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參考答案及解析:
一、單項(xiàng)選擇題
1、
【正確答案】 A
【答案解析】 稅法規(guī)定,利息支出凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額;其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=允許扣除的利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×扣除比例(5%以內(nèi))。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,利息支出要并入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用一并計(jì)算扣除,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×扣除比例(10%以內(nèi))。A棟寫字樓開發(fā)費(fèi)用=120+(700+1200)×5%=215(萬元);B棟寫字樓開發(fā)費(fèi)用=(700+1200)×8%=152(萬元),則開發(fā)費(fèi)用合計(jì)=215+152=367(萬元)。
2、
【正確答案】 C
【答案解析】 對(duì)于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后分房自用的,暫免征收土地增值稅。但是,建成后轉(zhuǎn)讓的,屬于征收土地增值稅的范圍,應(yīng)計(jì)算繳納土地增值稅。選項(xiàng)A、D,沒有發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移,不屬于土地增值稅的征稅范圍,不征收土地增值稅;選項(xiàng)B,對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的,經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí),可以免征土地增值稅。
3、
【正確答案】 B
【答案解析】 對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用,如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的,可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅;如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中,而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的,可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的,在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí),可予以扣除,但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù);對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的,在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。
4、
【正確答案】 B
【答案解析】 營改增后,納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,凡不能取得評(píng)估價(jià)格,但能提供購房發(fā)票的,扣除項(xiàng)目的金額按照下列方法計(jì)算:提供的購房憑據(jù)為營改增后取得的增值稅普通發(fā)票的,按照發(fā)票所載價(jià)稅合計(jì)金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”是指按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止,每滿12個(gè)月計(jì)一年。本題中2016年6月-2017年4月,未滿12個(gè)月,不能加計(jì)扣除。
可以扣除舊房金額以及加計(jì)扣除=350+17.5=367.5(萬元)
5、
【正確答案】 B
【答案解析】 收入總額=7000(萬元)
扣除項(xiàng)目合計(jì)=2400+2400×10%+2400×20%+42=3162(萬元)
增值額=7000-3162=3838(萬元)
增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%=3838÷3162×100%=121.38%,適用稅率50%,速算扣除系數(shù)15%。
應(yīng)納土地增值稅稅額=3838×50%-3162×15%=1444.70(萬元)
6、
【正確答案】 C
【答案解析】 在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的,納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào),扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積
允許扣除的項(xiàng)目金額=8500÷85%×15%=1500(萬元)
增值額=2500-1500=1000(萬元)
增值率=1000÷1500×100%=66.67%,適用稅率40%,速算扣除系數(shù)5%。
應(yīng)納稅額=1000×40%-1500×5%=325(萬元)
7、
【正確答案】 C
【答案解析】 以分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)合同規(guī)定的收款日期來確定具體的納稅期限;以一次交割、付清價(jià)款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可在納稅人辦理納稅申報(bào)后,根據(jù)其應(yīng)納稅額的大小及向有關(guān)部門辦理過戶、登記手續(xù)的期限等,規(guī)定其在辦理過戶、登記手續(xù)前數(shù)日內(nèi)一次性繳納全部土地增值稅;因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn),納稅人因此而得到經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù),?yīng)從簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起7日內(nèi),到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。
