房地產(chǎn)價(jià)值損失的原因及種類

　　近年來隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)已成為最主要、最廣泛、最重要，也是人們最看重的財(cái)產(chǎn)之一，其一般占社會(huì)總財(cái)富的50%～70%，據(jù)保守估計(jì)，中國城鎮(zhèn)居民住房財(cái)產(chǎn)占家庭總財(cái)產(chǎn)的比重超過50%.隨著《物權(quán)法》的出臺(tái)和實(shí)施，人們的財(cái)產(chǎn)保護(hù)意識(shí)越來越強(qiáng)，對(duì)用法律保護(hù)自己的財(cái)產(chǎn)有了更加迫切的要求，越來越多的業(yè)主開始重視自己所擁有的物業(yè)價(jià)值以及其在市場上的價(jià)格變化，對(duì)于因各種各樣原因而造成物業(yè)價(jià)值的減損尤為敏感，因物業(yè)價(jià)值的減損而涉及索賠和訴訟需要對(duì)其進(jìn)行估價(jià)的情況也越來越多。

　　房地產(chǎn)損害一般來說，是指房屋本身的損害，主要包括房屋實(shí)體損害、功能損害、經(jīng)濟(jì)損害及環(huán)境損害等方面。由于房連著地，房地為一體，受損害的房屋在實(shí)體貶值、功能貶值、經(jīng)濟(jì)貶值的同時(shí)，連同房屋占用的土地也會(huì)帶來經(jīng)濟(jì)價(jià)值貶值。房地產(chǎn)價(jià)值損失一般是指由于房地產(chǎn)所在區(qū)域環(huán)境發(fā)生變化或者房地產(chǎn)本身出現(xiàn)各種質(zhì)量問題導(dǎo)致的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值和正常房地產(chǎn)之間的差值。

　　一、房地產(chǎn)損害的分類

　　1.按照房地產(chǎn)受損害酌部位劃分

　　按照房地產(chǎn)受損害的部位可劃分為三種類型：①實(shí)物損害(又可分為實(shí)體損害和功能損害);②權(quán)益損害;③區(qū)位損害(也稱為環(huán)境損害)。

　　2.按照房地產(chǎn)可修復(fù)的損害和不可修復(fù)的損害劃分

　　房地產(chǎn)可修復(fù)的損害是指恢復(fù)到損害前的狀況或者好于損害前的狀況，有的是修理，有的是更換。即預(yù)計(jì)采用最合理的修復(fù)方案予以修復(fù)的必要費(fèi)用(包括正常的成本、費(fèi)用、稅金和利潤等，以下簡稱修復(fù)費(fèi)用)小于或者等于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)增值額的，是可修復(fù)的，即：

　　修復(fù)費(fèi)用≤損害前的房地產(chǎn)價(jià)值一損害后的房地產(chǎn)價(jià)值

　　房地產(chǎn)不可修復(fù)的損害是指技術(shù)上不可能或經(jīng)濟(jì)上不可行，因而不能修復(fù)的損害。即：

　　修復(fù)費(fèi)用>損害前的房地產(chǎn)價(jià)值一損害后的房地產(chǎn)價(jià)值3.按照暫時(shí)性的損害和永久性的損害劃分暫時(shí)性房屋損害是指房屋修復(fù)后，因質(zhì)量缺陷造成的房屋損害可以完全消除，安全、耐久、適用等方面能夠符合國家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)以及合同約定的質(zhì)量缺陷。

　　永久性房屋損害是指不可修復(fù)，或雖經(jīng)修復(fù)后房屋可以安全使用，但在耐久性、適用性等方面達(dá)不到原標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量缺陷。