【綜合分析題】

甲、乙為夫妻(戶籍所在地為H市大河區(qū))，二人于2017年10月以150萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)置H市理光區(qū)彩霞路一套房屋，后因房屋距離工作單位較遠(yuǎn)，夫妻商議決定將房屋賣掉，但未找到合適的買主。2018年2月初，乙赴外地出差，住H市文化區(qū)的丙找到甲，稱過(guò)去已看過(guò)該房，愿以160萬(wàn)元價(jià)格買下，甲不同意，雙方經(jīng)協(xié)商，甲決定以170萬(wàn)元價(jià)格出售該房。次日，丙支付給甲100萬(wàn)元，甲遂將鑰匙交給丙。

因產(chǎn)權(quán)證被乙存放在單位，所以甲提出待丈夫出差回來(lái)，即辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，辦完手續(xù)后再付70萬(wàn)元。同年7月初，乙從外地返回后得知該房屋價(jià)格已經(jīng)上漲，遂找到丙，要求增加10萬(wàn)元價(jià)款才能去辦理過(guò)戶登記手續(xù)。丙不同意。同年8月10日，乙以200萬(wàn)元的價(jià)格將該房賣給了丁，并在8月15日與丁辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)。后來(lái)，丁找到丙，要求已入住的丙搬走。丙遂到法院起訴，告乙、丁侵害其所有權(quán)，并要求法院解除乙與丁之間的房屋買賣合同。丁反訴丙，要求丙搬出房屋。

1.根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，下列說(shuō)法中正確的有(　)。

A.甲將房屋鑰匙交給丙，即完成了房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移

B.甲在乙出差的情況下，向丙出售房屋的行為屬于無(wú)權(quán)處分行為

C.乙將房屋賣給丁的行為屬于侵權(quán)行為

D.丁要求丙搬出的請(qǐng)求有法律依據(jù)，法院應(yīng)予支持

E.法院不應(yīng)支持丁的反訴

『正確答案』BD

『答案解析』本題考核不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移。房屋所有權(quán)自登記時(shí)轉(zhuǎn)移;A錯(cuò)誤。該房為夫妻共有財(cái)產(chǎn)，需共有人意思一致，才能對(duì)外發(fā)生效力。所以甲出售房屋的行為屬于無(wú)權(quán)處分。選項(xiàng)B正確。辦理房屋過(guò)戶手續(xù)后，丁是房屋的所有權(quán)人，丁有權(quán)要求丙搬出;D正確，E錯(cuò)誤。

2.根據(jù)《物權(quán)法》，本案起訴時(shí)，房屋的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于(　)。

A.甲

B.乙

C.丙

D.丁

E.甲乙共有

『正確答案』D

『答案解析』本題考核房屋所有權(quán)。辦理房屋過(guò)戶手續(xù)后，丁是房屋的所有權(quán)人。

3.針對(duì)本案“一房二賣”的情形，下列關(guān)于本案合同的說(shuō)法中正確的有(　)。

A.兩個(gè)合同均有效

B.兩個(gè)合同都已成立但均未生效

C.甲丙之間合同有效，乙丁之間合同無(wú)效

D.甲丙之間合同無(wú)效，乙丁之間合同有效

E.兩個(gè)合同都屬可撤銷合同

『正確答案』A

『答案解析』本題考核合同效力。《買賣合同司法解釋》第三條規(guī)定：當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。兩個(gè)合同沒(méi)有合同法無(wú)效情形，均有效。

4.根據(jù)《民事訴訟法》，本案一審的訴訟管轄法院(　)。

A.只能是H市中級(jí)人民法院

B.可以是大河區(qū)人民法院

C.可以是理光區(qū)人民法院

D.可以是文化區(qū)人民法院

E.只能是理光區(qū)人民法院

『正確答案』E

『答案解析』本題考核專屬管轄。因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄。本題涉案房屋位置在理光區(qū)。

【綜合分析題】

2016年3月3日，甲、乙訂立合同約定，甲將一套自有住房以市價(jià)的80%出售給乙，甲為乙辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，但由甲繼續(xù)租住，5年后再向乙交付。2016年3月9日，甲為已付清房款的乙辦理了房屋過(guò)戶登記。之后不久，甲擬赴國(guó)外探望女兒，于2016年5月6日將該房屋轉(zhuǎn)租給丙，月租金5000元，租期3年。

