三、娛樂房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

　　娛樂房地產(chǎn)屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)，因此主要采用收益法估價。由于娛樂房地產(chǎn)的個別性、獨特性比較強，其經(jīng)營收益來源及數(shù)量、收益率存在較大差異，因此在采用收益法估價時，應(yīng)注意區(qū)分不同類型、不同經(jīng)營方式娛樂房地產(chǎn)的收益來源及其收益率水平，如高爾夫球場的日常收益主要包括出售會員卡收入、會員年費收入以及消費收入。

　　[案例2-6]

　　××高爾夫球會有限公司部分房地產(chǎn)估價結(jié)果報告(節(jié)選)

　　一、委托人：(略)

　　二、估價機構(gòu)：(略)

　　三、估價對象：

　　表2-55

　　注：求估價對象中不可分割的一部分，高爾夫球會A球道

　　缺少權(quán)益狀況的介紹

　　四、估價目的：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值

　　五、估價時點：2003年6月7日

　　六、價值定義：本次估價采用公開市場價值標(biāo)準

　　七、估價依據(jù)：

　　1.國家、××省及××市有關(guān)法規(guī)政策;

　　2.《土地使用權(quán)出讓合同》及《房地產(chǎn)證》;

　　3.××高爾夫球會有限公司提供的財務(wù)報表及財務(wù)資料;

　　4.估價人員實地查看、調(diào)查所獲信息。

　　注：缺少房地產(chǎn)估價規(guī)范

　　八、估價原則：(略)

　　九、估價方法：

　　由于高爾夫球場屬于一種特殊形態(tài)的房地產(chǎn)，缺乏可比實例，經(jīng)營方主要靠出售會員證收回大部分投資，在會員證已售出的情況下，根據(jù)收集的資料宜采用收益法和成本法估價計算。

　　(1)收益法是運用適當(dāng)?shù)膱蟪曷�，將預(yù)期的估價對象未來各期(通常為年)的正常凈收益折算到估價時點上的現(xiàn)值，求其之和得出估價對象價格的一種估價方法。

　　注：缺少選用估價方法理由

　　(2)成本法(略)

　　十、估價結(jié)果：

　　根據(jù)估價對象所處地理位置、配套設(shè)施、交通環(huán)境等諸多因素，并進行市場調(diào)查后，在有關(guān)方面的配合下，運用我們的估價經(jīng)驗，評定××高爾夫球會A球道在2003年6月7日的收益價格為302384500.00元，大寫：人民幣叁億零貳佰叁拾捌萬肆仟伍佰元整。

　　注：缺少單價

　　十一、估價人員(略)

　　十二、估價作業(yè)日期(略)

　　十三、估價報告使用期限(略)

　　注：缺少變現(xiàn)能力分析、

　　缺少風(fēng)險提示

　　××高爾夫球會有限公司部分房地產(chǎn)估價技術(shù)報告

　　(一)房地產(chǎn)狀況分析

　　××高爾夫球會始建于1996年，球會及其附屬設(shè)施總占地約1.5萬畝，周長達38km�！痢燎驎�由四個18洞球場組成，為中國首個72洞高爾夫球會。

　　××球會具備了國際高爾夫球會所應(yīng)有的一切設(shè)施，包括一個五星級度假酒店、高雅舒適的會所、擁有亞洲最大網(wǎng)球中心的鄉(xiāng)村俱樂部，生活、休閑、運動、旅游、娛樂、度假等一應(yīng)俱全。球會以現(xiàn)代化、國際化為目標(biāo)，采用國際高爾夫球會的運作方式與管理方式，已成功樹立起國際一流高爾夫球會的地位。

　　××高爾夫球會A球道.是××球會的招牌球場。該球場由全球最受歡迎的設(shè)計師、在職業(yè)高爾夫球壇享有盛名的球王杰克·尼高勞斯(Jack NicklaUS)設(shè)計，全長約7000碼，充分利用球道的起伏地形，巧妙采用沙池和水池，成功地將技術(shù)考驗的準則揉合于不同的球洞之中，為不同技術(shù)程度的球手設(shè)計不同難度的擊球目標(biāo)，最大程度地滿足了不同球手的需要。

　　××高爾夫球會位于××市西北方向，坐落在××區(qū)××鎮(zhèn)高爾夫大道旁，西鄰××，東毗××，南靠××北接××市塘廈。交通四通八達，機荷高速連接廣深高速，梅觀高速、深汕高速在這里交匯，將××與××市區(qū)、珠江三角洲地區(qū)緊密連接。

　　(二)區(qū)域因素分析(略)

　　(三)市場背景分析(略)

　　(四)最高最佳使用分析(略)

