★收益期限的確定

　　A.建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用權(quán)剩余期限同時(shí)結(jié)束的情況下，房地產(chǎn)的收益期限為建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命或者土地使用權(quán)剩余期限。B.在建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)剩余使用期限而結(jié)束的情況下，房地產(chǎn)的價(jià)值等于以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值，加上建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后的剩余期限土地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后的剩余期限土地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，等于整個(gè)剩余期限的土地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，減去以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為使用期限的土地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。C.在建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)剩余使用期限而結(jié)束的情況下，分為在土地使用權(quán)出讓合同中未約定不可續(xù)期和已約定不可續(xù)期兩種情況。①未約定不可續(xù)期的，房地產(chǎn)的價(jià)值等于以土地使用權(quán)剩余期限為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值，加上土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時(shí)建筑物的殘余價(jià)值折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)值。②約定不可續(xù)期的，以土地使用權(quán)剩余期限為收益期限，選用相應(yīng)的收益期限為有限年的公式計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值。

　　注意：若求取承租人權(quán)益的價(jià)值，則收益期限為剩余租賃期限。

　　★確定純收益常見(jiàn)錯(cuò)誤：

　　Ⅰ.出租型房地產(chǎn)：

　�、攀杖霊�(yīng)包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入

　�、瞥鲎夥康禺a(chǎn)，扣除項(xiàng)目應(yīng)符合規(guī)定(根據(jù)租約，可扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅、租賃代理費(fèi)等)

　�、菓�(yīng)考慮租賃合同的約定(合同有效期內(nèi)采用合同約定的租金，之外要采用客觀租金)

　�、炔徊捎脤�(shí)際收益， 而采取客觀收益;

　�、煽紤]出租率;

　�、适找嬷袘�(yīng)包括有形、無(wú)形收益

　�、�.自營(yíng)型房地產(chǎn)：

　　⑴扣除項(xiàng)目一定全面

　　經(jīng)營(yíng)型凈收益=銷(xiāo)售收入-銷(xiāo)售成本-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-銷(xiāo)售稅金-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-商業(yè)利潤(rùn)

　　生產(chǎn)型凈收益=銷(xiāo)售收-生產(chǎn)成本-銷(xiāo)售費(fèi)用-銷(xiāo)售稅金-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-廠商利潤(rùn)

　�、谱⒁馐找娴目陀^性

　�、强鄢�設(shè)備帶來(lái)的收益

　　⑷考慮扣掉不屬房地產(chǎn)帶來(lái)的收益

　�、勺⒁庵貜�(fù)計(jì)算(企業(yè)自營(yíng)房屋;酒店配電房、大堂、技術(shù)層、設(shè)備層等易重復(fù)計(jì)算)。注：大堂為整個(gè)酒店服務(wù)，不能單獨(dú)計(jì)算，床位、餐飲已包含大堂;配電室為整個(gè)酒店服務(wù)，不能單獨(dú)計(jì)算價(jià)格

　　★資本化率選用常見(jiàn)錯(cuò)誤：⑴資本化率選用的方法要正確;⑵注意資本化率的客觀性;⑶注意說(shuō)明資本化率的來(lái)源;⑷不要采用非本類(lèi)房地產(chǎn)的資本化率;⑸要側(cè)重投資收益率(投資收益率、XX增加率等應(yīng)用投資)

　　★有效收益年限的確定的錯(cuò)誤：⑴沒(méi)有特殊說(shuō)明將房屋的耐用年限、土地使用期為壽命年限;⑵帶租約的，應(yīng)考慮租約期與非租約期的區(qū)別;⑶不能將房地產(chǎn)的建設(shè)期作為收益年限; ⑷確定有效收益年限理由要充分

　　八、假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)應(yīng)注意的問(wèn)題

　　難點(diǎn)：利潤(rùn)的估算;對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)格

　　★運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：①調(diào)查待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本情況;②選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式;③估計(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)期;④預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值;⑤估算開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi);⑥進(jìn)行具體計(jì)算。

　　★用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估算的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值應(yīng)為開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值扣除開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。具體計(jì)算公式為：

　　待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開(kāi)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷(xiāo)售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi) 估價(jià)規(guī)范公式

