[案例3-9]

　　××樂園部分房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告(節(jié)選)

　　(一)委托方：××市××樂園實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司

　　(二)估價(jià)方：××市××房地產(chǎn)業(yè)咨詢有限公司

　　(三)估價(jià)對(duì)象：

　　1.區(qū)深南路白石洲“××樂園”辦公綜合樓。

　　房地產(chǎn)證：×房地字第4000020820號(hào)。

　　2.區(qū)深南路白石洲“××樂園”廣場(chǎng)(地下停車場(chǎng))。

　　房地產(chǎn)證：×房地字第4000020817號(hào)。

　　3.區(qū)深南路白石洲“××樂園”宗地號(hào)T207-0031土地。

　　房地產(chǎn)證：×房地字第4000020816號(hào)。

　　(四)估價(jià)目的：抵押貸款

　　(五)估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2003年6月3日

　　(六)價(jià)值定義：本次估價(jià)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)

　　(七)估價(jià)依據(jù)

　　1.估價(jià)委托書。

　　2.房地產(chǎn)證及《××市土地使用權(quán)出讓合同書》，(證號(hào)：××號(hào))《××市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》(證號(hào)：××號(hào))。

　　3.國家及××市有關(guān)房地產(chǎn)的政策和法規(guī)。

　　4.××市房地產(chǎn)市場(chǎng)資料。

　　5.估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)獲得的有關(guān)資料。

　　(八)估價(jià)原則：合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。

　　(九)估價(jià)方法在估價(jià)中，我們根據(jù)估價(jià)對(duì)象的性質(zhì)和用途，對(duì)辦公綜合樓采用市場(chǎng)法，對(duì)“××樂園”廣場(chǎng)(地下停車場(chǎng))采用成本法，對(duì)“××樂園土地”(宗地號(hào)T207-0031)采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法進(jìn)行計(jì)算。

　　市場(chǎng)法：是通過市場(chǎng)調(diào)查，以現(xiàn)行類似房地產(chǎn)的交易價(jià)格為參照，并對(duì)估價(jià)對(duì)象的客觀因素加以考慮，對(duì)參照價(jià)格進(jìn)行修正，其修正值為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。

　　成本法：是在求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格時(shí)，以開發(fā)或建造估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)所需耗費(fèi)的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常利潤和應(yīng)納稅金來確定估價(jià)對(duì)象價(jià)格的一種估價(jià)方法。

　　基準(zhǔn)地價(jià)修正法：是在有了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，通過具體區(qū)位、土地使用權(quán)年限、建筑容積率等的比較，將基準(zhǔn)地價(jià)修正為估價(jià)對(duì)象價(jià)格的一種估價(jià)方法。

　　(十)估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員運(yùn)用市場(chǎng)法、成本法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法分別綜合計(jì)算、估價(jià)，結(jié)果如下：

　　1.區(qū)深南路白石洲“××樂園”廣場(chǎng)配套辦公綜合樓，建筑面積：3753.11m2，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值為人民幣壹仟捌佰柒拾陸萬伍仟伍佰元(￥18765500.00)，單價(jià)：5000元/m2.

　　2.區(qū)深南路白石洲“××樂園”廣場(chǎng)(地下停車場(chǎng))，占地面積：6005.51m2，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值為人民幣貳仟玖佰柒拾柒萬捌仟玖佰元(￥29778900.00)。

　　3.區(qū)深南路白石洲“××樂園”土地，(宗地號(hào)T207-003l土地)土地面積：7256.70m2，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值為人民幣陸佰零肆萬捌仟元(￥6048000.00)。

　　以上房地產(chǎn)價(jià)值合計(jì)為人民幣伍仟肆佰伍拾玖萬貳仟肆佰元(￥54592400.00)。

　　(十一)估價(jià)人員：(略)

　　(十二)估價(jià)作業(yè)日期：(略)

　　(十三)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期：(略)

　　××樂園部分房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告

　　(一)實(shí)物狀況分析××市“××樂園”是國內(nèi)首家綜合性高科技旅游項(xiàng)目，現(xiàn)已建成開放。其項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括：①主體建筑——××樂園中心，是一幢建筑面積16945m2、基底面積14333.52m2、內(nèi)凈高達(dá)32m的單層巨大空間建筑物，主景是巨大的熱帶雨林和林中優(yōu)雅美麗的英式花園。主要功能還有未來街市、森林探險(xiǎn)、兒童娛樂區(qū)、英式花園、餐飲區(qū)、××樂園大劇場(chǎng)和大型雜技。②配套辦公綜合樓一幢，現(xiàn)已通過竣工驗(yàn)收。③住宅樓一幢，現(xiàn)已竣工④早身公寓二幢，尚未建設(shè)。⑤“××樂園廣場(chǎng)”(包括半地下停車場(chǎng)、停車庫)。

　　1.“××樂園”辦公綜合樓

　　(1)土地

　�、偈褂脵�(quán)來源：協(xié)議(出讓)。

　�、诘燃�(jí)：二級(jí)。

　�、塾猛荆郝糜味燃偌坝螛酚玫亍�

　�、苡玫孛娣e：3605.7m2.⑤使用年限：40年，自2001年8月18日至2041年8月17日止。

　　(2)建筑物

　�、俳Y(jié)構(gòu)：框架。

　�、诮ㄖ�物層數(shù)：七層。

　　③擬估物樓層：整棟。

　�、苡猛荆恨k公綜合樓。

　�、萁ㄖ�面積：3753.11m2.⑥竣工日期：2002年9月。

　　(3)成新率：99%。

　　(4)裝修及設(shè)施：外墻：褐紅色條形磚(該建筑物為歐陸風(fēng)格外形)。

　　內(nèi)墻：高級(jí)墻紙、乳膠漆。

　　天花：石膏線條，乳膠漆，部分明鋁礦棉板。

　　樓地面：拋光地磚地面。

　　樓梯、走道：拋光花崗巖。

　　門窗：鋁合金窗，部分實(shí)心木門、門套，部分夾板門。

　　衛(wèi)生間：地面防滑地磚，墻面瓷片到頂，天花鋁板吊頂。

　　2.“××樂園”廣場(chǎng)(地下停車場(chǎng))

　　(1)土地

　�、偈褂脵�(quán)來源：協(xié)議(出讓)。

　�、诘燃�(jí)：二級(jí)。

　�、塾猛荆郝糜味燃偌坝螛酚玫亍�

　　④用地面積：6005.5m2.⑤使用年限：40年，自2001年8月18日至2041年8月17日止。

　　(2)建筑物××樂園廣場(chǎng)是大型室內(nèi)綜合性旅游項(xiàng)目××市××樂園的配套設(shè)施(進(jìn)口處)，占地面積6005.5m2，地面有一棵巨型人造大榕樹，建筑面積280m2的單層商鋪及其他綠化休閑設(shè)施，半地下有面積約3800m2、車位140多個(gè)的中巴、小車停車場(chǎng)(庫)。

　　3.“××樂園”土地(宗地號(hào)T207-0031)

　　(1)土地

　�、偈褂脵�(quán)來源：協(xié)議(出讓)。

　　②等級(jí)：二級(jí)。

　　③用途：旅游度假及游樂用地(本宗地?cái)M建“××樂園”配套單身公寓)。