第二節(jié)　商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

　　商業(yè)房地產(chǎn)是指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)。狹義的商業(yè)房地產(chǎn)主要指用于零售業(yè)、批發(fā)業(yè)的房地產(chǎn)，主要包括百貨店、商場(chǎng)、購(gòu)物中心、商業(yè)店鋪、超級(jí)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、便利店、專賣店、倉(cāng)儲(chǔ)商店等。廣義的商業(yè)房地產(chǎn)既包括零售業(yè)、批發(fā)業(yè)的房地產(chǎn)，還包括酒店、餐飲、娛樂休閑、商務(wù)辦公等房地產(chǎn)。

　　道路交通條件的改善可以給沿途商業(yè)帶來(lái)巨大的人流量，對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)而言，集中的人流量固然重要，但也要看這些人群是否是有效的消費(fèi)群體。例如某大型商場(chǎng)，由于新建的地鐵線路的一個(gè)出口就在商場(chǎng)內(nèi)，雖然地鐵直接給商場(chǎng)帶來(lái)了巨大的人流量，但這些擁擠的人群多是過客，反而影響了商場(chǎng)的正常購(gòu)物環(huán)境，因此，公共交通特別便利的地方不適宜做高檔的商業(yè)物業(yè)。

　　通常情況下位于底層的商業(yè)用房的價(jià)值要高于其他樓層的商業(yè)用房，一般來(lái)說(shuō)，如沒有電梯，首層商業(yè)用房與二層商業(yè)用房?jī)r(jià)格相差較大，二層商業(yè)用房與其他層商業(yè)用房的價(jià)格差距將大大縮小。如根據(jù)一般的估價(jià)實(shí)踐，大型的商業(yè)大廈二層的價(jià)格可能是底層價(jià)格的50%～80%，三層為底層的40%～60%，然而對(duì)于一些社區(qū)內(nèi)的商鋪，二層價(jià)格可能只有底層的35%～50%，可能相差50%～65%，二層與三層可能相差20%～30%，但如果有自動(dòng)扶梯上下，首層商業(yè)用房與其他層商業(yè)用房的價(jià)格差距將大大縮小。

　　在注重品牌、文化品位的時(shí)代，商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值中無(wú)形價(jià)值所占的比重越來(lái)越大，例如一個(gè)酒店管理集團(tuán)，能使一個(gè)同樣的酒店體現(xiàn)出完全不同的租金水平與出租率，從而使酒店體現(xiàn)出不同的價(jià)值。又如有大型品牌超市、商業(yè)企業(yè)進(jìn)駐的商業(yè)用房，其價(jià)值會(huì)明顯上升。在投資交易等某些估價(jià)目的的情況下，估價(jià)應(yīng)對(duì)附屬于有形商業(yè)房地產(chǎn)的無(wú)形價(jià)值進(jìn)行考慮。

　　商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)可以選擇收益法、市場(chǎng)法、成本法等。為準(zhǔn)確評(píng)估商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，基于商業(yè)房地產(chǎn)的收益性特點(diǎn)，在商業(yè)房地產(chǎn)交易比較活躍的地方，目前主流的方法適宜選擇收益法、市場(chǎng)法。對(duì)于成本法，可以選用(如商業(yè)房地產(chǎn)的抵押估價(jià) ，或是對(duì)將要轉(zhuǎn)變用途 的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí))，一般不宜作為主要方法。

　　商業(yè)房地產(chǎn)按經(jīng)營(yíng)方式不同可劃分為出租型和商業(yè)運(yùn)營(yíng)型兩類。

　　出租型商業(yè)房地產(chǎn)主要為臨街中小型商鋪、便利店、專賣店、專業(yè)市場(chǎng)、社區(qū)商鋪等。出租型商業(yè)房地產(chǎn)主要采用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)。