8、
【正確答案】 D
【答案解析】 納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。其他三個(gè)選項(xiàng)均屬于納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的情形。
9、
【正確答案】 C
【答案解析】 納稅人是法人的,當(dāng)納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地同在一地時(shí),可在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅;如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不在一地,則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
10、
【正確答案】 D
【答案解析】 公共設(shè)施,按以下原則處理:
(1)建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的,其成本、費(fèi)用可以扣除;
(2)建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的,其成本、費(fèi)用可以扣除;
(3)建成后有償轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)計(jì)算收入,并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。
11、
【正確答案】 D
【答案解析】 選項(xiàng)A,期間費(fèi)用不得據(jù)實(shí)扣除,按《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的計(jì)算方法扣除;選項(xiàng)B,不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的,按(取得土地使用權(quán)所支付的金額+開發(fā)成本)×10%以內(nèi)扣除;選項(xiàng)C,土地閑置費(fèi)不得扣除。
二、多項(xiàng)選擇題
1、
【正確答案】 ABE
【答案解析】 選項(xiàng)C,對(duì)于個(gè)人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的,其在購入環(huán)節(jié)繳納的契稅,由于已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格之中,因此,計(jì)征土地增值稅時(shí),不另作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除;選項(xiàng)D,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以外的其他納稅人在計(jì)算土地增值稅時(shí),允許扣除在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的印花稅。
2、
【正確答案】 ABDE
【答案解析】 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本可作為加計(jì)20%扣除的計(jì)算基數(shù)。選項(xiàng)A,屬于為取得土地使用權(quán)所支付的金額,可作為加計(jì)扣除的基數(shù);選項(xiàng)B、D、E,屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本,可作為加計(jì)扣除的基數(shù);選項(xiàng)C,屬于房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,不得加計(jì)扣除。
3、
【正確答案】 ABC
【答案解析】 超過貸款期限的利息和土地閑置費(fèi)不得作為開發(fā)費(fèi)用在計(jì)算土地增值稅中扣除。
4、
【正確答案】 ABCD
【答案解析】 無論法人與自然人、內(nèi)資企業(yè)與外資企業(yè)、中國公民與外籍個(gè)人、企業(yè)單位與事業(yè)單位,只要轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入,均是土地增值稅的納稅義務(wù)人。
5、
【正確答案】 ABCD
【答案解析】 對(duì)納稅人購房時(shí)繳納的契稅,凡能提供契稅完稅憑證的,準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除,但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。
【點(diǎn)評(píng)】本題考查土地增值稅扣稅項(xiàng)目的規(guī)定,有一定難度,要格外注意營改增之后的相關(guān)規(guī)定,屬于客觀題考查的熱點(diǎn),此處做一個(gè)小結(jié):
(1)營改增后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加,凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的,允許據(jù)實(shí)扣除。凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的,則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加扣除。
(2)營改增后,納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,凡不能取得評(píng)估價(jià)格,但能提供購房發(fā)票的,扣除項(xiàng)目的金額按照下列方法計(jì)算:
①提供的購房憑據(jù)為營改增前取得的營業(yè)稅發(fā)票的,按照發(fā)票所載金額(不扣減營業(yè)稅)并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。
