的價(jià)款)分別估價(jià)再綜合的成本法估價(jià)。

　　部分(局部)房地產(chǎn)：估價(jià)方法可選用市場(chǎng)法、收益法或成本法。

　　在建工程房地產(chǎn)：估價(jià)方法可選用成本法和假設(shè)開發(fā)法。

　　鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)房地產(chǎn)：估價(jià)方法可選用成本法、收益法或市場(chǎng)法。