2016年10月10日，乙與丁銀行簽訂借款合同和抵押合同，以上述住房作抵押，向丁銀行貸款100萬(wàn)元，貸款期限1年。10月18日，雙方辦理了房屋抵押登記。

2017年8月8日，乙將上述住房出售給戊。雙方訂立買賣合同后，戊即支付了全部房款。因丙以租期尚未屆滿為由拒絕搬離，致乙無(wú)法向戊交付住房，乙也未為戊辦理房屋過(guò)戶登記。

2017年10月，借款到期。因乙不能清償，丁銀行欲行使抵押權(quán)。

1.下列關(guān)于甲、乙之間合同約定的效力及案涉房屋權(quán)屬變動(dòng)的說(shuō)法中，正確的有(　)。

A.2016年3月3日，乙取得房屋所有權(quán)

B.甲、乙關(guān)于甲繼續(xù)租住房屋5年的約定有效

C.甲、乙關(guān)于房屋買賣的約定有效

D.2016年3月9日，乙取得房屋所有權(quán)

E.甲于5年后將房屋交付給乙時(shí)，乙才取得房屋所有權(quán)

『正確答案』BCD

『答案解析』本題考核不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)、合同的效力。不動(dòng)產(chǎn)自登記時(shí)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。2016年3月9日，甲為乙辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，乙取得該房屋的所有權(quán)。所以選項(xiàng)AE錯(cuò)誤，選項(xiàng)D正確。甲、乙關(guān)于房屋買賣及甲繼續(xù)租住房屋5年的約定符合自愿、合法原則，且不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，因此是有效的。所以選項(xiàng)BC正確。

2.下列關(guān)于甲、丙之間房屋租賃合同的形式和效力的說(shuō)法中，正確的有(　)。

A.甲、丙之間房屋租賃合同若未采用書(shū)面形式，則雙方可隨時(shí)終止租賃合同

B.甲、丙之間房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式

C.甲、丙之間房屋租賃合同屬于可撤銷合同

D.甲將該房屋租給丙，若未經(jīng)乙同意，則乙可解除甲、乙之間租賃合同

E.若承租期間丙造成房屋毀損，則乙只能要求丙賠償損失

『正確答案』ABD

『答案解析』本題考核租賃合同。租期為6個(gè)月以上的，應(yīng)訂立書(shū)面合同。未采用書(shū)面合同的租賃，視為不定期租賃。不定期租賃，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同。甲、丙之間租賃合同的期限為3年，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式，若未采用書(shū)面形式，則雙方可以隨時(shí)終止租賃合同。所以選項(xiàng)AB正確。

承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。甲將房屋出租給丙，沒(méi)有經(jīng)過(guò)乙同意，乙可以解除甲、乙之間的租賃合同。在乙解除合同之前，甲、丙之間的租賃合同是有效的。所以選項(xiàng)D正確，選項(xiàng)C錯(cuò)誤。第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。據(jù)此可知，乙可要求承租人甲承擔(dān)賠償責(zé)任。所以選項(xiàng)E錯(cuò)誤。

3.下列關(guān)于乙、丁銀行之間房屋抵押合同、抵押權(quán)生效時(shí)間及抵押權(quán)行使的說(shuō)法中，正確的有(　)。

A.2016年10月18日，丁銀行取得房屋抵押權(quán)

B.2016年10月10日，抵押權(quán)生效

C.2016年10月10日，抵押合同生效

D.2017年10月10日，丁銀行即可行使房屋抵押權(quán)

E.2017年10月18日，丁銀行方可行使房屋抵押權(quán)

『正確答案』ACD

『答案解析』本題考核不動(dòng)產(chǎn)抵押。不動(dòng)產(chǎn)抵押，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。10月18日，乙丁雙方辦理房屋抵押登記，丁取得房屋抵押權(quán)。所以選項(xiàng)A正確，選項(xiàng)B錯(cuò)誤。依法成立的合同，自成立時(shí)生效。2016年10月10日，乙、丁簽訂書(shū)面抵押合同，抵押合同生效。所以選項(xiàng)C正確。2017年10月10日，借款合同到期，乙不能清償欠款，丁可以行使抵押權(quán)。所以選項(xiàng)D正確，選項(xiàng)E錯(cuò)誤。