②提供的購房憑據(jù)為營改增后取得的增值稅普通發(fā)票的,按照發(fā)票所載價(jià)稅合計(jì)金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。
、厶峁┑馁彿堪l(fā)票為營改增后取得的增值稅專用發(fā)票的,按照發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額之和,并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。
6、
【正確答案】 ABCD
【答案解析】 東部地區(qū)省份土地增值稅預(yù)征率不得低于2%。
7、
【正確答案】 ABC
【答案解析】 應(yīng)到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案的情形:
(1)因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn),納稅人因此而得到經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)摹?/P>
(2)因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓其房地產(chǎn)的(此種情況應(yīng)同時(shí)提供政府要求其搬遷的批文)。
(3)轉(zhuǎn)讓原自用住房的(這種情況應(yīng)同時(shí)提供表明其居住時(shí)間的證明,如房屋產(chǎn)權(quán)證、住房證、戶口簿等)。
8、
【正確答案】 ABC
【答案解析】 選項(xiàng)A,贈(zèng)與其直系親屬,不征收土地增值稅;選項(xiàng)B,因國家建設(shè)需要被政府依法征收、收回的房產(chǎn),免征土地增值稅;選項(xiàng)C,評(píng)估增值的房產(chǎn),房屋產(chǎn)權(quán)并未發(fā)生變動(dòng),不需要繳納土地增值稅。
9、
【正確答案】 BCDE
【答案解析】 選項(xiàng)A,企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源,且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的,免征土地增值稅。
三、計(jì)算題
1、【正確答案】 C
【答案解析】 取得土地使用權(quán)所支付的金額包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用(登記、過戶手續(xù)費(fèi)和契稅)。
取得土地使用權(quán)所支付的金額=(1600+62)×60%=997.20(萬元)
【正確答案】 C
【答案解析】 房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本,包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。
開發(fā)成本=(120+2500+70)×60%=1614(萬元)
【正確答案】 A
【答案解析】 取得土地使用權(quán)所支付的金額=(1600+62)×60%=997.2(萬元);開發(fā)成本=(120+2500+70)×60%=1614(萬元);開發(fā)費(fèi)用=(997.2+1614)×8%=208.9(萬元);轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)發(fā)生的相關(guān)稅金合計(jì)為40萬元;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計(jì)20%扣除費(fèi)用=(997.2+1614)×20%=522.24(萬元),所以在計(jì)算土地增值稅時(shí),可扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)=997.2+1614+208.9+40+522.24=3382.34(萬元)。
【正確答案】 D
【答案解析】 增值額=8000-3382.34=4617.66(萬元),增值率=4617.66÷3382.34×100%=136.52%,適用稅率50%,速算扣除系數(shù)15%。所以應(yīng)該繳納的土地增值稅=4617.66×50%-3382.34×15%=1801.48(萬元)。
初級(jí)會(huì)計(jì)職稱中級(jí)會(huì)計(jì)職稱經(jīng)濟(jì)師注冊(cè)會(huì)計(jì)師證券從業(yè)銀行從業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)操統(tǒng)計(jì)師審計(jì)師高級(jí)會(huì)計(jì)師基金從業(yè)資格稅務(wù)師資產(chǎn)評(píng)估師國際內(nèi)審師ACCA/CAT價(jià)格鑒證師統(tǒng)計(jì)資格從業(yè)
一級(jí)建造師二級(jí)建造師消防工程師造價(jià)工程師土建職稱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人公路檢測(cè)工程師建筑八大員注冊(cè)建筑師二級(jí)造價(jià)師監(jiān)理工程師咨詢工程師房地產(chǎn)估價(jià)師 城鄉(xiāng)規(guī)劃師結(jié)構(gòu)工程師巖土工程師安全工程師設(shè)備監(jiān)理師環(huán)境影響評(píng)價(jià)土地登記代理公路造價(jià)師公路監(jiān)理師化工工程師暖通工程師給排水工程師計(jì)量工程師
人力資源考試教師資格考試出版專業(yè)資格健康管理師導(dǎo)游考試社會(huì)工作者司法考試職稱計(jì)算機(jī)營養(yǎng)師心理咨詢師育嬰師事業(yè)單位教師招聘公務(wù)員公選考試招警考試選調(diào)生村官
執(zhí)業(yè)藥師執(zhí)業(yè)醫(yī)師衛(wèi)生資格考試衛(wèi)生高級(jí)職稱護(hù)士資格證初級(jí)護(hù)師主管護(hù)師住院醫(yī)師臨床執(zhí)業(yè)醫(yī)師臨床助理醫(yī)師中醫(yī)執(zhí)業(yè)醫(yī)師中醫(yī)助理醫(yī)師中西醫(yī)醫(yī)師中西醫(yī)助理口腔執(zhí)業(yè)醫(yī)師口腔助理醫(yī)師公共衛(wèi)生醫(yī)師公衛(wèi)助理醫(yī)師實(shí)踐技能內(nèi)科主治醫(yī)師外科主治醫(yī)師中醫(yī)內(nèi)科主治兒科主治醫(yī)師婦產(chǎn)科醫(yī)師西藥士/師中藥士/師臨床檢驗(yàn)技師臨床醫(yī)學(xué)理論中醫(yī)理論