娛樂房地產(chǎn)估價

　　娛樂房地產(chǎn)是一類特殊的房地產(chǎn)，其估價的個別性、獨(dú)特性比較強(qiáng)，一般較難把握，以下通過案例來說明娛樂房地產(chǎn)估價的一些注意事項。

　　[案例3-8]和[案例3-9]分別是一個大型游樂場的主體部分和配套設(shè)施部分的房地產(chǎn)估價案例。該大型游樂場是國內(nèi)首家綜合性高科技旅游項目，現(xiàn)已建成開放。其建設(shè)項目主要包括：

　　(1)游樂場主體

　　(2)配套的辦公綜合樓

　　(3)配套的職工住宅(已竣工)

　　(4)××廣場(包括半地下停車場、停車庫、地面建筑物及構(gòu)筑物)

　　(5)T207-0031土地(擬建配套的單身公寓)

　　[案例3-8]的估價對象包括游樂場的主體部分，[案例3-9]的估價對象則包括配套的辦公綜合樓、××廣場以及T207-0031土地。

　　[案例3-8]

　　××游樂場主體房地產(chǎn)估價結(jié)果報告(節(jié)選)

　　(一)委托方：××實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司

　　(二)估價方：××市××房地產(chǎn)交易估價有限公司

　　(三)估價對象：××游樂場主體房地產(chǎn)

　　1.坐落：“××游樂場”位于××市南山區(qū)白石洲地段，與已有的“綿繡中華”、“民俗文化村”、“世界之窗”、“歡樂谷”等旅游景點(diǎn)形成了××市的旅游旺地。

　　2.權(quán)利狀況：根據(jù)××市人民政府簽發(fā)的×房地字第4000020822號房地產(chǎn)證，確認(rèn)××市××實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司為此次估價對象的權(quán)利人。

　　3.規(guī)劃限制條件：土地權(quán)屬來源：協(xié)議出讓;用途：旅游度假及游樂用地;使用年限：40年(2002.8.18-2042.8.17)。

　　(四)估價目的：為抵押貸款提供依據(jù)

　　(五)估價時點(diǎn)：2004年4月20日

　　(六)價值定義：本次采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。

　　(七)估價依據(jù)：1.國務(wù)院、建設(shè)部以及××省和××市有關(guān)法規(guī)和政策2.房地產(chǎn)證3.委托方提供的有關(guān)資料4.××市現(xiàn)行房地產(chǎn)租售價格調(diào)查5.估價人員實(shí)地勘查獲得的有關(guān)資料(八)估價原則：合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點(diǎn)原則。

　　(九)估價方法考慮估價對象性質(zhì)、用途，擬采用成本法及收益法進(jìn)行估價。

　　(十)估價結(jié)果：對估價對象的現(xiàn)狀、位置、用途、環(huán)境、裝修、使用年限等影響其價值的因素進(jìn)行綜合考慮之后，根據(jù)委托方提供的有關(guān)資料、市場調(diào)查及估價人員經(jīng)驗(yàn)，我們采用成本法結(jié)合收益法計算，確定××游樂場主體房地產(chǎn)在2004年4月20日的價格為人民幣159039713元，大寫：人民幣壹億伍仟玖佰零叁萬玖仟柒佰壹拾叁元整。

　　(十一)估價人員：(略)

　　(十二)估價作業(yè)日期：(略)

　　(十三)估價報告應(yīng)用的有效期：(略)

　　××游樂場主體房地產(chǎn)估價技術(shù)報告

　　(一)實(shí)物狀況分析“××游樂場”位于××市南山區(qū)白石洲地段，與已有的“綿繡中華”、“民俗文化村”、“世界之窗”、“歡樂谷”等旅游景點(diǎn)形成了××市的旅游旺地。

　　“××游樂場”是目前國內(nèi)集現(xiàn)代科技、現(xiàn)代藝術(shù)、現(xiàn)代娛樂于一體的最大的室內(nèi)綜合性旅游項目。是××市繼“錦繡中華”、“民俗文化村”、“世界之窗”等旅游景點(diǎn)建設(shè)后的又一力作�！啊痢劣螛穲觥笨傉嫉�33815m2，其中主體中心部分占地15647.4m2，建筑面積16945.5m2;主體中心內(nèi)共分為“今日街市”、“探索樂園”、“未來街市”、“森林樂園”和“××中心”五個娛樂區(qū)，圍繞中，G劇場各具特色的旅游項目多達(dá)60多項。

　　“今日街市”有以陽光花園為背景的藝術(shù)化集市、鮮花大街、大型彩屏、高科技的激光電子琴、汽車展臺、前衛(wèi)藝術(shù)的別墅畫廊等。

　　“森林樂園”主景為一個千奇百態(tài)的未來樹，覆蓋3300㎡，一次可容納600多人同時上樹游玩，有漂流船、高架列車、攀巖、翻斗樂、遙控小賽車、大力神等眾多娛樂項目。

　　“未來街市”采用幻影熒光立體材料和懸浮成像技術(shù)營造海底世界，有六自由度動感影院的太空游，激光戰(zhàn)車，跳躍太空艙，在觸摸屏電腦繽紛世界里可欣賞數(shù)千種豐富精彩的節(jié)目片斷。

　　“探索樂園”以主體影院、球幕影院、平面轉(zhuǎn)立體的高科技設(shè)備為人們更為逼真、直觀地欣賞藝術(shù)提供了機(jī)會。懸浮列車、航天飛機(jī)、未來航空站、太陽能汽車模型等演示，將娛樂和人們對未來的探索有機(jī)結(jié)合起來。

　　“××中心”是目前國內(nèi)最大的室內(nèi)花園劇場，它裝備了世界上最大的600㎡超大規(guī)模投影及二千色全彩激光表演器，四組升降、飛人吊索行車等最新現(xiàn)代特技設(shè)備，其規(guī)模和先進(jìn)設(shè)備的配套為全國一流。

　　根據(jù)××市人民政府簽發(fā)的×房地字第4000020822號房地產(chǎn)證，確認(rèn)××實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司為此次估價對象權(quán)利人。土地權(quán)屬來源：協(xié)議出讓;用途：旅游度假及游樂用地;使用年限：40年(2002.8.18～2042.8.17)。

　　(二)區(qū)位狀況分析：(略)

　　(三)市場背景分析：(略)

　　(四)最高最佳使用分析：(略)

　　(五)估價方法選用考慮估價對象性質(zhì)、用途，擬采用成本法及收益法進(jìn)行估價。

　　(六)估價測算過程

　　1.收益法測算：

　　(1)報酬率測算：根據(jù)××市房地產(chǎn)年鑒及其他有關(guān)統(tǒng)計資料，參考現(xiàn)行銀行存貸利率，商業(yè)、酒店、旅游業(yè)利潤率及物價指數(shù)等，經(jīng)綜合測算，確定報酬率為10%。

　　(2)收益測算：根據(jù)房地產(chǎn)估價的最高最佳使用原則及替代原則，結(jié)合“××游樂場”現(xiàn)行經(jīng)營水平及委托方提供的有關(guān)資料，確定估價對象收益水平如下：A.月有效毛收入計算a.主營收入(門票收入)