參考答案及解析：

一、單項(xiàng)選擇題

1、

【正確答案】 D

【答案解析】 銷售費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)費(fèi)用，開(kāi)發(fā)費(fèi)用不作為加計(jì)扣除的基數(shù)。

2、

【正確答案】 B

【答案解析】 東部地區(qū)省份土地增值稅預(yù)征率不得低于2%。

3、

【正確答案】 D

【答案解析】 土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)，并取得收入的單位和個(gè)人。包括機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位、個(gè)體工商業(yè)戶及國(guó)內(nèi)其他單位和個(gè)人，還包括外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)及外國(guó)機(jī)構(gòu)、華僑、港澳臺(tái)同胞及外國(guó)公民等。出租房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)并沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移，不繳納土地增值稅。

4、

【正確答案】 A

【答案解析】 房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的，不征收土地增值稅。

5、

【正確答案】 D

【答案解析】 企業(yè)以房地產(chǎn)抵債，發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，屬于土地增值稅的征稅范圍。選項(xiàng)A，政府向國(guó)有企業(yè)劃轉(zhuǎn)土地使用權(quán)，不屬于土地增值稅征稅范圍;選項(xiàng)B，出租房產(chǎn)，沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，不屬于土地增值稅的征稅范圍;選項(xiàng)C，自行轉(zhuǎn)讓集體土地是一種違法行為，應(yīng)由有關(guān)部門依照相關(guān)法律來(lái)處理，而不應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。

6、

【正確答案】 D

【答案解析】 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的各種收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入在內(nèi)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。但是不包括租金收入，因?yàn)槌鲎鉀](méi)有發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。

7、

【正確答案】 C

【答案解析】 扣除項(xiàng)目=2200+5000×70%+440+8000×0.5‰=6144(萬(wàn)元)

增值額=8000-6144=1856(萬(wàn)元)

增值率=1856÷6144×100%=30.21%，適用稅率為30%

應(yīng)納土地增值稅=1856×30%=556.80(萬(wàn)元)

8、

【正確答案】 B

【答案解析】 收入總額=450(萬(wàn)元)，扣除項(xiàng)目=700×50%+30=380(萬(wàn)元)，增值額=450-380=70(萬(wàn)元)，增值率=70÷380×100%=18.42%，適用稅率30%。應(yīng)納土地增值稅=70×30%=21(萬(wàn)元)。

9、

【正確答案】 D

【答案解析】 對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可免征土地增值稅。

10、

【正確答案】 C

【答案解析】 轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源、且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

11、

【正確答案】 B

【答案解析】 納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額;不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不適用免稅規(guī)定。

12、

【正確答案】 C

【答案解析】 已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

13、

【正確答案】 D

【答案解析】 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除;建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。

14、

【正確答案】 C

【答案解析】 用房地產(chǎn)重置成本價(jià)乘以成新度折扣率計(jì)算評(píng)估價(jià)格。評(píng)估價(jià)格=3000×60%=1800(萬(wàn)元)。

15、

【正確答案】 A

【答案解析】 選項(xiàng)A，屬于為取得土地使用權(quán)所支付的金額。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本包括：(1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi);(2)前期工程費(fèi);(3)建筑安裝工程費(fèi);(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi);(5)公共配套設(shè)施費(fèi);(6)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

16、

【正確答案】 C

【答案解析】 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的新建房時(shí)，印花稅包含在開(kāi)發(fā)費(fèi)用中扣除，不能再單獨(dú)作為稅金扣除;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出租房屋，不繳納土地增值稅;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房，印花稅可以作為稅金單獨(dú)扣除。

【點(diǎn)評(píng)】本題考查的是土地增值稅的扣除項(xiàng)目的確定，相關(guān)總結(jié)如下：

17、

【正確答案】 A

【答案解析】 選項(xiàng)B屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用;選項(xiàng)C、D屬于為取得土地使用權(quán)所支付的金額。

18、

【正確答案】 A

【答案解析】 耕地占用稅計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中扣除。

19、

【正確答案】 D

【答案解析】 實(shí)行按次征收，納稅時(shí)間、繳納方法根據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況而定。

20、

【正確答案】 B

【答案解析】 扣除項(xiàng)目金額=取得土地使用權(quán)所支付的金額及開(kāi)發(fā)成本+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用+稅費(fèi)=1000+1500+100+(1000+1500)×4%+7000×9%×(7%+3%)+7000×0.05%=2766.50(萬(wàn)元)

增值額=7000-2766.50=4233.50(萬(wàn)元)

增值率=4233.50÷2766.50×100%=153.03%，適用50%稅率，速算扣除系數(shù)15%。

土地增值稅稅額=4233.50×50%-2766.50×15%=1701.78(萬(wàn)元)

【點(diǎn)評(píng)】土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算是�？嫉闹�識(shí)點(diǎn)，有一定難度，做題過(guò)程中要注意不要丟掉扣除項(xiàng)目。土地增值稅計(jì)算公式為：

土地增值稅稅額=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

要注意只有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售新建房，享受加計(jì)扣除的優(yōu)惠，除此以外的，不享受加計(jì)扣除的優(yōu)惠。

另外，對(duì)于開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除要注意：(1)不按實(shí)際發(fā)生金額計(jì)算;(2)取決于“利息支出”：①單獨(dú)：開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付金額+開(kāi)發(fā)成本)×5%以內(nèi)

注意：利息①不超過(guò)②不包括加、罰息

②不單獨(dú)：開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付金額+開(kāi)發(fā)成本)×10%以內(nèi)

二、多項(xiàng)選擇題

1、

【正確答案】 ABCE

【答案解析】 以分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，可根據(jù)合同規(guī)定的收款日期來(lái)確定具體的納稅期限。

2、

【正確答案】 ABCE

【答案解析】 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

3、

【正確答案】 ABCD

【答案解析】 對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅;如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

4、

【正確答案】 BCE

【答案解析】 選項(xiàng)A，對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除;選項(xiàng)D，利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)上浮幅度的利息部分不得扣除。

5、

【正確答案】 AD

【答案解析】 納稅人是法人的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地一致的，應(yīng)在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅;如果不一致的，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

三、計(jì)算題

1、

【正確答案】 C

【答案解析】 取得土地使用權(quán)所支付的金額包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用(登記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)和契稅)。

取得土地使用權(quán)所支付的金額=(1600+62)×60%=997.20(萬(wàn)元)

【正確答案】 C

【答案解析】 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指納稅人開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。

開(kāi)發(fā)成本=(120+2500+70)×60%=1614(萬(wàn)元)

【正確答案】 A

【答案解析】 取得土地使用權(quán)所支付的金額=(1600+62)×60%=997.2(萬(wàn)元);開(kāi)發(fā)成本=(120+2500+70)×60%=1614(萬(wàn)元);開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(997.2+1614)×8%=208.9(萬(wàn)元);轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)發(fā)生的相關(guān)稅金合計(jì)為40萬(wàn)元;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加計(jì)20%扣除費(fèi)用=(997.2+1614)×20%=522.24(萬(wàn)元)，所以在計(jì)算土地增值稅時(shí)，可扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)=997.2+1614+208.9+40+522.24=3382.34(萬(wàn)元)。

【正確答案】 D

【答案解析】 增值額=8000-3382.34=4617.66(萬(wàn)元)，增值率=4617.66÷3382.34×100%=136.52%，適用稅率50%，速算扣除系數(shù)15%。所以應(yīng)該繳納的土地增值稅=4617.66×50%-3382.34×15%=1801.48(萬(wàn)元)。