2016年房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析章節(jié)講義第一章第一節(jié)

　　第一節(jié)　房地產(chǎn)估價(jià)文書概述

　　一、房地產(chǎn)估價(jià)文書的種類及作用

　　完成一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目，需要經(jīng)過受理委托、擬定估價(jià)作業(yè)方案、搜集資料、實(shí)地查看、選定估價(jià)方法進(jìn)行測算、撰寫估價(jià)報(bào)告、估價(jià)資料歸檔等環(huán)節(jié)，不同的環(huán)節(jié)需要有不同的估價(jià)文書。概括起來，估價(jià)文書主要有以下幾種：

　　(一)估價(jià)委托書

　　估價(jià)機(jī)構(gòu)在受理一項(xiàng)估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)，需要與估價(jià)需求方進(jìn)行溝通、協(xié)商，明確估價(jià)目的、估價(jià)對象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)等基本事項(xiàng)，以及估價(jià)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、付款方式、估價(jià)報(bào)告交付日期等估價(jià)的其他事項(xiàng)，在這個(gè)過程中，估價(jià)機(jī)構(gòu)往往要求估價(jià)需求方出具估價(jià)委托書，因此估價(jià)委托書是由估價(jià)需求方出具的作為估價(jià)的重要依據(jù)，放入估價(jià)報(bào)告的附件中。

　　(二)估價(jià)委托合同

　　估價(jià)委托合同是估價(jià)機(jī)構(gòu)在承接一項(xiàng)估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)，由估價(jià)雙方即委托估價(jià)方和估價(jià)機(jī)構(gòu)就估價(jià)事宜共同簽訂的書面合同文件。估價(jià)委托合同的作用表現(xiàn)在：①建立受法律保護(hù)的委托與受托關(guān)系;②明確委托人和估價(jià)機(jī)構(gòu)的權(quán)力和義務(wù);③載明估價(jià)的有關(guān)事項(xiàng)。

　　(三)估價(jià)項(xiàng)目來源和接洽情況記錄

　　一個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)業(yè)務(wù)來源可能會(huì)有多種渠道，如來源于銀行、企業(yè)、政府以及個(gè)人等，所接觸的估價(jià)需求方的情況各不相同，因此估價(jià)機(jī)構(gòu)往往需要將每項(xiàng)估價(jià)項(xiàng)目來源和接洽情況進(jìn)行記錄并存檔，以便估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握公司主要客戶的變化情況及要求，有助于估價(jià)機(jī)構(gòu)開拓業(yè)務(wù)和更好的提供服務(wù)。

　　(四)估計(jì)作業(yè)方案

　　估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)委托方簽訂估價(jià)委托合同后，估價(jià)機(jī)構(gòu)就會(huì)擬定估價(jià)作業(yè)方案，明確本次估價(jià)需要解決的主要問題、完成時(shí)間及估價(jià)人員安排，以保證估價(jià)項(xiàng)目能按質(zhì)、按時(shí)完成。

　　(五)估價(jià)作業(yè)所需要資料清單

　　估價(jià)師在進(jìn)行估價(jià)前，需要就估價(jià)對象狀況、估價(jià)目的列出需要的資料清單，以便順利，準(zhǔn)確地評估估價(jià)對象的價(jià)值。

　　(六)估價(jià)對象實(shí)地查看記錄

　　估價(jià)師在完成任何估價(jià)項(xiàng)目時(shí)，都需要親自到估價(jià)對象現(xiàn)場檢查、觀察估價(jià)對象的實(shí)物狀況(包括權(quán)益狀況)、區(qū)位狀況、歷史狀況以及周邊房地產(chǎn)市場狀況并且進(jìn)行記錄，拍攝反映估價(jià)對象外觀、內(nèi)部狀況及其周邊環(huán)境及臨路狀況的影響資料，并將這些資料放入估價(jià)報(bào)告附件中，以便估價(jià)有據(jù)可查。估價(jià)對象實(shí)地查看記錄是否翔實(shí)直接影響估價(jià)對象的價(jià)值確定。

　　(七)估價(jià)報(bào)告

　　估價(jià)報(bào)告是估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的關(guān)于估價(jià)對象的專業(yè)意見，是估價(jià)機(jī)構(gòu)履行估價(jià)委托合同、給予委托人關(guān)于估價(jià)對象價(jià)值的正式答復(fù)，也是記述估價(jià)過程、反映估價(jià)成果的文件及關(guān)于估價(jià)對象價(jià)值的分析報(bào)告。