　　運(yùn)營(yíng)型商業(yè)房地產(chǎn)如百貨店、超級(jí)市場(chǎng)、大型商場(chǎng)等。這類商業(yè)房地產(chǎn)主要采用收益法評(píng)估，由于難以獲取第一手租金資料，對(duì)于這類估價(jià)對(duì)象，在評(píng)估時(shí)理論上可基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益，即凈收益=主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-主營(yíng)業(yè)務(wù)成本和稅金-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-銷售費(fèi)用-商業(yè)利潤(rùn)。

　　不同規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)：首先應(yīng)詳細(xì)了解不同樓層的商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)方式收入水平差異等，其次了解同層商業(yè)房地產(chǎn)鋪面的分布格局及價(jià)格分布影響因素，最后根據(jù)不同樓層具體情況、交易實(shí)例收集的難易程度、潛在租金及其經(jīng)營(yíng)費(fèi)用測(cè)算的難易程度而選擇不同估價(jià)方法，一般可采用收益法、市場(chǎng)法。

　　整層商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)：一般可采用市場(chǎng)法或收益法進(jìn)行。通常情況下整層出售或出租個(gè)案遠(yuǎn)少于單個(gè)商鋪出售或出租，因此當(dāng)缺少類似整層商業(yè)房地產(chǎn)出租或銷售可比實(shí)例，而僅有單個(gè)商鋪的成交實(shí)例時(shí)，如何利用單個(gè)商鋪價(jià)格修正而估算得出整層商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格往往成為估價(jià)的難點(diǎn)。雖然整層商業(yè)房地產(chǎn)與分割商鋪面臨的客戶群定位不同，二者在市場(chǎng)價(jià)格形成過程中的分割布局、策劃費(fèi)用、銷售代理費(fèi)用、市場(chǎng)接受能力并不一致，但是二者畢竟是“全體”與“個(gè)體”的關(guān)系，對(duì)于某個(gè)具體的鋪位價(jià)格而言，在數(shù)量上與整層商業(yè)房地產(chǎn)均價(jià)間存在一定的比例關(guān)系，因此可通過細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查，確定這種數(shù)量關(guān)系，進(jìn)而修正到整層商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格。

　　同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面估價(jià)：對(duì)于同層商業(yè)房地產(chǎn)多個(gè)鋪面進(jìn)行評(píng)估時(shí)，可先評(píng)估出一個(gè)鋪面的價(jià)格，其余鋪面價(jià)格在此基礎(chǔ)上進(jìn)行修正而得出估價(jià)結(jié)果。但是這種技術(shù)處理方式要求對(duì)同層商業(yè)房地產(chǎn)鋪面的分布格局及價(jià)格分布影響因素有充分的了解和認(rèn)識(shí)。

　　空置、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理：在實(shí)際中有多種原因?qū)е律虡I(yè)房地產(chǎn)空置，有些并不是房地產(chǎn)本身的原因。因此，在評(píng)估這類商業(yè)房地產(chǎn)時(shí)，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體情況，對(duì)其進(jìn)行最高最佳使用分析是十分必要的，而這也是這類房地產(chǎn)評(píng)估的難點(diǎn)之一。

　　例如，某機(jī)構(gòu)在評(píng)估××城市××區(qū)域一宗空置商業(yè)房地產(chǎn)時(shí)，經(jīng)估價(jià)人員綜合分析判斷，認(rèn)為雖然附近市場(chǎng)上四、五層以上分散產(chǎn)權(quán)商鋪的經(jīng)營(yíng)狀況較差，但考慮到估價(jià)對(duì)象四、五均為整層，且有兩部直行電梯通達(dá)，兩套扶手電梯也通達(dá)四層，便于改變經(jīng)營(yíng)方式和改變業(yè)態(tài)，適宜作餐飲、休閑娛樂等項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)，最差也可改辦公用途出租。而且通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，××片區(qū)類似分散經(jīng)營(yíng)的商業(yè)房地產(chǎn)的四、五層經(jīng)營(yíng)情況都較差，但也有相當(dāng)一部分的商業(yè)房地產(chǎn)的四、五層以上整體作餐飲、休閑娛樂等用途使用，根據(jù)這些分析，估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象的凈收益進(jìn)行了估算。