【不同估價目的下的估價】

　　▓估價目的，是指估價結果的期望用途，或者說，是指為何種需要而評估房地產(chǎn)的價格。房地產(chǎn)估價目的具體可以分為土地使用權出讓、作價入股、房地產(chǎn)轉讓、租賃、抵押、保險、納稅、征地和房屋拆遷補償、房地產(chǎn)分割合并、房地產(chǎn)糾紛、房地產(chǎn)拍賣、投資決策及企業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價(如企業(yè)合資、合作、聯(lián)營、股份制改組、合并兼并等)。

　　★國有土地使用權出讓價格評估

　　1、土地使用權出讓價格評估，應分清土地使用權協(xié)議、招標、拍賣、掛牌的出讓方式。協(xié)議出讓的價格評估，應采用市場價值標準。招標和拍賣出讓的價格評估，應為招標和拍賣底價評估，參照房地產(chǎn)拍賣底價評估進行。

　　2、土地使用權出讓價格評估，可采用市場法、假設開發(fā)法、成本法、基準地價修正法。

　　★房地產(chǎn)轉讓價格評估

　　1、房地產(chǎn)轉讓價格評估，應采用市場價值標準。

　　2、房地產(chǎn)轉讓價格評估，宜采用市場法和收益法，可采用成本法，其中待開發(fā)房地產(chǎn)的轉讓價格評估應采用假設開發(fā)法。

　　3、劃撥土地轉讓房地產(chǎn)時，應符合國家法律、法規(guī)的規(guī)定，其轉讓價格評估應另外給出轉讓價格中所含的土地收益值，并應注意國家對土地收益的處理規(guī)定，同時在估價報告中予以說明。

　　《契稅暫行條例細則》第十一條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權的，經(jīng)批準轉讓房地產(chǎn)時，應由房地產(chǎn)轉讓者補繳契稅。其計稅依據(jù)為補繳的土地使用權出讓費用或者土地收益�！�

　　★房地產(chǎn)租賃價格評估

　　1、從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的房地產(chǎn)租賃價格評估，應采用市場價值標準。住宅的租賃價格評估，應執(zhí)行國家和該類住宅所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。

　　2、房地產(chǎn)租賃價格評估，可采用市場比較法、收益法和成本法。

　　3、以營利為目的出租劃撥土地使用權上的房屋，其租賃價格評估應另外給出租金中所含的土地收益值，并應注意國家對土地收益的處理規(guī)定，同時在估價報告中予以說明。

　　★抵押貸款價值評估

　　☆房地產(chǎn)抵押價值評估，應采用市場價值標準，可參照設定抵押權時的類似房地產(chǎn)的正常市場價格進行，但應在估價報告中說明未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。

　　☆房地產(chǎn)抵押價值應是以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權擔保時的價值。依法不得抵押的房地產(chǎn)，沒有抵押價值。首次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價值為抵押價值。再次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價值扣除已擔保債權后的余額部分為抵押價值。

　　☆估價對象的土地使用權是以劃撥方式取得的，應當選擇下列方式之一評估其抵押價值： ①直接評估在劃撥土地使用權下的市場價值;②評估假設在出讓土地使用權下的市場價值，然后扣除劃撥土地使用權應繳納的土地使用權出讓金或者相當于土地使用權出讓金的價款。選擇上述方式評估抵押價值，均應當在估價報告中注明劃撥土地使用權應繳納的土地使用權出讓金或者相當于土地使用權出讓金價款的數(shù)額。該數(shù)額按照當?shù)卣�府�?guī)定的標準測算;當?shù)卣�府沒有規(guī)定的，參照類似房地產(chǎn)已繳納的標準估算。

　　☆以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，評估其抵押價值時應考慮設定抵押權以及抵押期限屆滿時土地使用權的剩余年限對抵押價值的影響。

　　☆以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值為房地產(chǎn)權利人可處分和收益的份額部分的價值。

　　☆以按份額共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值為抵押人所享有的份額部分的價值。

　　☆以共同共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值為該房地產(chǎn)的價值。

　　☆抵押估價目的，應當表述為“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值”

