答案部分

　　一、單項選擇題

　　1、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是寫字樓租金的確定。在一定的市場條件下，某宗寫字樓物業(yè)的整體租金水平，主要取決于物業(yè)本身的狀況及其所處的位置。參見教材P351。

　　2、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是寫字樓租金的確定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過對出租單元進(jìn)行面積規(guī)劃，來幫助租戶確定最佳的承租面積大小。參見教材P351。

　　3、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。在市級購物中心中，通常由一家或數(shù)家大型百貨公司為主要租戶。參見教材P355。

　　4、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。地區(qū)購物商場中，中型百貨公司往往是主要租戶，家具店、超級市場、圖書及音像制品店、禮品店、快餐店、男女服裝店、玩具店等，常常是這類商場的次要租戶。參見教材P356。

　　5、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。通常把商業(yè)輻射區(qū)域分為主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域三個部分，主要區(qū)域是與物業(yè)所處地點直接相鄰的區(qū)域，其營業(yè)額的60%～75%都來自該區(qū)域。參見教材P357。

　　6、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。停車指數(shù)，即每100㎡營業(yè)面積應(yīng)設(shè)置的車位個數(shù)，美國城市土地研究所建議的指數(shù)，依商場的規(guī)模不同在4～5之間。參見教材P358。

　　7、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)租戶的選擇。低于預(yù)期的資本回報水平，是商業(yè)經(jīng)營失敗的最大原因。參見教材P359。

　　8、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)的租金。基礎(chǔ)租金又稱最低租金，常以每月每平方米為基礎(chǔ)計算。參見教材P361。

　　9、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)的租金。收取百分比租金時，沒有統(tǒng)一的百分比標(biāo)準(zhǔn)，因為租戶經(jīng)營的商品種類和經(jīng)營方式不同，使其經(jīng)營毛利潤率水平有很大的差異。參見教材P361。

　　10、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是收益型物業(yè)經(jīng)營狀況的評估。有效毛租金收入=潛在毛租金收入-空置和租金損失+其他收入=120-120×(8%+4%)+120×5%=111.6(萬元)，月凈經(jīng)營收入=有效毛收入-運營費用=111.6-30=81.6(萬元)。參見教材P366-367。

　　二、多項選擇題

　　1、

　　【正確答案】 AB

　　【答案解析】

　　本題考查的是寫字樓的租約與租約談判。在租約中一般都要包括規(guī)定租金定期增加方式的租金調(diào)整條款。這一條款，可能規(guī)定要參考一個標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)(如消費者價格指數(shù)或商業(yè)零售價格指數(shù))，來確定租金定期增長的數(shù)量和幅度。參見教材P353。

　　2、

　　【正確答案】 DE

　　【答案解析】

　　本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。商業(yè)輻射區(qū)域分析包括可能的顧客流量、消費者行為、喜好和偏愛及購買能力分析。參見教材P356。

　　3、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】

　　本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估。稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-所得稅，所以選項D不正確;稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營收入-抵押貸款還本付息。所以選項E不正確。參見教材P367。

　　4、

　　【正確答案】 DE

　　【答案解析】

　　本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估。稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營收入-抵押貸款還本付息。參見教材P367。

　　5、

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】

　　本題考查的是收益性物業(yè)管理中的運營費用。收益性物業(yè)管理中的運營費用具體包括：人工費;公共設(shè)施設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費;綠化養(yǎng)護(hù)費;清潔衛(wèi)生費;保安費用;辦公費;固定資產(chǎn)折舊費;不可預(yù)見費;保險費;物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)費和利潤;法定稅費;房產(chǎn)稅。大修理基金不屬于收益性物業(yè)管理中的運營費用。參見教材P371-375。

　　6、

　　【正確答案】 ABCE

　　【答案解析】

　　本題考查的是收益性物業(yè)管理中的運營費用。在運營費用中，保險費項目通常只包括物業(yè)本身的保險，員工醫(yī)療保險和失業(yè)保險在人工費中開支，在保險費中開支的保險項目一般包括：火險、火險附加險、全損險、鍋爐保險、財產(chǎn)毀損責(zé)任保險、租金損失保險、職工信用保險、業(yè)主和租戶責(zé)任保險、交通工具保險。參見教材P374。

　　7、

　　【正確答案】 BE

　　【答案解析】

　　本題考查的是收益性物業(yè)管理中的預(yù)算。預(yù)算有多種類型，在物業(yè)管理中經(jīng)常用到的預(yù)算形式主要有三種：年度運營預(yù)算、資本支出預(yù)算和長期預(yù)算。參見教材P375。