成人：90×2000×70%×30=3780000(元)

　　兒童：45×2000×30%×30=810000(元)

　　以上合計：3780000+810000=4590000(元)

　　b.副營收入(餐飲、工藝品等二次消費收入)

　　副營收入按主營收入之25%計副營收入：4590000×25%=1147500(元)

　　以上合計：a+b=4590000+1147500=5737500(元)

　　B.月運營費用計算：a.營業(yè)成本5737500×3.3%=189337.5(元)

　　(按收入之3.3%)

　　b.營業(yè)稅金5737500×3.2%=183600(元)

　　(按收入之3.2%)

　　c.營業(yè)費用5737500×12%=688500(元)

　　(按收入之12%)

　　d.員工工資及福利5737500×18%=1032750(元)

　　(按收入之18%)

　　e.行政管理費用、公共費用及非經營費用5737500×42%=2409750(元)

　　(按收入之42%)

　　以上合計：a+b+c+d+e=4503937.5(元)

　　C.月凈收入=月收入-月支出=5737500-4503937.5=l233562.5(元)

　　年凈收入=1233562.5×12=14802750(元)

　　(3)估價對象價格測算估價對象價格=148202750/10%×[1-1/(1+10%)39.5]=144593262(元)

　　估價對象單價=144593262/16945.5=8532.8(元/m2)

　　2.成本法計算：

　　(1)土地部分：根據(jù)《××經濟特區(qū)協(xié)議用地地價標準、市政建設配套費收取標準》，考慮估價對象用地性質、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地地價為：①土地使用權出讓金及土地開發(fā)費：700×15647.4=10953180(元)

　�、谑姓�建設配套費：1050×15647.4=16429770(元)

　　以上合計：①+②=27382950(元)

　　(2)建筑物部分：根據(jù)委托方提供的有關資料，估價對象造價由前期工程費用、主體工程費用、主體附屬配套工程費用等組成，具體如下：①前期工程費用(詳見附件五)：前期工程費用由拆遷補償費，設計、監(jiān)理費，質量監(jiān)督管理費三項組成。其費用總額為21620621元。

　　②主體工程費用(詳見附件五)：主體工程費用由主體土建及主體安裝兩部分組成。

　　其中：主體土建為41471270.37元主體安裝為10384785元以上兩項合計為：5l856055.37元③主體配套及附屬工程費用(詳見附件五)(略)：主體配套及附屬工程由主體裝飾，園林、室外、臨設、布置裝飾及主體外設備三部分組成。

　　其中：主體裝飾：9604998.31元園林、室外、臨設、布置裝飾：28326519.18元主體外設備：1258l169元以上三項合計為：50512686.49元據(jù)上建筑物總造價為：①+②+③=21620621+51856055.37+50512686.49=123989363(元)

　　(3)建設項目利息費用：根據(jù)委托方提供的有關資料，利息費用為766.74萬元根據(jù)以上測算，估價對象價格為：(1)+(2)+(3)=27382950+123989363+7667400=159039713(元)

　　估價對象單價=159039713/16945.5=9385.4(元/m2)

　　(七)估價結果確定：

　　綜上所述，依成本法計算，估價對象價格為159039713元;依收益法計算，估價對象價格為144593262元;綜合以上兩結果，結合估價目的，考慮估價對象實際情況，采用成本法計算之估價結果為估價最終結果，則：

　　估價對象價格為：159039713元

　　估價對象單價為：9385.4元/m2