�、苡玫孛娣e：7256.7m2.⑤使用年限：40年，自2001年8月18日至2041年8月17日止。

　�、抟�(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)：建筑容積率：0.7(擬建兩幢建筑面積4000m2的早身公寓)。

　　建筑覆蓋率：40%。

　　建筑層數(shù)：7層。

　�、咦诘噩F(xiàn)狀：三通一平。

　　(二)區(qū)位狀況分析××市“××樂園”位于××市區(qū)白石洲，地處××市最繁華熱鬧的旅游中心華僑城地段，北臨深南大道，東靠“世界之窗”西側(cè)，西邊鄰沙河高爾夫球場。周圍有“民俗文化村”、“錦繡中華”、“歡樂谷”等主題公園和世界花園、祥祺苑、匯盛閣等高尚住宅區(qū)，及華廈藝術(shù)中心、××大酒店、何香凝美術(shù)館、新開通的“觀光巴士”等旅游配套設(shè)施。該地段綠化良好、環(huán)境幽雅、交通方便，適合開發(fā)旅游項(xiàng)目。

　　(三)市場背景分析：(略)

　　(四)最高最佳使用分析：(略)

　　(五)估價(jià)方法選用在估價(jià)中，我們根據(jù)估價(jià)對象的性質(zhì)和用途，對辦公綜合樓采用市場法，對“××樂園”廣場(地下停車場)用成本法和對“××樂園”土地(宗地號T207-0031)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法進(jìn)行計(jì)算。

　　市場法：是通過市場調(diào)查，以現(xiàn)行類似房地產(chǎn)物業(yè)的交易價(jià)格為參照，并對估價(jià)對象的客觀因素加以考慮，對參照價(jià)格進(jìn)行修正，其修正值為估價(jià)對象的價(jià)格。

　　成本法：是在求取估價(jià)對象的價(jià)格時(shí)，以開發(fā)或建造估價(jià)對象或類似房地產(chǎn)所需耗費(fèi)的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常利潤和應(yīng)納稅金來確定估價(jià)對象的價(jià)格的一種估價(jià)方法。

　　基準(zhǔn)地價(jià)修正法：是在有了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，通過具體區(qū)位、土地使用權(quán)年限、建筑容積率等的比較，將基準(zhǔn)地價(jià)修正到估價(jià)對象價(jià)格的一種估價(jià)方法。

　　(六)估價(jià)測算過程

　　1.“××樂園”配套辦公綜合樓的估價(jià)對“××樂園”配套辦公綜合樓，我們采用市場法，以同區(qū)域、同類物業(yè)為參照物進(jìn)行分析比較，得出結(jié)論見后文。

　　2.“××樂園”廣場價(jià)值的估價(jià)

　　(1)“××樂園”廣場土地價(jià)值確定根據(jù)委托方提供的房地產(chǎn)證，廣場占地6005.5m2.①用地價(jià)款(含土地出讓金、市政配套設(shè)施費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi))為400元/m2，計(jì)240.22萬元。

　�、诓疬w補(bǔ)償費(fèi)約421.96萬元(按建筑成本分?jǐn)?。

　�、劾�息、利潤綜合按20%計(jì)算，為132.44萬元。

　　④以上合計(jì)795.62萬元。

　　(2)構(gòu)筑物(含地下停車場)價(jià)值確定根據(jù)委托方提供的有關(guān)資料，廣場上構(gòu)筑物及半地下停車庫、場的建設(shè)成本為：①前期費(fèi)用(設(shè)計(jì)報(bào)建)：35.00萬元②地下車庫基礎(chǔ)及主體：578.6l萬元③水電、消防：93.16萬元④前廣場小賣部、貴賓室、售票房等：116.25萬元⑤綠化占用費(fèi)、綠化費(fèi)：93.00萬元⑥花池、地面磚、不銹鋼擴(kuò)欄：171.77萬元⑦構(gòu)筑物(大榕樹)：363.00萬元⑧建筑物(門廳部分)：584.00萬元小計(jì)：2034.79萬元⑨利息：148.48萬元合計(jì)：2183.27萬元(3)“××樂園”廣場成本值為：2977.89萬元3.“××樂園”T207-003l土地的估價(jià)根據(jù)××市規(guī)劃國土局發(fā)布的“××經(jīng)濟(jì)特區(qū)多層住宅樓面市場地價(jià)圖(××區(qū))”，該宗地所在地段的多層住宅市場地價(jià)為1640～2220元/m2(樓面地價(jià))，通過對宗地所處位置在環(huán)境、交通、配套設(shè)施等因素的比較，宗地的多層住宅市場地價(jià)評定為2000元/m2;宗地的用地建設(shè)規(guī)劃為單身公寓，按照有關(guān)規(guī)定，早身公寓地價(jià)為住宅地價(jià)的0.8倍，其土地使用年限為40年，建筑容積率為0.55，其修正系數(shù)分別為0.90和1.05，則：宗地總地價(jià)=4000×2000元/×0.8×0.9×1.05=604.8(萬元)

　　樓面地價(jià)：1512元/m2單位地價(jià)：833元/m2

　　(七)估價(jià)結(jié)果確定估價(jià)人員運(yùn)用市場法、成本法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法分別綜合計(jì)算、估價(jià)，結(jié)果如下：

　　1.××區(qū)深南路白石洲“××樂園”廣場配套辦公綜合樓，建筑面積：3753.11m2，在估價(jià)基準(zhǔn)日的價(jià)格為人民幣壹仟捌佰柒拾陸萬伍仟伍佰元(￥18765500.00)，單價(jià)：5000元/m2.

　　2.××區(qū)深南路白石洲“××樂園”廣場(地下停車場)，占地面積：6005.5m2，在估價(jià)基準(zhǔn)日的價(jià)格為人民幣貳仟玖佰柒拾柒萬捌仟玖佰元(￥29778900.00)。

　　3.××區(qū)深南路白石洲“××樂園”宗地號T207-0031土地，土地面積：7256.70m2，在估價(jià)基準(zhǔn)日的價(jià)格為人民幣陸佰零肆萬捌仟元(￥6048000.00)。

　　以上房地產(chǎn)價(jià)格合計(jì)為人民幣伍仟肆佰伍拾玖萬貳仟肆佰元(￥54592400.00)。

　　[案例3-9]分析

　　1.年限修正系數(shù)計(jì)算有誤([案例3-8])。

　　2.成新率的確定缺少分析。