　　待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-后續(xù)開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-銷(xiāo)售費(fèi)用-投資利息-銷(xiāo)售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)　 (新版理論銷(xiāo)售費(fèi)用從銷(xiāo)售稅費(fèi)中分離)

　　★預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，宜采用市場(chǎng)比較法，并應(yīng)考慮類(lèi)似房地產(chǎn)價(jià)格的未來(lái)變動(dòng)趨勢(shì)。

　　★必須有明確的規(guī)劃條件，若無(wú)條件仍需估價(jià)，應(yīng)推測(cè)并將最可能的規(guī)劃條件列為“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”，并在報(bào)告中作特別提示，說(shuō)明估價(jià)結(jié)果對(duì)它的依賴(lài)性。

　　1、各種費(fèi)用及成本是否具有客觀性;

　　2、計(jì)算時(shí)遺漏應(yīng)扣除項(xiàng)。如：購(gòu)買(mǎi)土地時(shí)應(yīng)交契稅;開(kāi)發(fā)利潤(rùn);評(píng)估毛地時(shí)還應(yīng)扣除拆遷安置費(fèi)。

　　3、銷(xiāo)售稅費(fèi)的內(nèi)涵，銷(xiāo)售稅費(fèi)一般不計(jì)息;銷(xiāo)售稅費(fèi)只能以開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值為基數(shù)計(jì)算，不能以續(xù)建成本等為基數(shù)計(jì)算;銷(xiāo)售費(fèi)用應(yīng)計(jì)息。

　　4、買(mǎi)方承擔(dān)的稅費(fèi)(契稅應(yīng)有買(mǎi)方交納，稅率為3%～5%，交易費(fèi)各負(fù)擔(dān)一半);

　　5、開(kāi)發(fā)成本均勻投入、投入時(shí)間與年限問(wèn)題;計(jì)息時(shí)計(jì)息周期確定：利息計(jì)算時(shí)，均勻發(fā)生的續(xù)建費(fèi)用等計(jì)息在期中，即：要將時(shí)間段除以2。

　　6、計(jì)算時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成后銷(xiāo)售時(shí)間與時(shí)點(diǎn)的關(guān)系，計(jì)算價(jià)值時(shí)要考慮銷(xiāo)售期;

　　7、投資利潤(rùn)和投資利息只有靜態(tài)計(jì)算方法時(shí)才使用。動(dòng)態(tài)方法時(shí)只要扣除在建成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)、買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)稅費(fèi)4項(xiàng)內(nèi)容。

　　8、在假設(shè)開(kāi)發(fā)法中注意驗(yàn)算一下總樓價(jià)的計(jì)算是否有誤，另外注意建筑費(fèi)是否折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)。專(zhuān)業(yè)費(fèi)通常取建筑費(fèi)的系數(shù)，如再折現(xiàn)則有誤。

　　9、假設(shè)開(kāi)發(fā)法中具體講是用現(xiàn)金流量法計(jì)算房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，不再單獨(dú)計(jì)算利息和利潤(rùn)。

　　10、假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)傳統(tǒng)方法中應(yīng)注意不要漏掉買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)土地、在建工程時(shí)應(yīng)上交的稅金;計(jì)算期的確定，扣除項(xiàng)目的確定，銷(xiāo)售稅費(fèi)不計(jì)利息、利潤(rùn)，另外注意利息、利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)。在現(xiàn)金流量法中，樓價(jià)的求取中折現(xiàn)率的確定以及折現(xiàn)系數(shù)的確定，在扣除銷(xiāo)售稅費(fèi)時(shí)，就不能再折現(xiàn)了;建筑費(fèi)的求取時(shí)也同樣存在這方面的問(wèn)題，專(zhuān)業(yè)費(fèi)通常取建筑費(fèi)的系數(shù)，也不能再折現(xiàn)了，此時(shí)所求的地價(jià)或在建工程價(jià)值是從價(jià)時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值;

　　11、預(yù)期的價(jià)值應(yīng)減去管理費(fèi)、銷(xiāo)售稅費(fèi)和購(gòu)買(mǎi)土地的稅費(fèi);