　　(八)估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表

　　為保證出具的估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量，估價(jià)機(jī)構(gòu)需要建立估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核制度，由業(yè)務(wù)水平高、經(jīng)驗(yàn)豐富的估價(jià)師對撰寫完成尚未出具的估價(jià)報(bào)告，從形式到內(nèi)容進(jìn)行全面、認(rèn)真、細(xì)致的檢查，確定估價(jià)結(jié)果是否客觀合理、提出審核意見。為了規(guī)范地完成估價(jià)報(bào)告的內(nèi)部審核，需要制定估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表，審核人員可以按照審核表逐一對估價(jià)報(bào)告進(jìn)行審核，以保證審核標(biāo)準(zhǔn)的一致性、完整性和規(guī)范性。

　　(九)估價(jià)中的主要不同意見和估價(jià)結(jié)果重大修改意見記錄

　　估價(jià)機(jī)構(gòu)在對一些復(fù)雜、價(jià)值大、難度大的估價(jià)對象進(jìn)行估價(jià)時(shí)，不同估價(jià)師會(huì)就估價(jià)技術(shù)路線的確定、估價(jià)方法的選擇等問題產(chǎn)生不同的意見，估價(jià)審核人員會(huì)對估價(jià)結(jié)果提出重大修改意見，而這些不同的意見應(yīng)該進(jìn)行及時(shí)的記錄，因?yàn)楣纼r(jià)中的主要不同意見和估價(jià)結(jié)果重大修改意見記錄有助于估價(jià)機(jī)構(gòu)以及估價(jià)師今后遇到同樣問題時(shí)采取相應(yīng)的解決辦法，同時(shí)也有利于估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師總結(jié)估價(jià)經(jīng)驗(yàn)、促進(jìn)相互學(xué)習(xí)、提高估價(jià)水平和質(zhì)量。

　　(十)估價(jià)報(bào)告交接單

　　估價(jià)報(bào)告交接單是估價(jià)機(jī)構(gòu)完成估價(jià)報(bào)告向估價(jià)委托方出具估價(jià)報(bào)告或估價(jià)師完成估價(jià)工作后進(jìn)行存檔時(shí)而簽署的文書，估價(jià)報(bào)告交接單主要載明簽收日期、報(bào)告數(shù)量、交接人等，估價(jià)報(bào)告交接單可以作為估價(jià)機(jī)構(gòu)已向估價(jià)委托方提交估價(jià)報(bào)告的憑據(jù)和內(nèi)部存檔管理的憑據(jù)。

　　二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作的文字要求

　　房地產(chǎn)估價(jià)是一項(xiàng)實(shí)操性很強(qiáng)的業(yè)務(wù)，其最終成果是通過估價(jià)報(bào)告體現(xiàn)。估價(jià)報(bào)告是估價(jià)機(jī)構(gòu)履行估價(jià)委托合同、記述估價(jià)過程、反映估價(jià)成果的文件，是估價(jià)機(jī)構(gòu)提供給委托人的“產(chǎn)品”，是給予委托人關(guān)于估價(jià)對象價(jià)值的正式答復(fù)，是關(guān)于估價(jià)對象價(jià)值的專業(yè)意見和研究報(bào)告。因此房地產(chǎn)估價(jià)師必須能夠動(dòng)手寫作估價(jià)報(bào)告。

　　房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作，是房地產(chǎn)估價(jià)師必須熟練掌握的專業(yè)技能。寫好房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，不僅要求房地產(chǎn)估價(jià)師具備房地產(chǎn)估價(jià)的專業(yè)知識，以及與房地產(chǎn)估價(jià)有關(guān)的各類知識，能夠了解和分析房地產(chǎn)市場的運(yùn)行規(guī)律，同時(shí)還要掌握房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的體裁特點(diǎn)，靈活運(yùn)用其寫作技巧。學(xué)習(xí)和掌握房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫作，是房地產(chǎn)估價(jià)師一項(xiàng)很重要的專業(yè)訓(xùn)練，能否成為一名合格的房地產(chǎn)估價(jià)師，達(dá)到執(zhí)業(yè)要求，估價(jià)報(bào)告的寫作能力，是必不可少的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。

　　房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告是一種指向性非常明確的專業(yè)性與職業(yè)性的報(bào)告文體，也有其特定的語言文字要求。