　　(五)估價方法選用(略，見結(jié)果報告)

　　(六)估價測算過程

　　A.收益法

　　1.年有效毛收入的確定

　　(1)會員證收入

　　遵照國際通行的作法，××高爾夫球會的運營采用會員制，一個18洞的球場容納的會員數(shù)為1500個。所估價的A球道為該球會最好的球場，只有金卡會員可以使用，金卡會員又分為公司會員和個人會員兩種，公司會員23.8萬美元/個，個人會員1.5萬美元/個。根據(jù)球會提供的資料，已銷售金卡1367個，其中公司會員1039個，占70%，個人會員328個，占30%;尚余金卡133個，公司會員93個，個人會員40個。據(jù)此，我們可估算出未銷售金卡的收益為：

　　公司會員238000×93=22134000(美元)

　　個人會員150000×40=6000000(美元)

　　未銷售金卡收益=22134000+6000000=28134000(美元)

　　按估價日外匯牌價折合成人民幣為：

　　28134000×8.2784=232904500(元)

　　(2)會員年費收入及消費收入

　　1)會員年費收入

　　金卡會員每年需繳納會員費l200美元，我們預(yù)計剩余的133個金卡可在兩年內(nèi)銷售完，因此在計算會員年費收入時我們按全部1500個會員年費計算：

　　會員年費收入=1200×l500=1800000(美元)

　　折合成人民幣為1800000×8.2784=14901100(元)

　　2)會員消費收入

　　此部分收入含高爾夫球會會員及貴賓打球的果嶺費、球車、球桿、球鞋、球衣出租等，收費標(biāo)準如表2-56。

　　單位：元　　　　　　　　　　表2-56

　　根據(jù)上表，將會員、會員嘉賓、訪客的消費進行平均分攤，我們推算出球道每平均每人次的消費約為600元，根據(jù)委托人提供的資料顯示球會四個球道每天入場約為550人次，在A球道打球人數(shù)約為200～250人次，扣除球道草苗的日常保養(yǎng)及球會經(jīng)營淡旺季影響等不確定因素，確定A球道每天入場為，135人次，則年收費收入為：

　　600×135×365=29565000(元)

　　兩項合計為：

　　14901100+29565000=44466100(元)

　　2.年總運營費用的計算

　　(1)成本費用

　　根據(jù)委托人提供的資料顯示，年成本費用約為770000元。

　　(2)管理費用及工人工資

　　根據(jù)委托人提供的資料顯示，年管理費用及工人工資約為2500000元。

　　(3)設(shè)備更新維護費

　　根據(jù)委托人提供的資料顯示，年設(shè)備更新維護費用約為3000000元。

　　(4)營業(yè)稅及所得稅

　　根據(jù)委托人提供的資料顯示，每年需繳納的營業(yè)稅及所得稅約為3200000元。

　　注：根據(jù)委托人提供的資料顯示個別數(shù)據(jù)，缺少可比實例，作為客觀數(shù)據(jù)

　　不應(yīng)扣除所得稅

　　四項合計為：

　　7000000+25000000+3000000+3200000=38200000(元)

　　3.凈收益計算

　　凈收益=年有效毛收入-年總運營費用=44466100-38200000=6266100(元)

　　4.收益價格計算

　　計算公式為：

　　其中V——房地產(chǎn)價格

　　a——房地產(chǎn)的凈收益

　　r——房地產(chǎn)的報酬率，考慮銀行一年期存款利率、市民平均生活指數(shù)、房地產(chǎn)利潤等，綜合確定現(xiàn)時的報酬率為8.5%。

　　n——使用早期，A球道尚有使用年期35年。.

　　則

　　注：缺少公式選用公式理由

　　綜合確定現(xiàn)時的報酬率為8.5%取值不充分、不合理

　　A球道尚有使用年期35年無取值依據(jù)

　　總價值為：232904500+69480000=302384500(元)

　　B.成本法(測算過程略)

　　(七)估價結(jié)果確定

　　經(jīng)過綜合分析后確定選用收益法估算的價值作為最終估價結(jié)果;估價對象在2003年6月7日的收益價格為人民幣302384500元。大寫;人民幣叁億零貳佰叁拾捌萬肆仟伍佰元整。

　　注：對抵押價值最后確定未考慮估價師知悉的法定優(yōu)先受償權(quán)。

　　案例說明

　　單獨對一個高爾夫球場的某條球道估價是沒有意義的，因為單獨一條球道不可能形成市場價格，不可能在市場上轉(zhuǎn)讓單獨一條球道，因此單獨一條球道也不存在抵押價值。但是，該案例提供了高爾夫球場估價的參考案例。