第六節(jié)　娛樂房地產(chǎn)的估價

　　一、娛樂房地產(chǎn)及其估價特點(diǎn)

　　娛樂房地產(chǎn)主要包括游樂場、娛樂城、高爾夫球場、康樂中心、俱樂部、夜總會、影劇院等。娛樂房地產(chǎn)是一類特殊的房地產(chǎn)，不同類型的娛樂房地產(chǎn)的經(jīng)營方式、收益存在較大差別，如游樂場、影劇院主要靠收取門票，高爾夫球場主要靠出售會員費(fèi)，其會員費(fèi)主要取決于會員數(shù)量，而會員數(shù)量主要取決于其球洞數(shù)量。因此娛樂房地產(chǎn)估價的個別性、獨(dú)特性比較強(qiáng)，一般較難把握，估價時需要針對具體估價對象進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，明確估價對象的經(jīng)營方式、各種收益來源。

　　二、娛樂房地產(chǎn)估價的常用方法

　　由于娛樂房地產(chǎn)屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)，因此估價主要采用收益法，娛樂房地產(chǎn)也可以采用市場法和成本法估價。

　　(一)收益法

　　采用收益法進(jìn)行娛樂房地產(chǎn)估價時，應(yīng)注意其收益的測算。娛樂房地產(chǎn)的收益主要來自于主營收益和副營收益，主營收益主要為門票收入，副營收益主要為餐飲、工藝品等二次消費(fèi)收入。在具體操作過程中要根據(jù)不同娛樂房地產(chǎn)功能、經(jīng)營方式、類型區(qū)別對待。

　　(二)市場法

　　不同類型的娛樂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租情況存在較大差異，有的比較頻繁，而有的卻很少轉(zhuǎn)售，如高爾夫球場。因此對交易比較頻繁的娛樂房地產(chǎn)可以采用市場法估價，另外，在用收益法評估娛樂房地產(chǎn)確定客觀租金時，也可用市場進(jìn)行租金的估算。

　　(三)成本法

　　在有些估價業(yè)務(wù)中，例如娛樂房地產(chǎn)的抵押估價，或是對將要轉(zhuǎn)變用途的房地產(chǎn)進(jìn)行估價時，也會用到成本法作為輔助。