八、估價方法應(yīng)用錯誤(選用估價方法錯誤)

　　【選用估價方法錯誤】選用估價方法應(yīng)遵循的原則：①有大量可比實例(選用市場比較法，并以該法為主);②具有預(yù)期收益(收益法作為其中一個方法) ;③具有開發(fā)或待開發(fā)潛力(選用假設(shè)開發(fā)法) ;④無上述條件的選用成本法。

　　【估價方法應(yīng)用錯誤】

　　1、公式選用錯誤。例如：收益法公式選用錯誤，有限期限估價卻采用了無限期限公式;市場法修正時修正系數(shù)的分子分母顛倒;用假設(shè)開發(fā)法測算時未考慮銷售稅費等。

　　2、參數(shù)錯誤。收益法中收益期限選用錯誤。

　　3、計算錯誤。指一些簡單的數(shù)學(xué)計算錯誤，多層商業(yè)用房建筑面積累加后不等于總建筑面積等。還有些是較難看出的計算錯誤，如用收益法算出了估價對象房地產(chǎn)的總體價值，卻又加上了其高檔裝修的成本價，或是又扣除了折舊費用，實際上是進行了重復(fù)計算。

　　4、概念錯誤。指估價方法中某些概念的理解錯誤。如：成本法中的成本是客觀成本，卻采用了實際成本;收益法中的凈收益是正常凈收益，卻采用了個別收益;市場法中案例選取少于3個，或案例交易時間過早、與估價對象在某項修正因素上差異超出標(biāo)準(zhǔn)等。此外，還容易常犯的概念錯誤有：土地使用年限和建筑物經(jīng)濟壽命與折舊的關(guān)系問題;環(huán)比指數(shù)與定基指數(shù)的區(qū)別問題等。

　　九、估價技術(shù)路線常見錯誤

　�、� 損害賠償房地產(chǎn)評估

　　1、損害前和損害后房地產(chǎn)狀況掌握不清;

　　2、沒有考慮間接損失(殘值清理費用、造成收益下降)。

　　㈡ 拍賣底價的評估

　　1、強制處分對房地產(chǎn)價格的影響;

　　2、快速變現(xiàn)使交易價格相對正常價格較低;

　　3、市場需求面、推廣力度小，造成成交價格低于正常價格;

　　4、消費者心理因素;

　　5、購買者需額外支出(支付拍賣機構(gòu)的傭金)

　　6、技術(shù)路線：首先確定正常市場價值;分析拍賣市場成交價格水平與正常市場價格水平的調(diào)減幅度;按照這個偏低的幅度對估價結(jié)果調(diào)減。調(diào)減幅度來源：源自拍賣市場價格水平與正常房地產(chǎn)價格水平的比較;