　　◎房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。本意見所稱抵押房地產(chǎn)，包括擬抵押房地產(chǎn)和已抵押房地產(chǎn)。法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括①發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，②已抵押擔保的債權數(shù)額，以及③其他法定優(yōu)先受償款。

　　《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》(法釋[2002]16號)規(guī)定：①建設工程承包人行使優(yōu)先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。②建筑工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。③消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人。

　　◎房地產(chǎn)抵押估價時點，原則上為完成估價對象實地查勘之日，但估價委托合同另有約定的除外。

　　估價時點不是完成實地查勘之日的，應當在“估價的假設和限制條件”中假定估價對象在估價時點的狀況與在完成實地查勘之日的狀況一致，并在估價報告中提醒估價報告使用者注意。

　　◎法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應作為抵押估價對象。

　　1、如果是特殊房地產(chǎn)，要說明是否經(jīng)過了報批，是否可以做抵押物。

　　2、劃撥方式取得的土地使用權抵押估價結果中，沒有扣除需要補交的土地使用權出讓金。

　　3、拖欠工程款的房地產(chǎn)抵押價值要扣除拖欠工程款。

　　4、再次抵押的房地產(chǎn)抵押價值要扣除已擔保債權。

　　5、抵押評估時，未說明未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。

　　6、房地產(chǎn)抵押估價時點，原則上為完成估價對象實地查勘之日，但估價委托合同另有約定的除外。

　　估價時點不是完成實地查勘之日的，應當在“估價的假設和限制條件”中假定估價對象在估價時點的狀況與在完成實地查勘之日的狀況一致，并在估價報告中提醒估價報告使用者注意。

　　7、抵押的房地產(chǎn)應說明其市場風險和處分問題以及賠償問題

　　8、劃撥土地上的建筑物抵押的，土地不能抵押;

　　9、抵押等估價目的要考慮風險及變現(xiàn)能力，報告里要有說明

　　10、估價報告的附件應包括：①法定優(yōu)先受償權利等情況的書面查詢資料和調(diào)查記錄;②內(nèi)外部狀況照片(由于各種原因不能拍攝內(nèi)外部狀況照片的，應當在估價報告中予以披露);

　　11、以按份額共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值為抵押人所享有的份額部分的價值。

　　12、以共同共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值為該房地產(chǎn)的價值。

　　13、評估在建工程的抵押價值時，在建工程發(fā)包人與承包人應當出具在估價時點是否存在拖欠建筑工程價款的書面說明;存在拖欠建筑工程價款的，應當以書面形式提供拖欠的數(shù)額。

　　14、估價師知悉估價對象已設定抵押權的，應當在估價報告中披露已抵押及其擔保的債權情況。

　　15、估價師不得濫用假設和限制條件，應當針對房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務的具體情況，在估價報告中合理且有依據(jù)地明確相關假設和限制條件。已作為假設和限制條件，對估價結果有重大影響的因素，應當在估價報告中予以披露，并說明其對估價結果可能產(chǎn)生的影響。

　　16、抵押估價報告應當包含估價的依據(jù)、原則、方法、相關數(shù)據(jù)來源與確定、相關參數(shù)選取與運用、主要計算過程等必要信息，使委托人和估價報告使用者了解估價對象的范圍，合理理解估價結果。

　　17、抵押估價報告應當向估價報告使用者作如下提示：①估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生的影響;②在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風險關注點;③合理使用評估價值;④定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進行再評估。

　　18、抵押估價應關注房地產(chǎn)抵押價值未來下跌的風險，對預期可能導致房地產(chǎn)抵押價值下跌的因素予以分析和說明。評估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價值時，應對房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生的變化予以充分考慮和說明。

　　19、抵押估價報告應當包括估價對象的變現(xiàn)能力分析。變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉換為現(xiàn)金的可能性。變現(xiàn)能力分析應當包括抵押房地產(chǎn)的通用性、獨立使用性或者可分割轉讓性，假定在估價時點拍賣或者變賣時最可能實現(xiàn)的價格與評估的市場價值的差異程度，變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序。