答案及解析

一、單項選擇題

1.

【答案】B

【解析】我國的土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率。

2.

【答案】B

【解析】建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和20%的免稅;企業(yè)對外出租辦公樓不屬于土地增值稅的征稅范圍。

3.

【答案】A

【解析】單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進(jìn)行投資，對其將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅;非公司制企業(yè)整體改建為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，對改制前的企業(yè)將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到改建后的企業(yè)，暫不征收土地增值稅;房屋出租不屬于土地增值稅的征稅范圍，不繳納土地增值稅。

4.

【答案】C

【解析】該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(400-100)+(1000+ 6000)×5%=650(萬元)

【知識點】允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用

5.

【答案】B

【解析】準(zhǔn)予扣除的項目金額：房產(chǎn)評估價格600×70%=420(萬元)，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金4+0.4=4.4(萬元);扣除項目金額合計：420+4.4=424.4(萬元)。

6.

【答案】D

【解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除�？梢钥鄢�的房地產(chǎn)開發(fā)成本=(80+50+800)×(70%+20%)=837(萬元)。

7.

【答案】D

【解析】(1)可以扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=2000×1/2=1000(萬元);(2)可以扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本=2600×1/2=1300(萬元);(3)可以扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=80/2+(1000+1300)×4%=132(萬元);(4)可以扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=243萬元;(5)加計扣除=(1000+1300)×20%=460(萬元);(6)允許扣除項目金額合計=1000+1300+132+243+460=3135(萬元)。

8.

【答案】D

【解析】對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用計入房價向購買方一并收取，則可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅，相應(yīng)地，在計算扣除項目金額時，代收費用可以扣除，但不得作為加計20%扣除的基數(shù);如果代收費用 未計入房價中，而是在房價之外單獨收取，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入征稅，相應(yīng)地，在計算扣除項目金額時，代收費用就不得在收入中扣除。

9.

【答案】C

【解析】轉(zhuǎn)讓該辦公樓應(yīng)繳納的增值稅=500×5% =25(萬元)，轉(zhuǎn)讓辦公樓應(yīng)繳納的城建稅及附加=25×(7% +3% +2%)=3(萬元)�？鄢�項目金額合計=600×50%+25+3+500×0.5‰= 328.25(萬元);增值額=500 -328.25=171.75(萬元);增值率=171.75÷328.25×100%=52.32%，適用稅率40%，速算扣除系數(shù)為5%;應(yīng)納土地增值稅=171.75×40%-328.25×5%=52.29(萬元)。

10.

【答案】A

【解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶，回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補(bǔ)償費。

11.

【答案】B

【解析】案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計算的準(zhǔn)確性等。

12.

【答案】C

【解析】對土地增值稅的納稅人提供扣除項目金額不實的，應(yīng)按房地產(chǎn)評估價格計算。

二、多項選擇題

1.

【答案】ADE

【解析】選項B：沒有取得收入，不屬于土地增值稅征收范圍;選項C：房地產(chǎn)在抵押期間不征收土地增值稅。

2.

【答案】ABE

【解析】選項CD：屬于房地產(chǎn)開發(fā)費用，應(yīng)按照規(guī)定的比例扣除，不得據(jù)實扣除。

3.

【答案】ABD

【解析】選項A：納稅人支付的土地征用費，應(yīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本項目中扣除;選項B：納稅人支付的開發(fā)間接費用，應(yīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本項目中扣除;選項D：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房，允許按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%扣除。

4.

【答案】ABCE

【解析】選項D：土地增值稅實行超率累進(jìn)稅率。

5.

【答案】BCDE

【解析】選項A：房地產(chǎn)所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不繳納土地增值稅。

6.

【答案】CDE

【解析】選項A：在計算土地增值稅允許扣除項目金額中的利息支出時，對于納稅人支付的加罰的利息，不得扣除;選項B：對于符合土地增值稅清算條件應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

7.

【答案】AD

【解析】選項B、C、E屬于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本。

8.

【答案】ABC

【解析】土地增值稅的立法原則有：適度加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)、交易行為的宏觀調(diào)控;抑制土地炒買炒賣，保障國家的土地權(quán)益;規(guī)范國家參與土地增值收益的分配方式，增加財政收入。

9.

【答案】ABCE

【解析】以出讓方式(協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等)取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金;以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補(bǔ)繳的土地出讓金;以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。

10.

【答案】AD

【解析】清算審核包括案頭審核、實地審核。

三、計算題

1.

【答案】D

【解析】轉(zhuǎn)讓舊辦公樓應(yīng)納的增值稅=(2000-500)/(1+5%)×5%=71.43(萬元)。轉(zhuǎn)讓舊辦公樓應(yīng)繳納的城建稅及附加=71.43×(7%+3%+2%)=8.57(萬元)，準(zhǔn)予扣除項目金額共計=500 ×(1+6×5%)+8.57+2000×0.5 ‰+ 15 =674.57(萬元)。

2.

【答案】A

【解析】增值額=(2000-71.43)-674.57=1254(萬元)增值率=1254÷674.57×100% =185.90%，適用稅率50%、速算扣除系數(shù)15%。應(yīng)納土地增值稅=1254×50%-674.57×15% =525.81(萬元)。

3.

【答案】C

【解析】計算銷售寫字樓土地增值稅的增值額時，準(zhǔn)予扣除項目金額：①允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=3000×60%×40% =720(萬元)②允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本=4200×40% =1680(萬元)③允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=500×40% +(720 +1680)×4% =296(萬元)④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=1045萬元⑤加計扣除項目=(720+1680)×20%=480(萬元)準(zhǔn)予扣除項目金額合計=720 +1680+296+1045+480=4221(萬元)。

4.

【答案】B

【解析】增值額=19000-4221=14779(萬元)增值率=14779÷4221×100%=350.13%，適用稅率60%，速算扣除系數(shù)35%應(yīng)納土地增值稅=14779×60% -4221×35% =7390.05(萬元)。